Un câmp deasupra unui sat de coastă se vinde cu o fracțiune din prețul unui teren de construcție aflat la câteva sute de metri distanță și în fiecare lună un cumpărător ne întreabă dacă poate cumpăra câmpul și construi pe el. Răspunsul sincer este că depinde de un document, nu de încrederea vânzătorului și că documentul poate fi citit înainte de a se muta banii. Acest ghid explică modul în care este stabilită utilizarea terenului în Muntenegru, când un câmp poate deveni un teren și cum prețuim posibilitatea atunci când este reală.
Ce decide dacă terenul poate fi construit?
Două înregistrări descriu un pachet. Cadastrul îi conferă o categorie, cum ar fi câmp, luncă, livadă, pădure sau teren construit, care reflectă modul în care a fost utilizat terenul. Documentul de planificare îi conferă o zonă, de exemplu rezidențială, turistică, agricolă sau protejată, care precizează ce poate fi construit. Zona decide. O parcelă înregistrată ca pajiște în cadastru, dar situată într-o zonă rezidențială poate fi construită odată cu actualizarea categoriei cadastrale; o parcelă înregistrată ca teren construit, dar situată într-o zonă agricolă nu poate.
Vânzătorii citează adesea categoria cadastrală, deoarece aceasta se află pe extrasul pe care îl dețin. Cumpărătorii au nevoie de zonă, care vine de la municipalitate. Ghidul nostru pentru condițiile tehnice urbanistice explică cum să îl obțineți pentru o anumită parcelă.
Când este conversia simplă?
Atunci când planul permite deja construirea pe parcelă. În acest caz, terenul este de fapt un teren construibil pe care cadastrul nu l-a ajuns din urmă. Schimbarea categoriei cadastrale urmează planul, se plătește o taxă pentru schimbarea folosinței, iar condițiile de amenajare se emit ca pentru orice parcelă. Ogoare de acest fel există în fiecare așezare care s-a dezvoltat și sunt adesea cea mai bună valoare de pe piață, deoarece au prețuri între un câmp și o parcelă în timp ce sunt, în drept, acesta din urmă.
Găsirea lor este munca. Verificăm zona fiecărei parcele pe care o luăm în considerare și, atunci când un câmp se află într-o zonă care permite construirea, o spunem și o prețăm în consecință pe listările noastre.
Când este conversia incertă?
Când parcela se află în afara zonelor care permit construirea și singurul traseu este o modificare a planului. Municipalitățile își revizuiesc planurile periodic, iar așezările se extind în domeniile învecinate, dar procesul nu are un calendar fix, implică consultare publică și aprobare la mai mult de un nivel și o anumită parcelă poate fi sau nu inclusă. Un cumpărător care plătește bani pentru un teren în așteptarea unei rezonări își asumă un risc de planificare fără dată și fără garanție.
Nu le spunem clienților că nu se va întâmpla niciodată, pentru că se întâmplă. Le spunem să plătească terenul ca pe teren, să trateze rezonificarea ca pe o posibilitate și să cumpere numai dacă se mulțumesc să dețină un teren de ani de zile.
Când nu este posibilă conversia?
Când parcela se află într-o zonă pe care planul o protejează: teren agricol de mare valoare, pădure, o zonă de protecție a apei, un peisaj cultural sau o fâșie de-a lungul litoralului. Aceste zone există tocmai pentru a preveni conversia, iar o revizuire a planului este puțin probabil să elimine protecția. Terenul din astfel de zone are un preț pentru valoarea sa agricolă sau de agrement, iar atractivitatea sa este ca o livadă de măslini, o vie sau un tampon în jurul unei vile, nu ca un sit. O tratăm ca pe o achiziție diferită cu un scop diferit.
Ce costă și ce implică schimbarea utilizării?
Acolo unde planul permite construirea, proprietarul solicită schimbarea categoriei cadastrale și plătește taxa stabilită pentru schimbarea folosinței terenului agricol. Taxa este calculată conform normelor în vigoare la momentul respectiv și depinde de teren și de amplasamentul acestuia, așa că obținem de la autoritate cifra pentru fiecare caz în loc să o estimăm. Modificarea se consemnează în cadastru, iar de atunci parcela este teren construibil pentru orice scop, inclusiv condițiile de urbanism și autorizația.
Momentul taxei contează pentru buget. Cade in sarcina proprietarului in momentul schimbarii, asa ca un cumparator care cumpara terenul si apoi converteste il plateste; un cumpărător care îi cere vânzătorului să convertească înainte ca vânzarea să plătească pentru aceasta în preț. Oricare este bine, atâta timp cât este în calcul.
Ce zici de a construi o fermă sau o clădire agricolă?
Unele documente de planificare permit clădiri limitate pe terenuri agricole pentru uz agricol, iar vânzătorii prezintă uneori aceasta ca o rută către o vilă. Nu este. O clădire permisă ca structură agricolă este restricționată în dimensiune, formă și utilizare, iar transformarea ei într-o locuință cu piscină este aceeași clădire nepermisă ca și pornind de la zero. Cumpărătorii care doresc o casă rurală cu teren ar trebui să caute o parcelă în care planul permite o casă și câmpul înconjurător să rămână agricol, ceea ce este o combinație comună și legitimă.
Cum stabilim prețul unui câmp cu potențial?
Punem coletul într-una din cele trei categorii după ce citim zona și prețăm fiecare în mod diferit:
- Zonificat pentru construcție, cadastru neactualizat încă: prețul ca parcelă minus taxa de conversie și întârzierea
- În afara zonei de construcție, învecinată cu o așezare, revizuirea planului plauzibilă: prețul ca teren, cu potențialul notat, dar neachitat
- Zonă protejată: preț pentru utilizare agricolă sau de agrement, fără potențial de construcție asumat
Prima categorie este o achiziție bună pentru un cumpărător care intenționează să construiască. Al doilea se potrivește unui cumpărător pacient cu o lungă horizon. Al treilea se potrivește unui cumpărător care vrea teren de dragul său sau care vrea să protejeze priveliștea dintr-o vilă existentă. Confuzia celor trei este greșeala costisitoare, iar câmpul cu vedere nu este niciodată suficient de ieftin pentru a o justifica.
Ce ar trebui să ceară un cumpărător înainte de a plăti pentru un câmp?
Cereți extrasul din documentul de amenajare care să arate zona parcelei exacte, nu cea învecinată. Întrebați municipalitatea dacă o revizuire a planului este în curs și dacă parcela se află în el. Solicitați categoria cadastrală actuală și, acolo unde zona permite construirea, taxa de conversie. Apoi, uitați-vă la accesul și utilitățile, care sunt acoperite în ghidurile noastre pentru drumuri de acces și servituți și la utilități de conectare, deoarece un câmp pe care poate fi construit, dar nu poate fi atins sau deservit este din nou un câmp.
Dacă ați găsit un câmp și vânzătorul spune că poate fi construit, trimiteți-ne numărul coletului înainte de a călători pentru a-l vedea. Zona este o chestiune de record, iar citirea ei costă mai degrabă o zi decât un depozit.