Cumpărătorii sosesc cu un preț pe metru pătrat în cap, cules de pe un portal de listări sau de la un prieten și sunt surprinși să găsească un teren cu o cifră de trei ori mai mare într-un sat și la o treime din el în altul. Terenurile din Muntenegru sunt evaluate în funcție de loc într-un mod foarte fin, iar diferențele au cauze care pot fi citite înainte de o vizionare. Acest ghid explică ce mișcă prețurile terenurilor între și în interiorul municipalităților și cum comparăm terenurile pentru clienți cu ceea ce pot construi de fapt.
De ce se comportă coasta ca mai multe piețe?
Coasta este scurtă, dar este împărțită în funcție de geografie și de tipul de cumpărător pe care îl atrage fiecare parte. Golful Kotor este o întindere de apă închisă, cu vechi așezări de piatră, planificare strictă și un cumpărător care prețuiește caracterul și calmul. Tivat are aeroportul, portul de agrement și un cumpărător care apreciază serviciile și revânzarea. Budva și riviera sa au plajele, aglomerația de vară și cel mai mare stoc de apartamente. Bar și Ulcinj la sud au plaje lungi, mai mult spațiu și un cumpărător care prețuiește valoarea. Prețurile urmează aceste profiluri, iar prețul unui complot este stabilit de piața căreia îi aparține înainte de a lua în considerare orice despre complot în sine.
Pagina noastră De ce Muntenegru descrie regiunile din punctul de vedere al cumpărătorului; acest ghid se concentrează asupra efectelor diferențelor asupra prețului terenului.
Ce crește prețul unui teren într-un municipiu?
În interiorul oricărei municipalități aceiași factori se repetă:
- Distanța până la mare, măsurată în minute pe jos și nu în metri pe hartă
- O vedere a apei și în golf o vedere a unei anumite porțiuni a acesteia
- Accesul de pe un drum asfaltat mai degrabă decât de pe o pistă sau o bandă
- Apă, electricitate și canalizare la graniță, mai degrabă decât un cablu și o conductă departe
- Condiții de planificare care permit două sau mai multe etaje în loc de unul
- O parcelă pătrată, în pantă ușor, mai degrabă decât o fâșie lungă abruptă
- Apropierea de aeroport, portul de agrement sau orașul vechi
Un complot care are un punctaj bun la toate acestea se află în vârful zonei municipalității sale; o parcelă care punctează slab pe mai multe locuri de jos, indiferent de municipiu. Motivele sunt aceleași pe care le verificăm pentru edificabilitate, motiv pentru care o parcelă ieftină pentru zona sa este rareori ieftină pentru ceea ce se poate construi pe el.
Unde se află municipalitățile unul față de celălalt?
Fără a cita cifre care ar fi depășite într-un sezon, comanda este stabilă de ani de zile. Cartierul portului de agrement din Tivat și cele mai bune țărmuri ale golfului se află în partea de sus cu Budva riviera. Urmează restul Kotor, Tivat și Herceg Novi, cu o mare variație în funcție de sat. Barul se află sub ei cu cel mai bun raport calitate/preț pentru un teren lângă o plajă bună, iar Ulcinj sub Bar cu cele mai lungi plaje și cea mai puțină infrastructură. În interior, Podgorica are o piață proprie de terenuri urbane, determinată de creșterea capitalei, iar municipiile nordice din jurul Kolašin și Žabljak au o piață de munte condusă de stațiunile de schi și a doua case, la prețuri mult sub coastă.
Pentru un cumpărător, utilizarea practică a acestei comenzi este să decidă care piață se potrivește bugetului și scopului, apoi să compare parcelele din interiorul acesteia, mai degrabă decât din partea ei.
De ce două sate învecinate au prețuri atât de diferite?
Pentru că câteva sute de metri pot schimba mai mulți factori simultan. Un sat poate avea canalizare, iar celălalt o regulă septică; unul poate avea un plan care permite trei etaje iar celălalt o zonă protejată care permite unul; unul poate sta pe malul însorit, iar celălalt la umbra de iarnă. Cumpărătorii care compară satele după prețul de pe semn ratează toate acestea. Le comparăm citind condițiile de planificare, pe care le explică ghidul nostru pentru condițiile tehnice urbanistice și parcurgând banda.
Ce face terenul ieftin ieftin?
Parcelele aflate la baza razei unei municipalități sunt acolo din motive pe care le relevă dosarul: fără drepturi de construire, un câmp în zonă agricolă, o parcelă fără acces legal, o fâșie prea îngustă pentru a fi construită după retrageri, o parcelă parțial sub un drum planificat sau o pantă care dublează costul terenului. Fiecare dintre acestea este o reducere reală pentru un cumpărător care îl înțelege și o capcană pentru un cumpărător care nu o înțelege.
Ghidul nostru pentru conversia terenurilor agricole îl acoperă pe primul dintre acestea, iar ghidul pentru căi de acces și servituți îl acoperă pe cel care surprinde cel mai mult cumpărătorii. O parcelă ieftină care trece atât controalele, cât și sondajul este o oportunitate reală și există.
Cum comparăm parcelele în funcție de valoare, mai degrabă decât de preț?
Am pus fiecare parcelă în același tabel scurt: prețul cerut; suprafața construibilă în condițiile după reculegeri și înălțime; costul pentru a ajunge la o vilă finită, inclusiv lucrările de bază din sondajul geotehnic, utilitățile și construcția în sine; și piața de revânzare pentru o vilă finisată în acea microlocație. Rezultatul este un cost pe metru pătrat de vilă finită, care este ceea ce cumpără de fapt cumpărătorul și o vedere asupra pentru ce ar vinde.
Pe această bază, un teren la un preț mai mare pe metru pătrat de teren este adesea cea mai bună cumpărare, deoarece permite o casă mai mare pe un teren mai bun cu utilitățile la poartă. Intriga pe care o prezentăm la Golful Kotor este listată mai degrabă cu acest raționament decât cu o cifră de titlu.
Cum se mișcă prețurile și la ce ar trebui să se aștepte un cumpărător?
Cererea din străinătate a ridicat terenurile de coastă pe termen lung, iar o nouă infrastructură, un drum, un port de agrement, o extindere a aeroportului, ridică locurile pe care le deservește. Prețurile stau și ele, în locuri individuale și în unii ani, iar parcelele care dețin valoare printr-o tarabă sunt cele cu cele mai clare drepturi de construire și cel mai bun acces. Un cumpărător ar trebui să trateze tendința lungă ca fundal și fișierul complotului specific ca decizie.
Prețurile cerute de la vânzătorii privați de pe coastă sunt de obicei ridicate, iar cumpărătorul care negociază dintr-un dosar complet, cu condițiile, sondajul și utilitățile cunoscute, obține un rezultat mai bun decât cel care negociază din entuziasm. Facem această negociere pentru clienți ca parte a serviciului.
De unde ar trebui să înceapă un cumpărător?
Cu scopul și bugetul, care aleg piața. Apoi cu dosarul pe fiecare parcelă din interiorul acelei piețe, care alege parcela. Loturile de pe listele noastre vin cu fișierul pregătit, iar pentru un complot găsit în altă parte îl vom pregăti. Spuneți-ne ce doriți să construiți și în ce parte a litoralului, iar noi vă vom răspunde cu municipiile care se potrivesc și ce teren construibil în fiecare dintre ele cere în prezent.