Οι αγοραστές που έχουν αγοράσει ακίνητα στο σπίτι αναμένουν ότι η διαδικασία στο Μαυροβούνιο θα είναι παρόμοια, και σε γενικές γραμμές είναι: ένα συμβόλαιο, ένας συμβολαιογράφος, ένα μητρώο. Οι διαφορές είναι στη σειρά των επιταγών, στο τι κάνει και τι δεν επαληθεύει ο συμβολαιογράφος και στη στιγμή που κινούνται τα χρήματα. Αυτός ο οδηγός καθορίζει τη σειρά που ακολουθούμε για κάθε αγορά οικοπέδου, έτσι ώστε ο αγοραστής να γνωρίζει σε κάθε βήμα τι γίνεται, από ποιον και γιατί.
Βήμα πρώτο: το αρχείο πριν από την προβολή
Η γραφική παράσταση δεν προβάλλεται μέχρι να υπάρξει το αρχείο της. Το αρχείο περιέχει το απόσπασμα κτηματογράφησης που δείχνει τον ιδιοκτήτη και τυχόν χρεώσεις, τις συνθήκες σχεδιασμού που δείχνει τι μπορεί να κατασκευαστεί, την αποτύπωση με όρια και επίπεδα, τον έλεγχο πρόσβασης και τον έλεγχο κοινοχρήστων. Καθένα από αυτά έχει τον δικό του οδηγό σε αυτόν τον ιστότοπο, ξεκινώντας από τις αστικές τεχνικές συνθήκες και την έρευνα και τα όρια του οικοπέδου.
Το αρχείο μετατρέπει την προβολή σε επιβεβαίωση και όχι σε ανακάλυψη. Ο αγοραστής στέκεται στο οικόπεδο γνωρίζοντας το οικοδομήσιμο φάκελο, τον προσανατολισμό, την πρόσβαση και το κόστος του εδάφους, και η κουβέντα είναι για το αν αυτό είναι το σπίτι που θέλει, όχι για το αν το οικόπεδο είναι πραγματικό. Κάθε γραφική παράσταση στις καταχωρίσεις μας εμφανίζεται με το αρχείο της.
Βήμα δεύτερο: η προσφορά και η κράτηση
Όταν ο αγοραστής αποφασίσει, γίνεται μια προσφορά με βάση το αρχείο και η διαπραγμάτευση αφορά την τιμή και τους όρους, όπως η ημερομηνία ολοκλήρωσης και τυχόν προϋποθέσεις, για παράδειγμα η εγγραφή μιας δουλείας πριν από την ολοκλήρωση. Αφού συμφωνηθεί, υπογράφεται συμφωνία κράτησης και καταβάλλεται προκαταβολή, η οποία αφαιρεί το οικόπεδο από την αγορά για καθορισμένο χρονικό διάστημα, ενώ ο δικηγόρος ολοκληρώνει τους νομικούς ελέγχους και προετοιμάζει τη σύμβαση.
Η κατάθεση είναι μέτρια σε σχέση με την τιμή και η συμφωνία αναφέρει τις συνθήκες υπό τις οποίες επιστρέφεται, όπως ένα ελάττωμα τίτλου που δεν μπορεί να θεραπευθεί και τις συνθήκες υπό τις οποίες διατηρείται. Ο αγοραστής θα πρέπει να διαβάσει αυτή τη ρήτρα με τον δικηγόρο πριν υπογράψει.
Βήμα τρίτο: οι νομικοί έλεγχοι
Ο δικηγόρος εξετάζει τον τίτλο σε βάθος: την αλυσίδα ιδιοκτησίας, τυχόν υποθήκες, εμπράγματα βάρη, εκκρεμείς διαφορές ή δικαιώματα τρίτων, την ιδιότητα των συνιδιοκτητών όπου υπάρχουν πολλοί, και την αντιστοίχιση μεταξύ του αγροτεμαχίου στη σύμβαση και του αγροτεμαχίου στο έδαφος. Όπου το οικόπεδο εξυπηρετείται από ιδιωτική λωρίδα, η δουλεία ελέγχεται ή δημιουργείται σε αυτό το στάδιο, όπως εξηγείται στον οδηγό μας για οδούς πρόσβασης και δουλείες.
Οι επιταγές καλύπτουν επίσης την ικανότητα του πωλητή να πουλήσει: ότι το άτομο που υπογράφει είναι ο εγγεγραμμένος ιδιοκτήτης ή έχει έγκυρο πληρεξούσιο και ότι όπου ο πωλητής είναι παντρεμένος ή εταιρεία υπάρχουν οι απαραίτητες συναινέσεις. Τα προβλήματα που εντοπίζονται εδώ συνήθως θεραπεύονται με το χρόνο, για τον οποίο προορίζεται η περίοδος κράτησης.
Βήμα τέταρτο: η σύμβαση και ο συμβολαιογράφος
Ο δικηγόρος συντάσσει τη σύμβαση στα Μαυροβούνια, με μετάφραση για τον αγοραστή, αναφέροντας τα μέρη, το αγροτεμάχιο με τον αριθμό κτηματογράφησης, την τιμή, τους όρους πληρωμής, την ημερομηνία ολοκλήρωσης, την παράδοση της κατοχής και τυχόν όρους. Τα μέρη υπογράφουν ενώπιον συμβολαιογράφου, ο οποίος βεβαιώνει τις υπογραφές και την ταυτότητα των υπογραφόντων. Ένας αγοραστής που δεν μπορεί να παρευρεθεί υπογράφει μέσω αντιπροσώπου με συμβολαιογραφικό πληρεξούσιο, το οποίο είναι κοινό και λειτουργεί καλά.
Ο συμβολαιογράφος πιστοποιεί τη σύμβαση. ο συμβολαιογράφος δεν προβαίνει στη δέουσα επιμέλεια. Αυτή είναι η δουλειά του δικηγόρου και ο λόγος που οι επιταγές έρχονται πριν από την υπογραφή και όχι σε αυτήν.
Βήμα πέμπτο: πληρωμή
Το τίμημα καταβάλλεται έναντι του πιστοποιημένου συμβολαίου, βάσει συμφωνίας που αποδεσμεύει τα χρήματα καθώς ο τίτλος είναι καταχωρημένος στο όνομα του αγοραστή. Οι ρυθμίσεις για τα κεφάλαια πελατών περιγράφονται στη σελίδα μας γιατί Μαυροβούνιο. Ο φόρος μεταβίβασης, η συμβολαιογραφική αμοιβή και το τέλος εγγραφής καταβάλλονται την ίδια περίοδο και ο αγοραστής θα πρέπει να έχει έτοιμο τον προϋπολογισμό για αυτά, με τα ποσά που έχουν καθοριστεί πριν από την κράτηση.
Ένας αγοραστής που πληρώνει το πλήρες τίμημα στον λογαριασμό ενός πωλητή πριν από την πιστοποίηση της σύμβασης έχει παραιτηθεί από την προστασία που παρέχει η σειρά. Δεν το συμβουλεύουμε και δεν δομούμε τις αγορές με αυτόν τον τρόπο.
Βήμα έκτο: εγγραφή στο κτηματολόγιο
Το κυρωμένο συμβόλαιο υποβάλλεται στο κτηματολόγιο με τα δικαιολογητικά και το κτηματολόγιο εγγράφει τον αγοραστή ως ιδιοκτήτη του αγροτεμαχίου. Ο αγοραστής λαμβάνει ένα απόσπασμα κτηματογράφησης στο όνομά του, το οποίο είναι το αποδεικτικό ιδιοκτησίας και το έγγραφο κάθε επόμενο βήμα, από τους όρους σχεδιασμού στο όνομα του αγοραστή έως την οικοδομική άδεια και τις συνδέσεις κοινής ωφέλειας, θα απαιτείται.
Η εγγραφή απαιτεί χρόνο που διαφέρει ανάλογα με το γραφείο και ο δικηγόρος τον ακολουθεί μέχρι να εκδοθεί το απόσπασμα. Η κατοχή του οικοπέδου συνήθως περνά στο συμβόλαιο ή στην πληρωμή, όπως ορίζει η σύμβαση, έτσι ώστε ο αγοραστής να μπορεί να ξεκινήσει την έρευνα για το σχέδιο και το έργο του αρχιτέκτονα όσο ολοκληρωθεί η εγγραφή.
Βήμα έβδομο: μετά την αγορά
Με τον τίτλο καταχωρημένο, ξεκινά η αλυσίδα προς ένα σπίτι: όροι σχεδιασμού στο όνομα του αγοραστή, εάν είχαν εκδοθεί στον πωλητή, το σχέδιο, η άδεια, οι συνδέσεις και η κατασκευή. Η προσαρμοσμένη υπηρεσία κατασκευής το επιλέγει ως ένα έργο και οι οδηγοί μας για οικοδόμηση σε παραθαλάσσιο οικόπεδο και για κόστος κατασκευής ανά τετραγωνικό μέτρο περιγράφουν τι θα ακολουθήσει.
Ένας αγοραστής που δεν σκοπεύει να χτίσει αμέσως έχει ένα καταχωρημένο οικόπεδο με το αρχείο του πλήρες, το οποίο διατηρεί την αξία του πολύ καλύτερα από ένα οικόπεδο που αγοράστηκε με χειραψία και το οποίο μπορεί να πουληθεί με το ίδιο αρχείο στον επόμενο αγοραστή.
Τι πάει στραβά και πώς το αποτρέπει η ακολουθία
Οι αστοχίες που ακούμε από αγοραστές που ήρθαν αργότερα σε εμάς έχουν ένα μοτίβο: μια κατάθεση που καταβλήθηκε πριν από την ανάγνωση των όρων σχεδιασμού, μια πλήρης τιμή που καταβλήθηκε πριν από την πιστοποίηση του συμβολαίου, ένα οικόπεδο που αγοράστηκε από έναν από πολλούς συνιδιοκτήτες, μια λωρίδα που αποδείχθηκε ότι ανήκε σε κάποιον άλλο, ένα όριο που δεν ήταν εκεί που ήταν ο τοίχος. Κάθε ένα από αυτά πιάνεται από ένα βήμα της παραπάνω ακολουθίας, και κανένα από αυτά δεν πιάνεται από ενθουσιασμό.
Η σειρά διαρκεί εβδομάδες, όχι ημέρες, και οι εβδομάδες είναι εκεί που βρίσκεται η προστασία. Εάν έχετε βρει μια πλοκή και θέλετε να μάθετε πού βρίσκεστε στη σειρά και τι απομένει να γίνει, πείτε μας το δέμα και το στάδιο στο οποίο έχετε φτάσει και θα ορίσουμε τα υπόλοιπα βήματα.