Bir kıyı köyünün yukarısındaki bir tarla, birkaç yüz metre ötedeki bir arsanın fiyatının çok altında bir fiyata satılıyor ve her ay bir alıcı bize bu tarlayı satın alıp üzerine inşaat yapıp yapamayacağını soruyor. Dürüst cevap, bunun satıcının güvenine değil, bir belgeye bağlı olduğu ve herhangi bir para hareket etmeden belgenin okunabileceğidir. Bu kılavuz, Karadağ'da arazi kullanımının nasıl belirlendiğini, bir alanın ne zaman arsa haline gelebileceğini ve gerçek olduğunda bu olasılığı nasıl fiyatlandırdığımızı açıklamaktadır.
Arazi üzerine inşaat yapılıp yapılamayacağına ne karar verir?
İki kayıt bir paketi tanımlıyor. Kadastro, arazinin nasıl kullanıldığını yansıtan tarla, çayır, meyve bahçesi, orman veya inşaat arazisi gibi bir kategori verir. Planlama belgesi, ona ne inşa edilebileceğini belirten konut, turistik, tarımsal veya koruma altındaki bir bölge verir. Bölge karar verir. Kadastroda çayır olarak kayıtlı ancak yerleşim alanı içerisinde yer alan bir parselin üzerine kadastro kategorisi güncellendikten sonra inşaat yapılabilir; İnşaat alanı olarak kayıtlı ancak tarım alanı içerisinde yer alan bir parsel bu olamaz.
Satıcılar genellikle kadastral kategoriden alıntı yapıyorlar çünkü bu, ellerinde bulundurdukları ekstrede yer alıyor. Alıcıların belediyeden gelen bölgeye ihtiyacı var. Kentsel teknik koşullara ilişkin rehberimiz, bunun belirli bir parsel için nasıl elde edileceğini açıklamaktadır.
Dönüştürme ne zaman kolaydır?
Plan parsel üzerinde inşaat yapılmasına zaten izin verdiğinde. Bu durumda arazi aslında kadastronun henüz çözemediği bir imar parselidir. Kadastral kategori değişikliği planı takip eder, kullanım değişikliği ücreti ödenir ve her parsel için olduğu gibi planlama koşulları düzenlenir. Bu tür tarlalar, büyüyen her yerleşim yerinde mevcuttur ve genellikle piyasadaki en iyi değere sahiptirler, çünkü bunlar bir tarla ile bir arsa arasında fiyatlandırılırken, kanunen ikincisidir.
İş onları bulmaktır. Değerlendirdiğimiz her parselin bölgesini kontrol ediyoruz ve bir arazi inşaata uygun bir bölgede yer aldığında bunu söylüyoruz ve listelerimizde buna göre fiyatlandırıyoruz.
Dönüşüm ne zaman belirsizdir?
Parselin yapılaşmaya izin veren bölgelerin dışında kalması ve tek güzergahın plan değişikliği olması. Belediyeler planlarını periyodik olarak revize eder ve yerleşimler bitişik alanlara da uzanır, ancak sürecin sabit bir takvimi yoktur, birden fazla düzeyde halkın katılımını ve onayını gerektirir ve belirli bir parsel dahil edilebilir veya edilmeyebilir. Yeniden imar beklentisiyle bir tarla için arsa bedeli ödeyen alıcı, tarihi ve garantisi olmayan bir planlama riski alıyor demektir.
Müşterilerimize bunun asla olmayacağını söylemiyoruz çünkü oluyor. Tarla olarak para ödemelerini, yeniden imar etmeyi bir ihtimal olarak değerlendirmelerini, ancak yıllarca tarla sahibi olmakla yetinirlerse satın almalarını söylüyoruz.
Dönüştürme ne zaman mümkün değildir?
Parselin planın koruduğu bir bölgede yer alması durumunda: yüksek değerli tarım arazisi, orman, su koruma bölgesi, kültürel peyzaj veya kıyı boyunca uzanan bir şerit. Bu bölgeler tam olarak dönüşümü önlemek için mevcuttur ve bir plan revizyonunun korumayı kaldırması pek mümkün değildir. Bu tür bölgelerdeki araziler tarımsal veya sosyal değere göre fiyatlandırılır ve çekiciliği bir site olarak değil, bir zeytinlik, bir bağ veya bir villanın etrafındaki tampon bölgedir. Bunu farklı bir amaca sahip farklı bir satın alma olarak ele alıyoruz.
Kullanım değişikliğinin maliyeti ve kapsamı nedir?
Planın inşaata izin vermesi durumunda, malik kadastral kategori değişikliği için başvuruda bulunur ve tarım arazisinin kullanım değişikliği için belirlenen ücreti öder. Ücret, o dönemde yürürlükte olan kurallara göre hesaplanır ve araziye ve konumuna bağlıdır; bu nedenle, rakamı tahmin etmek yerine her durum için yetkili makamdan alırız. Değişiklik kadastroya kaydedilir ve o andan itibaren parsele planlama koşulları ve izin dahil her amaca uygun inşaat arazisi tahsis edilir.
Ücretin zamanlaması bütçe açısından önemlidir. Değişiklik anında bu sorumluluk sahibine düşüyor, yani tarlayı satın alan ve sonra dönüştüren alıcı bunu ödüyor; Satıştan önce satıcıdan dönüşüm yapmasını isteyen alıcı, bunun bedelini öder. Hesaplamada olduğu sürece her ikisi de iyidir.
Bir çiftlik evi veya tarımsal bir bina inşa etmeye ne dersiniz?
Bazı planlama belgeleri, tarım arazilerinde tarımsal kullanım için sınırlı binalara izin veriyor ve satıcılar bazen bunu bir villaya giden yol olarak sunuyor. Değil. Tarımsal yapı olarak izin verilen bir yapının büyüklüğü, biçimi ve kullanımı sınırlıdır ve onu havuzlu bir eve dönüştürmek, sıfırdan başlamakla aynı izinsiz yapıdır. Arazisi olan kırsal bir ev isteyen alıcılar, planın ev yapmasına izin verdiği ve çevredeki arazinin tarım alanı olarak kaldığı bir parsel aramalıdır ki bu da yaygın ve meşru bir kombinasyondur.
Potansiyeli olan bir alanı nasıl fiyatlandırırız?
Bölgeyi okuduktan sonra parseli üç kategoriden birine koyuyoruz ve her birini farklı şekilde fiyatlandırıyoruz:
- İnşaat için imara ayrılmış, kadastro henüz güncellenmemiştir: dönüşüm ücreti ve gecikme düşüldükten sonra arsa olarak fiyatlandırılır
- İnşaat alanının dışında, bir yerleşim yerinin bitişiğinde, plan revizyonu makul: bir tarla olarak fiyatlandırılır, potansiyel fark edilir ancak bedeli ödenmez
- Korunan bölge: herhangi bir bina potansiyeli varsayılmadan, tarımsal veya sosyal amaçlı kullanım için fiyatlandırılır
İlk kategori, inşaat yapmayı düşünen bir alıcı için iyi bir satın almadır. İkincisi, uzun horizon'li sabırlı bir alıcıya uygundur. Üçüncüsü ise arsayı kendisi için isteyen veya mevcut villanın manzarasını korumak isteyen alıcıya uygundur. Üçünü karıştırmak pahalı bir hatadır ve manzaralı alan asla bunu haklı çıkaracak kadar ucuz değildir.
Alıcı bir tarla için ödeme yapmadan önce ne sormalıdır?
Komşu parselin değil, tam olarak parselin bölgesini gösteren planlama belgesinden alıntıyı isteyin. Belediyeye plan revizyonu olup olmadığını ve parselin plan dahilinde olup olmadığını sorun. Mevcut kadastro kategorisini ve bölgenin inşaata izin verdiği yerde dönüşüm ücretini isteyin. Ardından, erişim yolları ve irtifak hakları ve bağlantı tesisleri ile ilgili kılavuzlarımızda yer alan erişime ve hizmetlere bakın, çünkü üzerine inşa edilebilecek ancak ulaşılamayan veya hizmet verilemeyen bir alan yine bir alandır.
Bir tarla bulduysanız ve satıcı bunun üzerine inşaat yapılabileceğini söylüyorsa, onu görmeye gitmeden önce bize parsel numarasını gönderin. Bölge kayıt meselesidir ve onu okumak depozito yerine bir güne mal olur.