Toegang en erfdienstbaarheden voor percelen

De eerste vraag die we stellen over elk perceel is niet wat het uitzicht is, maar hoe je het bereikt, en of de rijstrook waarlangs je het bereikt van iemand is die het kan afsluiten. Aan de Montenegrijnse kust luidt het antwoord vaak dat het eigendom is van een buurman, of van de afstammelingen van de familie die ooit de hele heuvel bezat, en dat het recht om het te gebruiken nooit is opgeschreven. In deze gids wordt uitgelegd hoe legale toegang werkt, hoe u deze kunt controleren en hoe u deze kunt beveiligen voordat u een aankoop doet.

Waarom is toegang de eerste controle?

Omdat de planvoorwaarden, de vergunning en de waarde van het perceel er allemaal van afhankelijk zijn. In de voorwaarden wordt de weg genoemd waarvandaan het pakket wordt bediend. Voor de vergunning is vereist dat het perceel bereikbaar is vanaf de openbare weg, rechtstreeks of via een geregistreerd recht. En op een perceel dat legaal niet bereikbaar is, kan niet worden bebouwd, kan niet als bouwkavel worden verkocht en kan niet worden aangesloten op nutsvoorzieningen waarvan de kabels en leidingen dezelfde baan moeten kruisen. Elke andere controle berust op deze en daarom staat deze bovenaan onze due diligence, naast de titelzoekopdracht die wordt beschreven op onze pagina waarom Montenegro.

Openbare weg, privébaan of iets ertussenin?

Het kadaster registreert wegen als percelen. Een openbare weg is een perceel in openbaar bezit, en een perceel dat daaraan grenst, heeft van rechtswege toegang. Een laan die deel uitmaakt van het perceel van de buren is privé, hoe lang het dorp er ook op heeft gelopen. Tussen de twee bevinden zich rijstroken die zijn geregistreerd als afzonderlijke percelen die gezamenlijk eigendom zijn van verschillende families, die zijn ontstaan toen een heuvel werd verdeeld en die juridisch privaat zijn en in de praktijk gedeeld worden.

Het plan van de landmeter toont de fysieke rijbaan; uit het kadaster blijkt wie de eigenaar is. Wanneer de twee samen worden gelezen, vallen de meeste plots in een van de volgende drie gevallen: directe toegang tot een openbare weg, wat eenvoudig is; toegang via een privélaan met geregistreerde erfdienstbaarheid, wat prima is; of toegang via een privébaan zonder geregistreerd recht, waar deze gids over gaat. In onze gids voor plotonderzoek en grenzen wordt uitgelegd hoe het onderzoek wordt verkregen.

Wat is een erfdienstbaarheid en hoe komt deze tot stand?

Een erfdienstbaarheid, in de Montenegrijnse praktijk een dienstbaarheid genoemd, is een recht vastgelegd in het kadaster dat de eigenaar van een perceel toestaat een deel van een ander perceel te gebruiken voor een bepaald doel: doorgang te voet, doorgang met voertuigen, het aanleggen van een waterleiding of een elektriciteitskabel, de afvoer van water. Het komt tot stand door een overeenkomst tussen de eigenaren van de twee percelen, ondertekend voor een notaris en geregistreerd tegen beide percelen, zodat het elke toekomstige eigenaar van elk perceel bindt.

De overeenkomst vermeldt de route, meestal uitgetekend op het overzicht, de breedte, de doeleinden en de eventuele vergoeding. Een goed opgestelde erfdienstbaarheid voor een villaperceel heeft betrekking op voertuigen, bouwverkeer tijdens de werken en de nutsvoorzieningen, want een recht van doorgang te voet geeft je niet het recht om een sleuf te graven voor een kabel.

Wat gebeurt er als de buurman niet wil tekenen?

Een perceel zonder toegang tot de openbare weg heeft een wettelijke route om een noodzakelijke doorgang over aangrenzende gronden te verkrijgen, met compensatie aan de buurman, via een procedure bij de rechtbank of de bevoegde autoriteit. Het bestaat, het werkt, en het is traag en onvoorspelbaar. Een koper die een geheel door land omgeven perceel koopt en daarop vertrouwt, heeft een procedure gekocht, geen perceel.

Ons advies is eenvoudig: leg de erfdienstbaarheid vast vóór de aankoop, of stel de aankoop ervan afhankelijk, zodat de verkoper alle reden heeft om de handtekening van de buurman te helpen verkrijgen. Verkopers die al tientallen jaren in het dorp wonen, kunnen doorgaans in een week regelen wat een buitenlandse koper niet in een jaar kan regelen.

Wie onderhoudt een privérijstrook?

Een geregistreerde erfdienstbaarheid geeft recht van pas; er staat op zichzelf niet bij wie het beton repareert na de winterregen of wie de gevallen muur schoonmaakt. De overeenkomst kan dit vastleggen, en dat zou ook zo moeten zijn, omdat een laan die wordt gedeeld door vier villa's en een boer een laan is waar iemand over zal discussiëren. Gedeelde rijstroken die als een gezamenlijk perceel zijn geregistreerd, worden onderhouden door de mede-eigenaren, en het kopen van een aandeel in het perceel, waar de verkoper er een bezit, is vaak de schoonste regeling van allemaal.

Hoe werkt toegang samen met de werken?

Bouwverkeer is zwaarder en breder dan een auto, en een erfdienstbaarheid laat niet altijd een betonmixer of kraan toe. Voordat we kopen, rijden we de route met een bouwer en bevestigen we wat de locatie kan bereiken, en de erfdienstbaarheid is opgesteld om het bouwverkeer voor de duur van de werken te dekken. Wanneer de rijstrook fysiek te smal is, wordt in hetzelfde document een tijdelijke regeling met de buurman voor de werkzaamheden overeengekomen.

Steile rijstroken voeren ook de nutsvoorzieningen. De elektriciteitskabel en de waterleiding lopen in een sleuf langs de laan en de erfdienstbaarheid moet dit toelaten. In onze gids voor het aansluiten van nutsvoorzieningen wordt de praktische kant uitgelegd.

In welke situaties zou een koper moeten aarzelen?

Een korte lijst uit onze eigen bestanden:

• Een laan die deel uitmaakt van het perceel van een buurman zonder erfdienstbaarheid, en een buurman die niet beschikbaar of niet bereid is
• Een laan die eigendom is van vele erfgenamen van een onverdeelde nalatenschap, zodat geen enkele persoon kan tekenen
• Een erfdienstbaarheid die alleen te voet doorgang mogelijk maakt, voor een perceel dat voertuigen en diensten nodig heeft
• Een geplande openbare weg in het planningsdocument die nog niet is aangelegd en die momenteel niet toegankelijk is
• Een rijstrook die land doorkruist in een beschermd gebied waar het verbreden of graven van sleuven beperkt is

Elk probleem is in sommige gevallen oplosbaar en in andere gevallen niet, en de tijd om daar achter te komen ligt vóór de storting. Percelen die niet aan deze controle voldoen, bevinden zich in elke gemeente aan de onderkant van de prijsklasse, zoals onze gids over grondprijzen per gemeente uitlegt, en ze zijn niet voor niets goedkoop.

Waar moet een koper om vragen?

Het kadastraal uittreksel van het perceel en van de laan die het bedient, waaruit blijkt of de laan openbaar of privé is en wie er eigenaar van is; indien particulier, de geregistreerde erfdienstbaarheid in de titel of een getekende overeenkomst gereed voor registratie; de bevestiging van de landmeter dat de baan op de grond de baan in het kadaster volgt; en de bevestiging van een bouwer dat er bouwverkeer op de route plaatsvindt.

Elk perceel op onze advertenties heeft deze controle doorstaan. Als u ergens anders naar een perceel kijkt en de toegang is een rijstrook in plaats van een weg, stuur ons het perceelnummer en wij zullen u vertellen wie de eigenaar is van de rijstrook en wat er nodig is om het recht om deze te gebruiken veilig te stellen.