Pitajte tri osobe u Crnoj Gori koliko košta gradnja vile po kvadratnom metru i dobićete tri cifre koje se razlikuju za pola, svaka od njih iskrena, jer svaka od njih računa različite stvari. Broj je koristan tek kada znate šta je u njemu. Ovaj vodič razlaže budžet vile na djelove, objašnjava koje djelove parcela odlučuje prije nego što projekat postoji i pokazuje kako za klijenta pravimo procjenu prije nego što se obaveže na zemljište.
Šta je unutar cijene po kvadratnom metru?
Izvođačeva cifra obično pokriva kuću: temelje na razumno ravnom terenu, konstrukciju, krov, spoljne zidove i prozore, unutrašnje zidove, instalacije i standardan nivo obrade. Sve što nije kuća često je izvan nje, a na crnogorskoj parceli sve što nije kuća može biti velik udio cjeline:
- Zemljani radovi: iskop u stijeni, potporni zidovi, terasiranje i odvodnjavanje na nagibu
- Spoljni radovi: bazen, terase, baštenski zidovi, prilaz i parking
- Priključci: kabl, cijev, pumpa, rezervoar ili septički sistem od kapije do kuće
- Stručne naknade: premjer, geomehanički izvještaj, projekat, dozvola i nadzor
- Opremanje: kuhinja, plakari, klima, rasvjeta i namještaj po standardu klijenta
Kupac koji upoređuje dvije ponude treba da zna koju od ovih svaka uključuje. Mi ih sve dajemo u jednoj tabeli kako bi poređenje bilo između gotovih vila, što klijent i kupuje. Usluga koja vodi lanac opisana je na našoj stranici zašto Crna Gora.
Koje djelove odlučuje parcela?
Zemljane radove i priključke, prije nego što je ijedan arhitekta povukao liniju. Ravna parcela na zemlji blizu puta, sa priključcima na kapiji, nosi malo oba. Strma parcela na krečnjaku dvjesta metara iznad mreže, sa pogledom koji opravdava njenu cijenu, nosi mnogo: usjek i nasip u stijeni, potporne zidove koji su konstrukcije za sebe, dug rov za kabl i cijev i često pumpu za vodu.
Zato urbanistički uslovi, premjer sa kotama i geomehaničko ispitivanje dolaze prije kupovine u našem metodu. Oni inženjeru govore koliko će teren koštati, a teren je dio budžeta koji se projektom ne može ukloniti. Naš vodič o gradnji na priobalnoj parceli prolazi kroz stijenu, nagib i pristup koji određuju ovaj dio cifre.
Kako projekat pomjera broj?
Kada je parcela poznata, projekat određuje najveći dio ostatka. Stavke koje najviše pomjeraju cifru, otprilike po opadajućem redu:
- Površina i broj etaža, koje urbanistički uslovi ograničavaju
- Bazen: njegova veličina, da li je usječen u stijenu, i da li je na terasi koja traži sopstvenu konstrukciju
- Zastakljenje: velike otvore okrenute ka moru skuplje je kupiti a i zasjeniti i izolovati
- Oblik krova: ravan krov sa terasom, kosi krov sa lokalnim crijepom, ili u zaštićenim naseljima propisan oblik
- Konstrukcija: inženjering na nagibu i za seizmička pravila koja važe duž obale
- Obrada: kamena obloga, stolarija, podovi i kupatila po standardu koji klijent želi
Dobar arhitekta projektuje prema budžetu koliko i prema programu, a prvi sastanak o projektu je mjesto gdje se to dvoje usklađuje. Klijenti koji dođu sa referentnom fotografijom i cifrom, i otvoreni su o oboje, dobiju kuću koja odgovara i jednom i drugom.
Koliko obrada i opremanje koštaju u odnosu na grubu gradnju?
Gruba gradnja vile, njena konstrukcija i omotač, prilično je predvidiv dio budžeta za datu veličinu i teren. Obrada i opremanje su mjesto gdje se raspon otvara, jer kuhinja može koštati koliko automobil ili koliko stan, a isto važi za kupatila, podove i rasvjetu. Klijente rano molimo da izaberu referentni standard, i obradu cijenimo prema njemu, kako bi cifra po kvadratnom metru na početku bila i cifra na kraju.
Slani vazduh i ljetnja vrućina neke izbore čine praktičnim a ne estetskim: stolarija morske klase, nerđajući okovi, fasadni sistemi napravljeni za obalu i zasjenjivanje koje funkcioniše. Koštaju više od ekvivalenata iz unutrašnjosti i uštede svoju cijenu u održavanju u roku od nekoliko godina.
Kako se naknade, dozvole i nadzor uklapaju?
Premjer, geomehanički izvještaj, arhitektonski i inženjerski projekat, naknade za dozvolu i nezavisan nadzor tokom radova skroman su udio ukupnog i udio koji najviše štiti ostatak. Projekat koji ispravno pročita urbanističke uslove izbjegava preradu u fazi dozvole; nadzornik koji provjeri armaturu prije nego što se beton izlije izbjegava zid koji mora da se ruši. Ne cijenimo gradnju bez njih i ne savjetujemo klijentu da gradi bez njih.
Naknade za priključak i radovi na infrastrukturi stoje u istom dijelu tabele, a naš vodič o priključenju komunalne infrastrukture objašnjava šta ih pomjera.
Koliko traje gradnja, i koliko košta vrijeme?
Vila sa bazenom na priobalnom nagibu traje jednu građevinsku sezonu ili više od prvog iskopa do ključa, zavisno od zemljanih radova, veličine i obrade, nakon faze projekta i dozvole mjerene mjesecima. Kalendar je važan budžetu jer se cijene materijala i rada mijenjaju, a gradnja koja zastane za jednu sezonu košta više od one koja teče. Usluga gradnje po mjeri planira kalendar od urbanističkih uslova nadalje, a ugovor sa izvođačem fiksira cijenu za obim na početku.
Kako se gradnja plaća iz inostranstva?
U fazama, prema izvedenim radovima koje potvrdi nezavisni nadzornik, po ugovoru sa registrovanim izvođačem. Sredstva klijenta oslobađaju se fazu po fazu kako nadzornik ovjerava, što štiti klijenta od plaćanja neizvedenog rada a izvođača od čekanja na plaćanje izvedenog. Aranžmani za sredstva klijenata opisani su na stranici zašto Crna Gora.
Kako pravimo procjenu prije nego što se parcela kupi?
Iz urbanističkih uslova, koji daju najveću kuću; iz premjera sa kotama i geomehaničkog ispitivanja, koji daju zemljane radove; iz priključaka na kapiji; iz referentnog standarda za obradu; i iz aktuelnih cijena izvođača sa kojim smo radili. Rezultat je budžet za cjelinu, sa cijenom parcele povrh toga, koji klijent upoređuje sa gotovim vilama na istom mjestu.
Na tom poređenju parcela kao ona koju nudimo u Bokokotorskom zalivu ima smisla ili nema, i mi kažemo koja. Za parcelu koju ste našli drugdje, pošaljite nam broj parcele i pripremićemo istu procjenu, kako bi cifra po kvadratnom metru koju nosite u pregovor bila ona koja uključuje sve.