Kopers die thuis onroerend goed hebben gekocht, verwachten dat het proces in Montenegro vergelijkbaar zal zijn, en in grote lijnen is het: een contract, een notaris, een register. De verschillen zitten in de volgorde van de cheques, in wat de notaris wel en niet verifieert en in het moment waarop het geld beweegt. In deze handleiding wordt de volgorde beschreven die wij bij iedere kavelaankoop volgen, zodat een koper bij iedere stap weet wat er wordt gedaan, door wie en waarom.
Stap één: het bestand vóór de bezichtiging
Een plot wordt pas bekeken als het bestand bestaat. Het dossier bevat het kadastraal uittreksel met daarop de eigenaar en eventuele lasten, de planvoorwaarden waaruit blijkt wat er mag worden gebouwd, de inventarisatie met grenzen en niveaus, de toegangscontrole en de nutsvoorzieningencontrole. Elk van deze heeft zijn eigen gids op deze site, te beginnen met de stedebouwkundige technische omstandigheden en de kaveloverzicht en grenzen.
Het bestand maakt van het bekijken een bevestiging in plaats van een ontdekking. De koper staat op het perceel en kent de bebouwbare envelop, de oriëntatie, de toegang en de kosten van de grond, en het gesprek gaat over de vraag of dit het huis is dat hij wil, niet over de vraag of het perceel echt is. Elk perceel op onze advertenties wordt weergegeven met het bijbehorende bestand.
Stap twee: de aanbieding en de reservering
Als de koper beslist, wordt er op basis van het dossier een bod gedaan en wordt er onderhandeld over de prijs en de voorwaarden, zoals de opleveringsdatum en eventuele voorwaarden, bijvoorbeeld de inschrijving van een erfdienstbaarheid vóór oplevering. Eenmaal overeengekomen, wordt een reserveringsovereenkomst getekend en een aanbetaling gedaan, waardoor het perceel voor een bepaalde periode van de markt wordt gehaald, terwijl de advocaat de juridische controles voltooit en het contract voorbereidt.
De aanbetaling is bescheiden in verhouding tot de prijs, en de overeenkomst vermeldt de omstandigheden waarin deze wordt geretourneerd, zoals een eigendomsgebrek dat niet kan worden verholpen, en de omstandigheden waarin de borg wordt bewaard. De koper moet deze clausule samen met de advocaat lezen voordat hij tekent.
Stap drie: de juridische controles
De advocaat onderzoekt de eigendomstitel diepgaand: de eigendomsketen, eventuele hypotheken, retentierechten, hangende geschillen of rechten van derden, de status van mede-eigenaars als er meerdere zijn, en de match tussen het perceel in het contract en het perceel op de grond. Als het perceel wordt bediend door een privéstrook, wordt de erfdienstbaarheid in deze fase gecontroleerd of gecreëerd, zoals uitgelegd in onze gids over toegangswegen en erfdienstbaarheden.
De controles hebben ook betrekking op de verkoopcapaciteit van de verkoper: dat de persoon die tekent de geregistreerde eigenaar is of over een geldige volmacht beschikt, en dat als de verkoper getrouwd is of een bedrijf heeft, de noodzakelijke toestemmingen bestaan. De problemen die hier worden aangetroffen, kunnen meestal na verloop van tijd worden verholpen, waarvoor de reserveringsperiode is bedoeld.
Stap vier: het contract en de notaris
De advocaat stelt het contract op in het Montenegrijns, met een vertaling voor de koper, waarin de partijen, het pakket met kadastraal nummer, de prijs, de betalingsvoorwaarden, de datum van voltooiing, de eigendomsoverdracht en eventuele voorwaarden worden vermeld. De partijen ondertekenen voor een notaris, die de handtekeningen en de identiteit van de ondertekenaars certificeert. Een koper die de handtekeningen niet kan bijwonen via een vertegenwoordiger op grond van een notariële volmacht, wat gebruikelijk is en goed werkt.
De notaris certificeert het contract; de notaris voert het due diligence onderzoek niet uit. Dat is het werk van de advocaat en de reden dat de cheques vóór de ondertekening komen en niet erna.
Stap vijf: betaling
De prijs wordt betaald op basis van het gecertificeerde contract, onder een regeling waarbij het geld vrijkomt zodra de titel op naam van de koper wordt geregistreerd. De regelingen voor klantenfondsen worden beschreven op onze pagina waarom Montenegro. De overdrachtsbelasting, het honorarium van de notaris en het registratierecht worden in dezelfde periode betaald en de koper dient hiervoor een begroting gereed te hebben, met de bedragen die vóór de reservering zijn vastgelegd.
Een koper die de volledige prijs op de rekening van een verkoper stort voordat het contract is gecertificeerd, heeft de bescherming opgegeven die de reeks biedt. Wij adviseren het niet en structureren aankopen niet op die manier.
Stap zes: registratie in het kadaster
Het gecertificeerde contract wordt samen met de ondersteunende documenten ingediend bij het kadaster, en het kadaster registreert de koper als eigenaar van het perceel. De koper ontvangt een kadastraal uittreksel op eigen naam, dat het eigendomsbewijs vormt en het document dat elke volgende stap, vanaf de planvoorwaarden op naam van de koper, tot aan de bouwvergunning en de nutsaansluitingen, zal vereisen.
De registratie kost tijd, die per kantoor verschilt, en de advocaat volgt deze totdat het uittreksel is afgegeven. Het bezit van het perceel gaat gewoonlijk over bij het contract of bij betaling, zoals in het contract staat, zodat de koper kan beginnen met het onderzoek naar het ontwerp en het werk van de architect terwijl de registratie is voltooid.
Stap zeven: na de aankoop
Met de registratie van de eigendomstitel begint de keten naar een huis: de planvoorwaarden op naam van de koper als deze aan de verkoper zijn afgegeven, het ontwerp, de vergunning, de aansluitingen en de bouw. De op maat gemaakte service pakt dit op als één project, en onze handleidingen voor bouwen op een perceel aan de kust en voor bouwkosten per vierkante meter beschrijven wat er daarna komt.
Een koper die niet van plan is om meteen te bouwen, heeft een geregistreerd perceel met compleet dossier, dat zijn waarde veel beter behoudt dan een perceel dat met een handdruk is gekocht, en dat met hetzelfde bestand aan de volgende koper kan worden verkocht.
Wat er misgaat en hoe de volgorde dit voorkomt
De mislukkingen waarover we horen van kopers die later bij ons kwamen, hebben een patroon: een aanbetaling die is betaald voordat de bouwvoorwaarden waren gelezen, een volledige prijs die werd betaald voordat het contract werd gecertificeerd, een perceel gekocht van een van de meerdere mede-eigenaren, een laan die van iemand anders bleek te zijn, een grens die niet op de plaats lag waar de muur stond. Elk van deze wordt gegrepen door één stap uit de bovenstaande reeks, en geen enkele wordt gegrepen door enthousiasme.
De reeks duurt weken, geen dagen, en in de weken ligt de bescherming. Als je een plot hebt gevonden en wilt weten waar je je bevindt in de reeks en wat je nog moet doen, vertel ons dan welk pakketje en welke fase je hebt bereikt en wij zetten de resterende stappen uiteen.