Поле над прибрежной деревней продается за небольшую часть цены участка под застройку в нескольких сотнях метров от него, и каждый месяц покупатель спрашивает нас, могут ли они купить это поле и строить на нем. Честный ответ: это зависит от документа, а не от уверенности продавца, и что документ можно прочитать до того, как деньги перейдут. В этом руководстве объясняется, как определяется землепользование в Черногории, когда поле может стать участком и как мы оцениваем эту возможность, когда она реальна.
От чего зависит, можно ли на земле строить?
Две записи описывают посылку. В кадастре ей присваивается категория, такая как поле, луг, фруктовый сад, лес или земля под застройку, которая отражает то, как использовалась земля. В документе планирования указывается зона, например жилая, туристическая, сельскохозяйственная или охраняемая, в которой указывается, что может быть построено. Зона решает. Участок, зарегистрированный в кадастре как луг, но расположенный в жилой зоне, может быть застроен после обновления кадастровой категории; участок, зарегистрированный как земля под застройку, но расположенный в сельскохозяйственной зоне, не может.
Продавцы часто указывают кадастровую категорию, потому что она указана в выписке, которую они имеют. Покупателям нужна зона, которая принадлежит муниципалитету. Наш справочник по градостроительным техническим условиям объясняет, как их получить для конкретного участка.
Когда конвертация становится простой?
Когда план уже позволяет строительство на участке. В этом случае земля фактически является участком под застройку, который не отражен в кадастре. Изменение кадастровой категории происходит по плану, за изменение использования взимается плата, условия планировки оформляются как для любого участка. Поля такого типа существуют в каждом выросшем поселении, и они зачастую представляют собой лучшую цену на рынке, поскольку цена на них находится между полем и участком, хотя по закону они являются последними.
Найти их, это работа. Мы проверяем зону каждого рассматриваемого участка, и когда поле находится в зоне, где разрешено строительство, мы сообщаем об этом и устанавливаем соответствующую цену в наших объявлениях.
Когда конверсия неопределенна?
Когда участок находится за пределами зон, разрешенных для строительства, и единственным маршрутом является внесение изменений в план. Муниципалитеты периодически пересматривают свои планы, а поселения действительно распространяются на прилегающие поля, но этот процесс не имеет фиксированного графика, он предполагает общественные консультации и одобрение на более чем одном уровне, и конкретный участок может быть включен, а может и не быть включен. Покупатель, который платит деньги за участок в ожидании изменения зонирования, берет на себя риск планирования без указания даты и гарантий.
Мы не говорим клиентам, что этого никогда не произойдет, потому что такое случается. Мы советуем им платить за поле как за поле, рассматривать изменение зонирования как возможность и покупать только в том случае, если они готовы владеть полем в течение многих лет.
Когда конвертация невозможна?
Когда участок находится в зоне, охраняемой планом: ценные сельскохозяйственные угодья, лес, водоохранная зона, культурный ландшафт или полоса вдоль побережья. Эти зоны существуют именно для предотвращения конверсии, и пересмотр плана вряд ли устранит защиту. Земля в таких зонах оценивается по ее сельскохозяйственной или развлекательной ценности, и ее привлекательность заключается в том, что она представляет собой оливковую рощу, виноградник или буфер вокруг виллы, а не как участок. Мы рассматриваем это как другую покупку с другой целью.
Какова стоимость и участие в изменении использования?
Если план допускает строительство, собственник подает заявление на изменение кадастровой категории и уплачивает сбор, установленный за изменение назначения сельскохозяйственной земли. Плата рассчитывается в соответствии с действующими на тот момент правилами и зависит от земли и ее местоположения, поэтому мы получаем цифру от органа власти для каждого случая, а не оцениваем ее. Изменение фиксируется в кадастре, и с этого момента на участке находится земля под застройку для всех целей, включая условия планирования и разрешение.
Сроки внесения платы имеют значение для бюджета. Он ложится на владельца в момент изменения, поэтому его платит покупатель, который покупает поле, а затем конвертирует его; покупатель, который просит продавца совершить конвертацию до продажи, платит за это ценой. Любой вариант подойдет, если он присутствует в расчетах.
А как насчет строительства фермерского дома или сельскохозяйственного здания?
Некоторые документы планирования допускают ограниченное количество построек на сельскохозяйственных землях для сельскохозяйственного использования, и продавцы иногда представляют это как путь к вилле. Это не. Разрешенное в качестве сельскохозяйственного сооружения здание ограничено в размерах, форме и использовании, и превратить его в дом с бассейном – это такая же неразрешенная постройка, как строительство с нуля. Покупателям, которым нужен сельский дом с землей, следует искать участок, на котором согласно плану дом и окружающее его поле остаются сельскохозяйственными, что является распространенной и законной комбинацией.
Как мы оцениваем потенциальное месторождение?
После прочтения зоны мы относим посылку к одной из трёх категорий и устанавливаем для каждой разную цену:
- Зонирован под застройку, кадастр еще не обновлен: цена указана как участок за вычетом платы за переустройство и задержки
- За пределами зоны застройки, примыкающей к населенному пункту, возможен пересмотр плана: цена указана как поле, потенциал отмечен, но не оплачен
- Охраняемая зона: цена предназначена для сельскохозяйственного или бытового использования, без предположения возможности строительства
Первая категория, удачная покупка для покупателя, собирающегося строить. Второй подойдет терпеливому покупателю с длинной покупкой horizon. Третий подходит покупателю, которому нужна земля сама по себе или который хочет защитить вид с существующей виллы. Смешение этих трех, дорогостоящая ошибка, и поле зрения никогда не бывает достаточно дешевым, чтобы оправдать ее.
Что следует задать покупателю перед оплатой поля?
Попросите выписку из документа планирования, в которой указана зона именно этого участка, а не соседнего. Спросите муниципалитет, ведется ли пересмотр плана и находится ли в нем участок. Уточните текущую кадастровую категорию и, если зона позволяет строительство, плату за переустройство. Затем посмотрите на доступ и инженерные коммуникации, которые описаны в наших руководствах по подъездным дорогам и сервитутам и подключению инженерных сетей, потому что поле, на котором можно строить, но которого нельзя достичь или обслуживать, снова становится полем
.Если вы нашли поле и продавец говорит, что на нем можно застроить, отправьте нам номер участка, прежде чем отправиться его осматривать. Зона является записью, и ее чтение стоит дня, а не депозита.