Ein Feld oberhalb eines Küstendorfes wird für einen Bruchteil des Preises eines Baugrundstücks ein paar hundert Meter entfernt verkauft, und jeden Monat fragt uns ein Käufer, ob er das Feld kaufen und darauf bauen kann. Die ehrliche Antwort ist, dass es auf ein Dokument ankommt, nicht auf das Vertrauen des Verkäufers, und dass das Dokument gelesen werden kann, bevor Geld bewegt wird. Dieser Leitfaden erklärt, wie die Landnutzung in Montenegro festgelegt wird, wann ein Feld zu einem Grundstück werden kann und wie wir die Möglichkeit bewerten, wenn sie real ist.
Was entscheidet darüber, ob Land bebaut werden kann?
Zwei Datensätze beschreiben ein Paket. Das Kataster gibt ihm eine Kategorie, etwa Feld, Wiese, Obstgarten, Wald oder Bauland, die die Nutzung des Grundstücks widerspiegelt. Das Planungsdokument gibt ihm eine Zone, z. B. Wohngebiet, Touristengebiet, Landwirtschaftsgebiet oder Schutzgebiet, in der angegeben ist, was gebaut werden darf. Die Zone entscheidet. Eine Parzelle, die im Kataster als Wiese eingetragen ist, aber in einem Wohngebiet liegt, kann nach Aktualisierung der Katasterkategorie bebaut werden; Eine Parzelle, die als Bauland eingetragen ist, aber in einer landwirtschaftlich genutzten Zone liegt, kann dies nicht tun.
Verkäufer geben häufig die Katasterkategorie an, da diese auf dem Auszug steht, über den sie verfügen. Käufer benötigen die Zone, die von der Gemeinde kommt. Unser Leitfaden zu den städtebaulichen technischen Bedingungen erklärt, wie man diese für ein bestimmtes Grundstück erhält.
Wann ist die Konvertierung einfach?
Wenn der Plan bereits eine Bebauung des Grundstücks zulässt. In diesem Fall handelt es sich bei dem Grundstück faktisch um ein Baugrundstück, das vom Kataster nicht eingeholt wurde. Die Änderung der Katasterkategorie folgt dem Plan, es wird eine Gebühr für die Nutzungsänderung entrichtet und die Planungsbedingungen werden wie für jedes Grundstück ausgestellt. Felder dieser Art gibt es in jeder Siedlung, die gewachsen ist, und sie bieten oft den besten Wert auf dem Markt, da sie preislich zwischen einem Feld und einem Grundstück liegen, rechtlich aber letzteres sind.
Sie zu finden ist die Arbeit. Wir überprüfen die Zone jeder Parzelle, die wir in Betracht ziehen, und wenn ein Feld in einer Zone liegt, die eine Bebauung zulässt, sagen wir das und bepreisen es entsprechend in unseren Angeboten.
Wann ist die Konvertierung ungewiss?
Wenn das Grundstück außerhalb der bebaubaren Zonen liegt und der einzige Weg eine Änderung des Plans ist. Die Kommunen überarbeiten ihre Pläne regelmäßig, und Siedlungen erstrecken sich zwar auf angrenzende Felder, aber für den Prozess gibt es keinen festen Zeitplan, er erfordert öffentliche Konsultationen und Genehmigungen auf mehr als einer Ebene, und eine bestimmte Parzelle kann einbezogen werden oder auch nicht. Wer in Erwartung einer Umwidmung Grundstücksgeld für ein Feld zahlt, geht ein Planungsrisiko ohne Termin und ohne Garantie ein.
Wir sagen unseren Kunden nicht, dass es niemals passieren wird, weil es passiert. Wir sagen ihnen, sie sollen für das Feld als Feld bezahlen, die Umwidmung als Möglichkeit in Betracht ziehen und nur dann kaufen, wenn sie damit zufrieden sind, ein Feld jahrelang zu besitzen.
Wann ist eine Konvertierung nicht möglich?
Wenn das Grundstück in einer Zone liegt, die der Plan schützt: landwirtschaftlich genutzte Flächen von hohem Wert, Wald, ein Wasserschutzgebiet, eine Kulturlandschaft oder ein Streifen entlang der Küste. Diese Zonen dienen genau dazu, eine Konvertierung zu verhindern, und eine Planrevision wird den Schutz wahrscheinlich nicht aufheben. Der Preis für Grundstücke in solchen Zonen richtet sich nach ihrem landwirtschaftlichen oder landschaftlich reizvollen Wert, und ihre Attraktivität liegt darin, dass es sich um einen Olivenhain, einen Weinberg oder eine Pufferzone um eine Villa handelt, nicht um einen Standort. Wir betrachten es als einen anderen Kauf mit einem anderen Zweck.
Was kostet und beinhaltet die Nutzungsänderung?
Wenn der Plan die Bebauung zulässt, beantragt der Eigentümer die Änderung der Katasterkategorie und zahlt die für die Nutzungsänderung landwirtschaftlicher Flächen festgelegte Gebühr. Die Gebühr wird nach den jeweils geltenden Vorschriften berechnet und hängt vom Grundstück und seiner Lage ab. Daher erfragen wir für jeden Fall die Höhe der Gebühr bei der Behörde und erstellen keine Schätzung. Die Änderung wird im Kataster eingetragen und ab diesem Zeitpunkt ist das Grundstück Bauland für jede Zweckbestimmung, einschließlich der Bauauflagen und der Genehmigung.
Der Zeitpunkt der Gebühr ist für das Budget von Bedeutung. Es fällt zum Zeitpunkt der Änderung an den Eigentümer, sodass ein Käufer, der das Feld kauft und dann umwandelt, es bezahlt; Ein Käufer, der den Verkäufer vor dem Verkauf um einen Umtausch bittet, zahlt dafür im Preis. Beides ist in Ordnung, solange es in der Berechnung enthalten ist.
Wie wäre es mit dem Bau eines Bauernhauses oder eines landwirtschaftlichen Gebäudes?
Einige Planungsdokumente erlauben begrenzte Bauten auf landwirtschaftlichen Flächen zur landwirtschaftlichen Nutzung, und Verkäufer stellen dies manchmal als Weg zu einer Villa dar. Das ist es nicht. Ein als landwirtschaftliches Gebäude zugelassenes Gebäude ist in Größe, Form und Nutzung eingeschränkt, und die Umwandlung in ein Haus mit Pool ist dasselbe unzulässige Gebäude, als würde man bei Null anfangen. Käufer, die ein Landhaus mit Grundstück wünschen, sollten nach einem Grundstück suchen, auf dem der Plan ein Haus zulässt und das umliegende Feld landwirtschaftlich genutzt wird, was eine übliche und legitime Kombination ist.
Wie bewerten wir ein Feld mit Potenzial?
Nachdem wir die Zone gelesen haben, ordnen wir das Paket einer von drei Kategorien zu und legen jeweils einen unterschiedlichen Preis fest:
- Bebauungszone, Kataster noch nicht aktualisiert: Preis gilt als Grundstück abzüglich der Umwandlungsgebühr und der Verzögerung
- Außerhalb der Bauzone, angrenzend an eine Siedlung, Planrevision plausibel: als Feld bepreist, mit Potenzial vermerkt, aber nicht bezahlt
- Schutzgebiet: Preis für landwirtschaftliche oder Freizeitnutzung, ohne angenommenes Baupotenzial
Die erste Kategorie ist ein guter Kauf für einen Käufer, der bauen möchte. Die zweite Option eignet sich für einen geduldigen Käufer mit einer langen Laufzeit horizon. Die dritte Option eignet sich für Käufer, die das Grundstück um seiner selbst willen haben möchten oder die Aussicht von einer bestehenden Villa aus schützen möchten. Die drei zu verwechseln, ist ein kostspieliger Fehler, und das Feld mit einer Aussicht ist nie billig genug, um dies zu rechtfertigen.
Was sollte ein Käufer fragen, bevor er für ein Feld bezahlt?
Fordern Sie den Auszug aus dem Planungsdokument an, der die Zone der genauen Parzelle zeigt, nicht die benachbarte. Erkundigen Sie sich bei der Gemeinde, ob eine Planrevision im Gange ist und ob sich die Parzelle darin befindet. Fragen Sie nach der aktuellen Katasterkategorie und, sofern die Zone eine Bebauung zulässt, nach der Umstellungsgebühr. Schauen Sie sich dann den Zugang und die Versorgungseinrichtungen an, die in unseren Leitfäden zu Zufahrtsstraßen und Dienstbarkeiten und zum Anschluss von Versorgungseinrichtungen behandelt werden, denn ein Feld, das bebaut, aber nicht erreicht oder bedient werden kann, ist wieder ein Feld.
Wenn Sie ein Feld gefunden haben und der Verkäufer sagt, dass es bebaubar ist, senden Sie uns die Paketnummer, bevor Sie reisen, um es zu besichtigen. Die Zone ist aktenkundig und die Lektüre kostet einen Tag statt einer Kaution.