Köpare som har köpt egendom hemma förväntar sig att processen i Montenegro är liknande, och i korthet är det: ett kontrakt, en notarie, ett register. Skillnaderna ligger i ordningen på kontrollerna, i vad notarie gör och inte kontrollerar, och i det ögonblick pengarna flyttas. Den här guiden anger sekvensen vi följer för varje tomtköp, så att en köpare vid varje steg vet vad som görs, av vem och varför.
Steg ett: filen före visningen
En plot visas inte förrän dess fil finns. Filen innehåller matrikelutdraget som visar ägaren och eventuella avgifter, planeringsvillkoren som visar vad som kan byggas, kartläggningen med gränser och nivåer, tillträdeskontrollen och brukskontrollen. Var och en av dessa har sin egen guide på den här webbplatsen, som börjar med urbanistiska tekniska förhållanden och tomtundersökning och gränser.
Filen förvandlar visningen till en bekräftelse snarare än en upptäckt. Köparen står på tomten och känner till det byggbara kuvertet, orienteringen, åtkomsten och kostnaden för marken, och samtalet handlar om huruvida det är det här huset de vill ha, inte om tomten är verklig. Varje tomt på våra listor visas med sin fil.
Steg två: erbjudandet och reservationen
När köparen bestämmer sig lämnas ett bud utifrån akten och förhandlingen handlar om priset och villkoren, såsom färdigställandedatum och eventuella villkor, till exempel registrering av servitut före färdigställande. När det är överenskommet tecknas ett reservationsavtal och en deposition betalas, vilket tar tomten från marknaden under en bestämd period medan advokaten slutför de juridiska kontrollerna och förbereder kontraktet.
Depositionen är blygsam i förhållande till priset, och avtalet anger under vilka omständigheter den returneras, till exempel ett äganderättsfel som inte kan åtgärdas, och under vilka omständigheter det förvaras. Köparen bör läsa den klausulen med advokaten innan han skriver under.
Steg tre: de juridiska kontrollerna
Advokaten undersöker titeln på djupet: ägandekedjan, eventuella inteckningar, panträtter, pågående tvister eller rättigheter för tredje part, statusen för delägare där det finns flera och matchningen mellan paketet i kontraktet och skiftet på marken. Där tomten betjänas av ett privat körfält, kontrolleras eller skapas servitut i detta skede, som förklaras i vår guide till tillfartsvägar och servitut.
Kontrollerna täcker även säljarens förmåga att sälja: att den som skriver under är registrerad ägare eller innehar en giltig fullmakt och att när säljaren är gift eller ett företag finns nödvändiga samtycken. Problem som hittas här går vanligtvis att bota med tiden, vilket är vad reservationsperioden gäller.
Steg fyra: kontraktet och notarie
Advokaten förbereder kontraktet i montenegrinska, med en översättning för köparen, som anger parterna, paketet efter dess matrikelnummer, priset, betalningsvillkoren, slutdatumet, överlåtelsen av besittningen och eventuella villkor. Parterna skriver under inför en notarie, som intygar underskrifterna och undertecknarnas identitet. En köpare som inte kan närvara undertecknar genom ombud under en attesterad fullmakt, vilket är vanligt och fungerar bra.
Notaren intygar avtalet; Notarien utför inte due diligence. Det är advokatens arbete och anledningen till att kontrollerna kommer före undertecknandet snarare än vid den.
Steg fem: betalning
Priset betalas mot det certifierade kontraktet, enligt ett arrangemang som frigör pengarna eftersom titeln är registrerad i köparens namn. Arrangemangen för klientmedel beskrivs på vår sida varför Montenegro. Överlåtelseskatten, notarieavgiften och registreringsavgiften betalas under samma period och köparen bör ha budgeten för dem klar, med de belopp som anges före reservationen.
En köpare som betalar in hela priset till en säljares konto innan avtalet är certifierat har avstått från skyddet som sekvensen ger. Vi rekommenderar det inte och vi strukturerar inte köp på det sättet.
Steg sex: registrering i fastighetsregistret
Det certifierade avtalet lämnas till fastighetsregistret med styrkande handlingar, och fastighetsregistret registrerar köparen som ägare av paketet. Köparen får ett matrikelutdrag i eget namn, vilket är ägarbeviset och handlingen varje senare steg, från planvillkoren i köparens namn till bygglovet och de bruksanslutningar som kommer att krävas.
Registrering tar tid som varierar beroende på kontor, och advokaten följer den tills utdraget utfärdas. Tillträde av tomten övergår vanligtvis vid entreprenad eller vid betalning, som kontraktet anger, så köparen kan påbörja undersökningen för projekteringen och arkitektens arbete medan registreringen slutförs.
Steg sju: efter köpet
Med titeln registrerad börjar kedjan mot ett hus: planeringsvillkor i köparens namn om de utfärdats till säljaren, designen, tillståndet, anslutningarna och bygget. Den skräddarsydda byggtjänsten tar upp detta som ett projekt, och våra guider till att bygga på en kusttomt och till byggnadskostnader per kvadratmeter beskriver vad som kommer härnäst.
En köpare som inte har för avsikt att bygga på en gång har en registrerad tomt med sin fil komplett, som håller sitt värde mycket bättre än en tomt köpt på handslag, och som kan säljas med samma fil till nästa köpare.
Vad går fel och hur sekvensen förhindrar det
De misslyckanden vi får höra om från köpare som kom till oss efteråt delar ett mönster: en deposition som betalats innan planeringsvillkoren lästes, ett fullt pris som betalats innan kontraktet attesterades, en tomt köpt från en av flera delägare, en körbana som visade sig tillhöra någon annan, en gräns som inte låg där muren låg. Var och en av dessa fångas av ett steg i sekvensen ovan, och ingen av dem fångas av entusiasm.
Sekvensen tar veckor, inte dagar, och veckorna är där skyddet ligger. Om du har hittat en tomt och vill veta var du är i sekvensen och vad som återstår att göra, berätta för oss paketet och det stadium du har nått så kommer vi att beskriva de återstående stegen.