Købere, der har købt ejendom derhjemme, forventer, at processen i Montenegro er ens, og i hovedtræk er det: en kontrakt, en notar, et register. Forskellene er i rækkefølgen af checks, i hvad notaren gør og ikke kontrollerer, og i det øjeblik pengene flyttes. Denne vejledning angiver den rækkefølge, vi følger for hvert grundkøb, så en køber ved hvert trin ved, hvad der bliver gjort, af hvem og hvorfor.
Trin et: filen før visningen
Et plot ses ikke, før dets fil eksisterer. Filen indeholder matrikeluddraget, der viser ejeren og eventuelle afgifter, planforholdene, der viser, hvad der kan bygges, opmålingen med skel og niveauer, adgangskontrollen og forsyningskontrollen. Hver af disse har sin egen guide på dette websted, startende med de urbanistiske tekniske forhold og plotundersøgelsen og grænser.
Filen gør visningen til en bekræftelse i stedet for en opdagelse. Køberen står på grunden og kender den bygbare kuvert, orienteringen, adgangen og prisen på grunden, og samtalen handler om, hvorvidt det er det hus, de vil have, ikke om grunden er ægte. Hvert plot på vores lister vises med sin fil.
Trin to: tilbuddet og reservationen
Når køber beslutter sig, afgives tilbud på baggrund af sagen, og forhandlingen handler om prisen og vilkårene, såsom færdiggørelsesdato og eventuelle betingelser, fx tinglysning af servitut før færdiggørelse. Når det er aftalt, underskrives en reservationsaftale og der betales et depositum, som fjerner grunden fra markedet i en fast periode, mens advokaten gennemfører de juridiske kontroller og udarbejder kontrakten.
Depositummet er beskedent i forhold til prisen, og aftalen angiver de omstændigheder, hvorunder det returneres, såsom en ejendomsfejl, der ikke kan afhjælpes, og under hvilke omstændigheder den opbevares. Køber bør læse denne klausul sammen med advokaten, inden han underskriver.
Trin tre: de juridiske kontroller
Advokaten undersøger titlen i dybden: ejerskabskæden, eventuelle pantebreve, panterettigheder, verserende tvister eller tredjemands rettigheder, status for medejere, hvor der er flere, og overensstemmelsen mellem pakken i kontrakten og pakken på jorden. Hvor grunden betjenes af en privat bane, kontrolleres eller oprettes servitutten på dette trin, som forklaret i vores guide til adgangsveje og servitutter.
Kontrollerne dækker også sælgers salgsevne: at den person, der underskriver, er den registrerede ejer eller har en gyldig fuldmagt, og at hvor sælgeren er gift eller et selskab, findes de nødvendige samtykker. Problemer fundet her kan normalt helbredes med tiden, hvilket er det, reservationsperioden er til.
Trin fire: kontrakten og notaren
Advokaten udarbejder kontrakten i montenegrinsk, med en oversættelse til køberen, med angivelse af parterne, pakken efter matrikelnummer, prisen, betalingsbetingelserne, færdiggørelsesdatoen, overdragelsen af besiddelsen og eventuelle betingelser. Parterne underskriver over for en notar, som attesterer underskrifterne og underskrivernes identitet. En køber, der ikke kan deltage, underskriver gennem en repræsentant under en notariseret fuldmagt, hvilket er almindeligt og fungerer godt.
Notaren attesterer kontrakten; notaren udfører ikke due diligence. Det er advokatens arbejde og årsagen til, at checks kommer før underskrivelsen frem for ved den.
Trin fem: betaling
Prisen betales i henhold til den certificerede kontrakt i henhold til en ordning, der frigiver midlerne, da titlen er registreret i køberens navn. Ordningerne for klientmidler er beskrevet på vores side hvorfor Montenegro. Overdragelsesafgiften, notarens salær og tinglysningsafgiften betales i samme periode, og køber bør have budgettet herfor klar med de beløb, der er fastsat før reservationen.
En køber, der indbetaler den fulde pris til en sælgers konto, før kontrakten er certificeret, har opgivet den beskyttelse, sekvensen giver. Vi rådgiver det ikke, og vi strukturerer ikke køb på den måde.
Trin seks: registrering i matriklen
Den attesterede kontrakt indsendes til matriklen med bilag, og matriklen registrerer køberen som ejer af parcellen. Køber modtager et matrikeludtræk i eget navn, som er beviset for ejerskab og det dokument, som hvert senere trin, fra planforholdene i købers navn til byggetilladelsen og de brugsforbindelser, vil kræve.
Registrering tager tid, der varierer fra kontor til kontor, og advokaten følger den, indtil ekstrakten udstedes. Besiddelse af grunden overgår normalt ved entreprise eller ved betaling, som det fremgår af kontrakten, så køber kan påbegynde opmålingen til projekteringen og arkitektens arbejde, mens registreringen gennemføres.
Trin syv: efter købet
Med titlen registreret, begynder kæden mod et hus: planlægningsbetingelser i købers navn, hvis de blev udstedt til sælger, designet, tilladelsen, forbindelserne og byggeriet. Specialbyggetjenesten samler dette op som ét projekt, og vores guides til byggeri på en kystgrund og til byggeomkostninger pr. kvadratmeter beskriver, hvad der kommer næste gang.
En køber, der ikke har til hensigt at bygge med det samme, har en tinglyst grund med sit dossier komplet, som holder sin værdi langt bedre end en grund købt på håndtryk, og som kan sælges med samme fil til næste køber.
Hvad går galt, og hvordan sekvensen forhindrer det
De fejl, vi hører om fra købere, der efterfølgende kom til os, deler et mønster: et depositum betalt før planlægningsbetingelserne blev læst, en fuld pris betalt før kontrakten blev certificeret, en grund købt fra en af flere medejere, en bane, der viste sig at tilhøre en anden, en skel, der ikke var der, hvor muren var. Hver af disse er fanget af et trin i sekvensen ovenfor, og ingen af dem er fanget af entusiasme.
Sekvensen tager uger, ikke dage, og ugerne er, hvor beskyttelsen ligger. Hvis du har fundet et plot og vil vide, hvor du er i rækkefølgen, og hvad der skal gøres, fortæl os pakken og det stadie, du har nået, og vi vil angive de resterende trin.