Fråga tre personer i Montenegro vad det kostar att bygga en villa per kvadratmeter så får du tre siffror som skiljer sig med hälften, var och en av dem ärliga, eftersom var och en av dem räknar olika saker. Numret är bara användbart när du vet vad som finns i det. Den här guiden delar upp en villabudget i sina delar, förklarar vilka delar tomten bestämmer innan designen existerar och visar hur vi bygger en uppskattning för en kund innan de binder sig till marken.
Vad ligger i en kostnad per kvadratmeter?
En byggarfigur täcker vanligtvis huset: grunden på ganska plan mark, strukturen, taket, ytterväggarna och fönstren, innerväggarna, installationerna och en standardnivå på finish. Allt som inte är huset finns ofta utanför det, och på en montenegrinsk tomt kan allt som inte är huset vara en stor del av helheten:
- Markarbeten: schaktning i berg, stödmurar, terrasser och dränering på en sluttning
- Externa arbeten: poolen, terrasserna, trädgårdsväggarna, uppfarten och parkeringen
- Verktyg: kabeln, röret, pumpen, tanken eller septiksystemet från porten till huset
- Yrkesarvoden: undersökningen, den geotekniska rapporten, utformningen, tillståndet och tillsynen
- Inredning: kök, garderober, luftkonditionering, belysning och möbler enligt kundens standard
En köpare som jämför två offerter måste veta vilken av dessa var och en innehåller. Vi citerar alla i en tabell så att jämförelsen blir mellan färdiga villor, vilket är vad kunden köper. Tjänsten som hanterar kedjan beskrivs på vår sida varför Montenegro.
Vilka delar avgör handlingen?
Grundarbetet och verktygen, innan någon arkitekt har dragit en linje. En platt tomt på mark nära vägen, med servicen vid grinden, bär lite av vardera. En brant tomt på kalksten två hundra meter ovanför huvudledningen, med utsikten som motiverar sitt pris, bär på mycket: hugga och fylla i berg, stödmurar som är konstruktioner i sig, en lång dike för kabeln och röret och ofta en pump för vattnet.
Därför kommer planförutsättningarna, undersökningen med nivåer och den geotekniska undersökningen före köpet i vår metod. De berättar för ingenjören vad marken kommer att kosta, och marken är den del av budgeten som inte går att rita bort. Vår guide till att bygga på en kusttomt går genom klippan, sluttningen och tillfarten som satte denna del av figuren.
Hur flyttar designen numret?
När handlingen är känd, bestämmer designen det mesta av resten. De objekt som rör figuren mest, i ungefär fallande ordning:
- Golvarean och antalet våningar som planeringsvillkoren begränsar
- Poolen: dess storlek, om den är skuren i sten och om den är på en terrass som behöver sin egen struktur
- Glasningen: stora öppningar som vetter mot havet kostar mer att köpa och mer att skugga och isolera
- Takformen: ett platt tak med terrass, ett sadeltak med lokalt tegelpannor eller i skyddade boplatser en föreskriven form
- Strukturen: ingenjörskonsten på en sluttning och för de seismiska regler som gäller längs kusten
- Finishen: stenbeklädnad, snickerier, golv och badrum i den standard kunden vill ha
En duktig arkitekt ritar till en budget såväl som till en kort, och det första designmötet är där de två förenas. Kunder som kommer med ett referensfoto och en figur, och är öppna med båda, får ett hus som matchar båda.
Vad kostar ytbehandlingar och montering i förhållande till skalet?
En villas skal, dess struktur och omslag, är en ganska förutsägbar del av budgeten för en given storlek och mark. Finishen och inredningen är där utbudet öppnar, för ett kök kan kosta vad en bil kostar eller vad en lägenhet kostar, och detsamma gäller badrum, golv och belysning. Vi ber kunderna tidigt att välja en referensstandard, och vi prissätter ytskikten till den, så att siffran per kvadratmeter i början fortfarande är siffran i slutet.
Saltluft och sommarvärme gör vissa val praktiska snarare än estetiska: snickerier av marint kvalitet, rostfria fästen, putsningssystem gjorda för kusten och skuggning som fungerar. De kostar mer än motsvarigheterna i inlandet och sparar kostnader för underhåll inom några år.
Hur passar avgifter, tillstånd och tillsyn in?
Undersökningen, den geotekniska rapporten, den arkitektoniska och tekniska utformningen, tillståndsavgifterna och den oberoende tillsynen under arbetena är en blygsam andel av totalen och den andel som mest skyddar resten. En utformning som läser planvillkoren korrekt undviker en omprojektering i tillståndsstadiet; en arbetsledare som kontrollerar armeringen innan betongen gjuts slipper en vägg som måste ner. Vi citerar inte ett bygge utan dem och vi rekommenderar inte en kund att bygga utan dem.
Anslutningsavgifterna och verken för kraftverk finns i samma del av tabellen, och vår guide till ansluta kraftverk förklarar vad som driver dem.
Hur lång tid tar ett bygge och vad kostar tid?
En villa med pool på en kustsluttning tar en byggsäsong eller mer från den första utgrävningen till nycklarna, beroende på markarbetet, storleken och finishen, efter en design- och tillståndsfas mätt i månader. Kalendern har betydelse för budgeten eftersom priserna på material och arbetskraft flyttar, och ett bygge som stannar under en säsong kostar mer än ett som körs. Den specialbyggda tjänsten planerar kalendern från planeringsvillkoren och framåt, och kontraktet med entreprenören fastställer priset för omfattningen i början.
Hur betalas en build från utlandet?
I etapper, mot arbete som slutförts och bekräftats av den oberoende tillsynsmannen, enligt ett kontrakt med en registrerad entreprenör. Beställarens medel frigörs steg för steg i takt med att arbetsledaren kvitterar, vilket skyddar beställaren från att betala för ej utfört arbete och entreprenören från att vänta på utfört arbete. Arrangemangen för klientmedel beskrivs på sidan varför Montenegro.
Hur gör vi en uppskattning innan tomten köps?
Från planeringsvillkoren, som ger maximalt hus; från undersökningen med nivåer och den geotekniska undersökningen, som ger grunden; från verktygen vid porten; från en referensstandard för ytbehandlingarna; och från aktuella priser på en entreprenör vi har arbetat med. Resultatet är en budget för helheten, med tomtpriset överst, som beställaren jämför med färdiga villor på samma plats.
På den jämförelsen är en plot som den vi presenterar på Kotorbukten vettig eller inte, och vi säger vilken. För en tomt som du har hittat någon annanstans, skicka oss paketnumret så gör vi samma uppskattning, så att siffran per kvadratmeter du tar med i förhandlingen är en som inkluderar allt.