Поле над прибережним селом продається за невелику частку ціни ділянки під забудову за кілька сотень метрів, і щомісяця покупець запитує нас, чи можуть вони купити це поле та будувати на ньому. Чесна відповідь полягає в тому, що це залежить від документа, а не від впевненості продавця, і що документ можна прочитати до того, як гроші переміщаються. У цьому посібнику пояснюється, як встановлюється землекористування в Чорногорії, коли поле може стати ділянкою та як ми оцінюємо цю можливість, коли вона реальна.
Від чого залежить, чи можна забудовувати землю?
Два записи описують посилку. Кадастр дає їй категорію, таку як поле, луг, фруктовий сад, ліс або земельна ділянка під забудову, яка відображає те, як ця земля використовувалася. Планувальний документ визначає зону, наприклад, житлову, туристичну, сільськогосподарську чи заповідну, де вказується, що можна будувати. Вирішує зона. Ділянка, яка в кадастрі зареєстрована як луг, але знаходиться в житловій зоні, може бути забудована після оновлення кадастрової категорії; ділянка, зареєстрована як земля під забудову, але розташована в сільськогосподарській зоні, не може.
Продавці часто вказують кадастрову категорію, оскільки вона є у них у витягу. Покупцям потрібна зона, яка йде від муніципалітету. У нашому довіднику до містобудівних технічних умов пояснюється, як їх отримати для конкретної ділянки.
Коли перетворення є простим?
Коли план вже дозволяє будівництво на ділянці. У цьому випадку земля фактично є ділянкою під забудову, яку кадастр не наздогнав. Зміна кадастрової категорії відбувається за планом, сплачується плата за зміну цільового призначення, видаються умови планування як на будь-яку ділянку. Подібні поля є в кожному поселенні, яке виросло, і часто вони є найціннішими на ринку, оскільки вони оцінюються між полем і ділянкою, хоча за законом є останньою.
Знайти їх, це робота. Ми перевіряємо зону кожної земельної ділянки, яку ми розглядаємо, і коли поле знаходиться в зоні, яка дозволяє будівництво, ми повідомляємо про це та встановлюємо відповідну ціну в наших лістингах.
Коли конверсія невизначена?
Коли ділянка лежить за межами зон, дозволених для забудови, і єдиним маршрутом є поправка до плану. Муніципалітети періодично переглядають свої плани, і поселення справді поширюються на суміжні поля, але цей процес не має фіксованого графіку, він передбачає громадські консультації та затвердження на кількох рівнях, і конкретна ділянка може бути включена або не включена. Покупець, який платить гроші за ділянку за поле в очікуванні зміни зонування, ризикує планувати без дати та гарантії.
Ми не говоримо клієнтам, що цього ніколи не станеться, тому що це трапляється. Ми кажемо їм платити за поле як за поле, розглядати зміну зони як можливість і купувати, лише якщо вони задоволені тим, що володітимуть полем протягом багатьох років.
Коли конвертація неможлива?
Якщо ділянка знаходиться в зоні, яка охороняється планом: сільськогосподарські землі високої вартості, ліс, водоохоронна зона, культурний ландшафт або смуга вздовж узбережжя. Ці зони існують саме для того, щоб запобігти перетворенню, і перегляд плану навряд чи зніме захист. Земля в таких зонах оцінюється відповідно до її сільськогосподарської цінності чи зручності, і вона приваблива як оливковий гай, виноградник або буфер навколо вілли, а не як ділянка. Ми розглядаємо це як іншу покупку з іншою метою.
Скільки коштує зміна використання?
Якщо планом передбачена забудова, власник подає заяву про зміну кадастрової категорії та сплачує плату, встановлену за зміну цільового призначення земель сільськогосподарського призначення. Плата розраховується згідно з правилами, що діють на той час, і залежить від землі та її розташування, тому ми отримуємо цифру від влади для кожного випадку, а не оцінюємо її. Зміна вноситься до кадастру, і з цього моменту ділянка є землею під забудову будь-якого призначення, включаючи умови планування та дозвіл.
Час сплати комісії має значення для бюджету. Він лягає на власника під час зміни, тому покупець, який купує поле, а потім перетворює його, сплачує його; покупець, який просить продавця конвертувати перед продажем, платить за це в ціні. І те, і інше добре, якщо воно є в обчисленні.
А як щодо будівництва фермерського будинку чи сільськогосподарської будівлі?
Деякі планувальні документи дозволяють обмежені будівлі на сільськогосподарських землях для сільськогосподарського використання, і продавці іноді представляють це як маршрут до вілли. Це не так. Будівля, дозволена як сільськогосподарська споруда, обмежена за розміром, формою та використанням, і перетворення її на будинок з басейном є таким же недозволеним будівництвом, як починати з нуля. Покупці, які хочуть сільський будинок із землею, повинні шукати ділянку, де план дозволяє будувати будинок, а навколишнє поле залишається сільськогосподарським, що є звичайним і законним поєднанням.
Як ми визначаємо ціну сфери з потенціалом?
Ми класифікуємо посилку в одну з трьох категорій після ознайомлення з зоною, і ми оцінюємо кожну по-різному:
- Зонована для забудови, кадастр ще не оновлений: ціна ділянки мінус комісія за перетворення та затримка
- Поза межами будівельної зони, поруч із поселенням, перегляд плану правдоподібний: оцінюється як поле, із зазначеним потенціалом, але не оплаченим
- Захищена зона: ціна призначена для використання в сільському господарстві чи благоустрої, без припущення потенціалу будівництва
Перша категорія – вигідна покупка для покупця, який має намір будувати. Другий підійде терплячому покупцеві з довгою horizon. Третій підходить покупцеві, який хоче землю заради неї самої, або хто хоче захистити вид з існуючої вілли. Плутати ці три, дорога помилка, а поле з краєвидом ніколи не буває настільки дешевим, щоб це виправдати.
Що повинен запитати покупець, перш ніж платити за поле?
Попросіть витяг із планувальної документації із зазначенням зони саме ділянки, а не сусідньої. Запитайте в муніципалітету, чи триває процедура перегляду плану та чи входить до нього ділянка. Запитуйте поточну кадастрову категорію та, якщо зона дозволяє будівництво, плату за конвертацію. Потім подивіться на під’їзд і інженерні комунікації, які описані в наших посібниках щодо під’їзних доріг і сервітутів і з’єднувальних комунікацій, тому що поле, яке можна забудувати, але не можна дістатися чи обслуговувати, знову є полем.
Якщо ви знайшли поле, і продавець каже, що на ньому можна забудувати, надішліть нам номер посилки перед тим, як подорожувати, щоб побачити його. Зона є предметом запису, і її читання коштує день, а не депозит.