Kupující, kteří si koupili nemovitost doma, očekávají, že proces v Černé Hoře bude podobný a v kostce to je: smlouva, notář, registr. Rozdíly jsou v pořadí kontrol, v tom, co notář dělá a neověřuje, a v momentě pohybu peněz. Tento průvodce stanoví pořadí, které dodržujeme při každém nákupu pozemku, aby kupující v každém kroku věděl, co se děje, kdo a proč.
Krok jedna: soubor před zobrazením
Výkres není zobrazen, dokud neexistuje jeho soubor. Soubor obsahuje výpis z katastru s vlastníkem a případnými poplatky, plánovací podmínky ukazující, co lze postavit, zaměření s hranicemi a úrovněmi, kontrolu přístupu a kontrolu inženýrských sítí. Každý z nich má na této stránce svého průvodce, počínaje urbanistickými technickými podmínkami a průzkumem pozemku a hranicemi.
Soubor změní zobrazení spíše na potvrzení než na objev. Kupující stojí na pozemku, zná stavební obálku, orientaci, přístup a cenu pozemku, a rozhovor je o tom, zda je to dům, který chtějí, nikoli o tom, zda je pozemek skutečný. Každý pozemek na našich výpisech je zobrazen se svým souborem.
Krok 2: nabídka a rezervace
Když se kupující rozhodne, je na základě spisu učiněna nabídka a jedná se o ceně a podmínkách, jako je termín dokončení a případné podmínky, například zápis věcného břemene před dokončením. Po odsouhlasení je podepsána rezervační smlouva a zaplacena záloha, čímž se pozemek na dobu určitou stáhne z trhu, zatímco právník dokončí právní kontroly a připraví smlouvu.
Záloha je v poměru k ceně mírná a dohoda uvádí okolnosti, za kterých je vrácena, jako je vada vlastnického práva, kterou nelze odstranit, a okolnosti, za kterých je uchovávána. Kupující by si měl tuto doložku před podpisem přečíst s právníkem.
Krok tři: právní kontroly
Právník důkladně prozkoumá titul: řetězec vlastnictví, případné hypotéky, zástavní práva, probíhající spory nebo práva třetích osob, stav spoluvlastníků, pokud je jich více, a shodu mezi parcelou ve smlouvě a parcelou na zemi. Tam, kde je pozemek obsluhován soukromým pruhem, je v této fázi věcné břemeno zkontrolováno nebo vytvořeno, jak je vysvětleno v našem průvodci přístupovými cestami a věcnými břemeny.
Kontroly se rovněž týkají schopnosti prodávajícího prodávat: že podepisující osoba je registrovaným vlastníkem nebo je držitelem platné plné moci a že v případě, že je prodávající ženatý nebo je vdaná společnost, existují potřebné souhlasy. Zde nalezené problémy jsou obvykle léčitelné časem, k čemuž slouží doba rezervace.
Krok čtyři: smlouva a notář
Advokát připraví smlouvu v Černé Hoře s překladem pro kupujícího, uvede strany, parcelu podle jejího katastrálního čísla, cenu, platební podmínky, termín dokončení, předání držby a případné podmínky. Strany podepisují před notářem, který ověřuje podpisy a totožnost podepsaných. Kupující, který se nemůže dostavit, se podepisuje prostřednictvím zástupce na základě notářsky ověřené plné moci, což je běžné a dobře funguje.
Notář potvrdí smlouvu; notář náležitou péči neprovádí. To je práce právníka a důvod, proč kontroly přicházejí před podpisem, nikoli až při něm.
Krok 5: platba
Cena se platí na základě ověřené smlouvy na základě ujednání, které uvolňuje finanční prostředky, protože je titul registrován na jméno kupujícího. Opatření týkající se klientských prostředků jsou popsána na naší stránce proč Černá Hora. Daň z převodu, odměna notáře a registrační poplatek se platí ve stejné lhůtě a kupující by na ně měl mít připravený rozpočet s částkami stanovenými před rezervací.
Kupující, který zaplatí plnou cenu na účet prodávajícího před potvrzením smlouvy, se vzdal ochrany, kterou sekvence poskytuje. Neradíme to a nestrukturujeme tak nákupy.
Krok šestý: zápis do katastru nemovitostí
Ověřená smlouva se předloží na katastr s podklady a katastr zapíše kupujícího jako vlastníka parcely. Kupující obdrží na své jméno výpis z katastru nemovitostí, který je dokladem vlastnictví a dokument bude vyžadovat každý další krok, od plánovacích podmínek na jméno kupujícího až po stavební povolení a přípojky inženýrských sítí.
Registrace vyžaduje čas, který se liší podle úřadu, a právník se jí řídí, dokud není výpis vydán. Vlastnictví pozemku obvykle přechází smlouvou nebo platbou, jak je uvedeno ve smlouvě, takže kupující může zahájit průzkum pro návrh a práci architekta, zatímco je registrace dokončena.
Krok sedm: po nákupu
Zapsaným titulem začíná řetězec směrem k domu: plánovací podmínky na jméno kupujícího, pokud byly vydány prodávajícímu, projekt, povolení, přípojky a stavba. Služba zakázkové výstavby to zachycuje jako jeden projekt a naši průvodci stavbou na pobřežním pozemku a náklady na výstavbu na metr čtvereční popisují, co bude následovat.
Kupující, který nehodlá stavět najednou, má evidovaný pozemek s kompletním spisem, který si svou hodnotu drží daleko lépe než pozemek koupený na ruku a který lze se stejným souborem prodat dalšímu kupci.
Co se pokazí a jak tomu sekvence zabrání
Neúspěchy, o kterých slyšíme od kupců, kteří k nám poté přišli, mají společný vzorec: záloha zaplacená před přečtením plánovacích podmínek, plná cena zaplacená před certifikací smlouvy, pozemek koupený od jednoho z několika spoluvlastníků, pruh, který, jak se ukázalo, patřil někomu jinému, hranice, která nebyla tam, kde byla zeď. Každý z nich je zachycen jedním krokem výše uvedené sekvence a žádný z nich není chycen nadšením.
Sekvence trvá týdny, ne dny, a v týdnech je ochrana. Pokud jste našli zápletku a chcete vědět, kde se v pořadí nacházíte a co zbývá udělat, řekněte nám parcelu a fázi, do které jste se dostali a my stanovíme zbývající kroky.