Prima întrebare pe care o punem despre orice parcelă nu este ce priveliște, ci cum ajungi la ea și dacă banda pe care ajungi la el aparține oricui care ar putea-o închide. Pe coasta muntenegreană răspunsul este adesea că aparține unui vecin, sau descendenților familiei care a deținut cândva întregul deal și că dreptul de folosință nu a fost niciodată notat. Acest ghid explică cum funcționează accesul legal, cum să îl verificați și cum să îl asigurați înainte de a cumpăra.
De ce accesul este prima verificare?
Pentru că de acestea depind toate condițiile de planificare, autorizația și valoarea parcelei. Condițiile denumesc drumul de pe care este deservit coletul. Avizul prevede ca parcela să poată fi accesată de pe un drum public, direct sau peste un drept înregistrat. Iar un teren la care nu se poate ajunge legal nu poate fi construit, nu poate fi vândut ca teren de construcție și nu poate fi racordat la utilități ale căror cabluri și conducte trebuie să traverseze aceeași bandă. Orice altă verificare se bazează pe aceasta, motiv pentru care se află în partea de sus a due diligencei noastre alături de căutarea titlului descrisă pe pagina noastră De ce Muntenegru
.Drum public, bandă privată sau ceva între ele?
Cadastrul înregistrează drumurile ca parcele. Un drum public este o parcelă aflată în proprietate publică, iar un teren care îl atinge are acces de drept. O bandă care face parte din parcela unui vecin este privată, oricât de mult timp a mers satul pe ea. Între cele două sunt benzi înregistrate ca parcele separate deținute în comun de mai multe familii, care au fost create atunci când un deal a fost împărțit și sunt private în drept și împărțite în practică.
Planul inspectorului arată banda fizică; cadastrul arată cui îl deține. Când cele două sunt citite împreună, cele mai multe parcele se încadrează într-unul din trei cazuri: acces direct la un drum public, care este simplu; acces pe o bandă privată cu servitute înregistrată, ceea ce este în regulă; sau acces pe o bandă privată fără drept înregistrat, care este cazul despre care este vorba în acest ghid. Ghidul nostru pentru topografie și limite explică modul în care se obține sondajul.
Ce este o servitude și cum este creată?
O servitute, denumită servitute în practica muntenegreană, este un drept înscris în cadastru care permite proprietarului unei parcele să folosească o parte din alta într-un scop declarat: trecere pe jos, trecere cu vehicule, punerea unei conducte de apă sau a unui cablu electric, scurgerea apei. Este creat printr-un acord între proprietarii celor două parcele, semnat în fața notarului și înregistrat împotriva ambelor parcele astfel încât să leagă fiecare viitor proprietar al fiecăruia.
Acordul prevede traseul, de obicei trasat pe sondaj, lățimea, scopurile și orice compensație. O servitute bine concepută pentru parcela de vilă acoperă vehiculele, traficul de construcții în timpul lucrărilor și utilitățile, deoarece un drept de trecere pe jos nu vă dă dreptul să săpați un șanț pentru un cablu.
Ce se întâmplă când vecinul nu semnează?
O parcelă fără acces pe un drum public are un traseu în drept pentru a obține trecerea necesară peste terenul învecinat, cu despăgubiri către vecin, printr-o procedură în fața instanței de judecată sau a autorității competente. Există, funcționează și este lent și imprevizibil. Un cumpărător care cumpără un teren fără ieșire la mare bazându-se pe acesta a cumpărat o procedură, nu o parcelă.
Sfatul nostru este simplu: asigurați servitutea prin acord înainte de cumpărare sau condiționați achiziția de aceasta, astfel încât vânzătorul să aibă toate motivele să ajute la obținerea semnăturii vecinului. Vânzătorii care au locuit în sat de zeci de ani pot aranja de obicei într-o săptămână ceea ce un cumpărător străin nu ar putea aranja într-un an.
Cine întreține o bandă privată?
O servitute înregistrată dă dreptul de trecere; nu spune de la sine cine repara betonul dupa ploaia de iarna sau cine curata zidul cazut. Acordul poate stabili acest lucru, și ar trebui, deoarece o bandă comună între patru vile și un fermier este o bandă despre care cineva se va certa. Benzile comune înregistrate ca parcelă comună sunt întreținute de coproprietari, iar cumpărarea unei părți din parcela de bandă, unde vânzătorul deține una, este adesea cel mai curat aranjament dintre toate.
Cum interacționează accesul cu lucrările?
Traficul în construcții este mai intens și mai larg decât o mașină, iar o servitute de trecere nu permite întotdeauna o betoniera sau o macara. Inainte de a cumpara parcurgem traseul cu un constructor si confirmam ce poate ajunge pe santier, iar servitutea se intocmeste pentru a acoperi traficul de constructii pe toata durata lucrarilor. Acolo unde banda este prea îngustă din punct de vedere fizic, în același document este convenită un aranjament temporar cu vecinul pentru lucrări.
Bilele abrupte transportă și utilitățile. Cablul de electricitate și conducta de apă circulă într-un șanț de-a lungul benzii, iar servitutea trebuie să permită acest lucru. Ghidul nostru pentru conectarea utilităților explică partea practică.
Ce situații ar trebui să determine un cumpărător să se întrerupă?
O listă scurtă din propriile noastre fișiere:
- O bandă care face parte dintr-o parcelă a unui vecin fără servitute și un vecin care nu este disponibil sau nu dorește
- O bandă deținută de mulți moștenitori ai unei proprietăți indivize, astfel încât nicio persoană să nu poată semna
- O servitute care permite trecerea doar pe jos, pentru un teren care necesită vehicule și servicii
- Un drum public planificat în documentul de planificare care nu a fost construit și fără acces actual
- O bandă care traversează terenul într-o zonă protejată unde lărgirea sau tăierea șanțurilor este restricționată
Fiecare este rezolvabil în unele cazuri și nu în altele, iar timpul pentru a afla este înainte de depozit. Loturile care nu reușesc această verificare se află în partea de jos a intervalului de preț în fiecare municipalitate, după cum explică ghidul nostru pentru prețurile terenurilor în funcție de municipalitate, și sunt ieftine dintr-un motiv.
Ce ar trebui să ceară un cumpărător?
Extractul cadastral pentru parcela și pentru banda care o deservește, din care să rezulte dacă banda este publică sau privată și cine o deține; unde este privat, servitutea înregistrată în titlu sau un contract semnat gata de înregistrare; confirmarea inspectorului că banda de la sol urmează banda din cadastru; și confirmarea unui constructor că traseul transportă trafic de construcție.
Fiecare parcelă de pe înregistrările noastre a trecut de această verificare. Dacă vă uitați la un teren în altă parte și accesul este o bandă mai degrabă decât un drum, trimiteți-ne numărul coletului și vă vom spune cine deține banda și ce ar fi nevoie pentru a vă asigura dreptul de a o folosi.