Rantakylän yläpuolella oleva pelto myydään murto-osalla muutaman sadan metrin päässä olevan rakennustontin hinnasta, ja joka kuukausi ostaja kysyy meiltä, voiko he ostaa pellon ja rakentaa sille. Rehellinen vastaus on, että se riippuu asiakirjasta, ei myyjän luottamuksesta, ja että asiakirja voidaan lukea ennen kuin rahat liikkuvat. Tässä oppaassa kerrotaan, miten maankäyttö on asetettu Montenegrossa, milloin pellosta voi tulla tontti ja miten hinnoittelemme mahdollisuuden, kun se on todellinen.
Mikä ratkaisee, voidaanko maalle rakentaa?
Kaksi tietuetta kuvaa pakettia. Maarekisteri antaa sille luokan, kuten pelto-, niitty-, hedelmätarha-, metsä- tai rakennusmaa, joka heijastaa maan käyttöä. Suunnitteluasiakirja antaa sille vyöhykkeen, kuten asuin-, turisti-, maatalous- tai suojellun alueen, jossa kerrotaan, mitä saa rakentaa. Alue päättää. Kiinteistörekisteriin niityksi merkitty tontti, joka sijaitsee asuinalueella, voidaan rakentaa kiinteistöluokan päivittämisen jälkeen; rakennusmaaksi kirjattu tontti, joka sijaitsee maatalousvyöhykkeellä, ei voi.
Myyjät mainitsevat usein maarekisteriluokan, koska se on heidän hallussaan olevassa otteessa. Ostajat tarvitsevat vyöhykkeen, joka tulee kunnalta. Urbanististen teknisten edellytysten oppaassamme selitetään, kuinka se hankitaan tiettyä pakettia varten.
Milloin muuntaminen on helppoa?
Kun suunnitelma sallii jo rakentamisen tontille. Tällöin maa on käytännössä rakennustontti, jota kiinteistörekisteri ei ole saanut. Kiinteistöluokan muutos tapahtuu suunnitelman mukaan, käyttötarkoituksen muutoksesta maksetaan maksu ja kaavoitusehdot annetaan kuten mille tahansa tontille. Tällaisia peltoja on jokaisessa kasvaneessa asutuksessa, ja ne ovat usein markkinoiden paras hinta-laatusuhde, koska ne hinnoitellaan pellon ja tontin välissä, kun taas lain mukaan jälkimmäinen.
Niiden löytäminen on työtä. Tarkistamme jokaisen harkitsemamme lohkon vyöhykkeen, ja kun pelto sijaitsee vyöhykkeellä, joka sallii rakentamisen, sanomme niin ja hinnoittelemme sen luettelossamme.
Milloin tulos on epävarma?
Kun tontti sijaitsee rakentamisen sallivien vyöhykkeiden ulkopuolella, ja ainoa reitti on suunnitelman muutos. Kunnat tarkistavat suunnitelmiaan määräajoin, ja asutukset ulottuvat myös viereisille aloille, mutta prosessilla ei ole kiinteää aikataulua, se edellyttää julkista kuulemista ja hyväksyntää useammalla kuin yhdellä tasolla, ja tietty tontti voi olla mukana tai olla ottamatta. Ostaja, joka maksaa pellon tonttirahaa kaavoitusta odottaessaan, ottaa suunnitteluriskin ilman päivämäärää ja takuuta.
Emme kerro asiakkaille, että sitä ei koskaan tapahdu, koska niin tapahtuu. Kehotamme heitä maksamaan pellon pellona, pitämään kaavoitusta mahdollisuutena ja ostamaan vain, jos he ovat tyytyväisiä omistamaan pellon vuosia.
Milloin muuntaminen ei ole mahdollista?
Kun lohko sijaitsee vyöhykkeellä, jota kaava suojelee: arvokas maatalousmaa, metsä, vesiensuojeluvyöhyke, kulttuurimaisema tai rannikkokaistale. Nämä vyöhykkeet ovat olemassa juuri muuntamisen estämiseksi, ja suunnitelman tarkistaminen ei todennäköisesti poista suojaa. Tällaisilla vyöhykkeillä olevat maat hinnoitellaan sen maatalous- tai viihdearvon perusteella, ja se houkuttelee oliivilehtoa, viinitarhaa tai huvilan ympärillä olevaa puskuria, ei tonttina. Käsittelemme sitä eri ostona, jolla on eri tarkoitus.
Mitä käytön muutos maksaa ja mitä se sisältää?
Kun kaava sallii rakentamisen, omistaja hakee kiinteistöluokan muutosta ja maksaa maatalousmaan käyttötarkoituksen muutoksesta määrätyn maksun. Maksu lasketaan kulloinkin voimassa olevien sääntöjen mukaan ja riippuu maa-alueesta ja sen sijainnista, joten saamme viranomaiselta tapauskohtaisen luvun sen sijaan, että arvioimme sitä. Muutos kirjataan kiinteistörekisteriin, ja siitä lähtien tontti on rakennusmaa jokaiseen tarkoitukseen, mukaan lukien kaavoitusehdot ja lupa.
Maksun ajoituksella on merkitystä budjetin kannalta. Se kuuluu omistajalle muutoksen hetkellä, joten ostaja, joka ostaa pellon ja sitten muuttaa sen, maksaa sen; ostaja, joka pyytää myyjää muuttamaan ennen myyntiä, maksaa sen hinnassa. Kumpikin on hyvä, kunhan se on laskelmissa.
Entä maalaistalon tai maatalousrakennuksen rakentaminen?
Joissakin kaavoitusasiakirjoissa sallitaan rajoitettujen rakennusten rakentaminen maatalousmaille maatalouskäyttöön, ja myyjät esittävät tämän joskus reittinä huvilaan. Se ei ole. Maatalousrakenteeksi sallittu rakennus on kooltaan, muodoltaan ja käyttötarkoitukseltaan rajoitettu, ja sen muuttaminen uima-altaaksi kodiksi on sama luvaton rakennus kuin tyhjästä aloittaminen. Maaseututalon ja tonttien ostajan kannattaa etsiä tontti, jossa kaava mahdollistaa talon ja ympäröivän pellon pysyvän viljelynä, mikä on yleinen ja laillinen yhdistelmä.
Miten hinnoitellaan potentiaalinen kenttä?
Lähetimme paketin johonkin kolmesta kategoriasta vyöhykkeen luettuamme, ja hinnoittelemme jokaisen eri tavalla:
- Rakennusalue, kiinteistöä ei ole vielä päivitetty: hinnoiteltu tonttina, josta on vähennetty muuntomaksu ja viive
- Rakennusvyöhykkeen ulkopuolella, asutuksen vieressä, suunnitelman tarkistus uskottava: hinnoiteltu pellona, jossa potentiaali on merkitty, mutta siitä ei makseta
- Suojeltu alue: hinnoiteltu maatalous- tai kunnostuskäyttöön, ilman rakennuspotentiaalia
Ensimmäinen luokka on hyvä ostos ostajalle, joka aikoo rakentaa. Toinen sopii kärsivälle ostajalle, jolla on pitkä horizon. Kolmas sopii ostajalle, joka haluaa maata itsensä vuoksi tai joka haluaa suojata näkymää olemassa olevasta huvilasta. Kolmen sekoittaminen on kallis virhe, eikä kenttä näköalalla ole koskaan tarpeeksi halpa oikeuttamaan sen.
Mitä ostajan tulee kysyä ennen kentän maksamista?
Pyydä ote kaavoitusasiakirjasta, jossa näkyy tarkan lohkon vyöhyke, ei naapurialueen. Kysy kunnalta, onko suunnitelman tarkistus käynnissä ja onko tontti sen sisällä. Pyydä nykyinen kiinteistöluokitus ja, jos vyöhyke sallii rakentamisen, muuntomaksu. Katso sitten pääsyä ja apuohjelmia, jotka on käsitelty oppaissamme ajoteitä ja kulkuratoja ja yhdysrakenteita koskevissa oppaissamme, koska pelto, jolle voidaan rakentaa, mutta jota ei voida saavuttaa tai palvella, on taas pelto.
Jos olet löytänyt pellon ja myyjä sanoo, että se voidaan rakentaa, lähetä meille paketin numero ennen kuin matkustat katsomaan sitä. Vyöhyke on ennätysasia, ja sen lukeminen maksaa enemmänkin päivän kuin talletuksen.