Un campo sopra un villaggio costiero viene venduto a una frazione del prezzo di un terreno edificabile a poche centinaia di metri di distanza, e ogni mese un acquirente ci chiede se può acquistare il campo e costruirci sopra. La risposta onesta è che dipende dal documento, non dalla fiducia del venditore, e che il documento può essere letto prima che venga spostato il denaro. Questa guida spiega come viene impostato l'uso del territorio in Montenegro, quando un campo può diventare un appezzamento e come valutiamo questa possibilità quando è reale.
Cosa determina se il terreno può essere edificato?
Due record descrivono un pacco. Il catasto gli attribuisce una categoria, come campo, prato, frutteto, bosco o terreno edificabile, che riflette il modo in cui è stato utilizzato il terreno. Il documento di pianificazione gli attribuisce una zona, ad esempio residenziale, turistica, agricola o protetta, che precisa cosa può essere edificato. Decide la zona. Una particella censita come prato nel catasto ma situata in zona residenziale può essere edificabile una volta aggiornata la categoria catastale; un appezzamento registrato come terreno edificabile ma situato in una zona agricola non può farlo.
I venditori spesso citano la categoria catastale, perché è presente sull'estratto in loro possesso. Gli acquirenti hanno bisogno della zona, che proviene dal comune. La nostra guida alle condizioni tecniche urbanistiche spiega come ottenerla per una determinata parcella.
Quando la conversione è semplice?
Quando il piano consente già di costruire sul lotto. In tal caso il terreno è a tutti gli effetti un terreno edificabile non ancora individuato dal catasto. Il cambio di categoria catastale segue il piano, viene pagata una tassa per il cambio d'uso e vengono emesse le condizioni di pianificazione come per qualsiasi terreno. Campi di questo tipo esistono in ogni insediamento che è cresciuto, e spesso sono il miglior valore sul mercato, perché hanno un prezzo compreso tra un campo e un appezzamento pur essendo, di diritto, quest'ultimo.
Trovarli è il lavoro. Controlliamo la zona di ogni lotto che consideriamo e quando un campo si trova in una zona che consente la costruzione, lo diciamo e gli attribuiamo un prezzo di conseguenza sui nostri elenchi.
Quando la conversione è incerta?
Quando il lotto si trova al di fuori delle zone edificabili e l'unico percorso è una modifica al piano. I comuni rivedono periodicamente i loro piani e gli insediamenti si estendono in campi adiacenti, ma il processo non ha un calendario fisso, prevede la consultazione pubblica e l’approvazione a più di un livello e un particolare lotto può o meno essere incluso. Un acquirente che paga i soldi del terreno per un campo in attesa di un cambio di zonizzazione si assume un rischio di pianificazione senza data e senza garanzia.
Non diciamo ai clienti che ciò non accadrà mai, perché accade. Diciamo loro di pagare per il campo come campo, di considerare la modificazione delle zone come una possibilità e di acquistare solo se si accontentano di possedere un campo per anni.
Quando non è possibile la conversione?
Quando la parcella si trova in una zona protetta dal piano: terreni agricoli di alto valore, foreste, una zona di protezione delle acque, un paesaggio culturale o una fascia lungo la costa. Queste zone esistono proprio per impedire la conversione, ed è improbabile che una revisione del piano possa rimuovere la protezione. Il terreno in tali zone viene valutato in base al suo valore agricolo o di servizio, e il suo fascino è come un uliveto, un vigneto o una zona delimitata attorno a una villa, non come un sito. Lo trattiamo come un acquisto diverso con uno scopo diverso.
Quanto costa e comporta il cambio d'uso?
Quando il piano consente l'edificabilità, il proprietario richiede il cambio di categoria catastale e paga la tariffa prevista per il cambio d'uso dei terreni agricoli. Il compenso viene calcolato secondo le norme in vigore al momento e dipende dal terreno e dalla sua ubicazione, quindi per ciascun caso chiediamo all'autorità la cifra anziché stimarla. La variazione viene registrata nel catasto e da quel momento in poi la parcella è un terreno edificabile a tutti gli effetti, comprese le condizioni di pianificazione e il permesso.
La tempistica della tariffa è importante per il budget. Spetta al proprietario al momento del cambiamento, quindi lo paga un acquirente che compra il campo e poi lo converte; un acquirente che chiede al venditore di convertire prima della vendita lo paga nel prezzo. Entrambi vanno bene, purché siano inclusi nel calcolo.
Che ne dici di costruire una casa colonica o un fabbricato agricolo?
Alcuni documenti di pianificazione consentono edifici limitati su terreni agricoli per uso agricolo e i venditori a volte lo presentano come un percorso verso una villa. Non lo è. Un edificio consentito come struttura agricola è limitato in termini di dimensioni, forma e uso, e trasformarlo in una casa con piscina è la stessa costruzione non consentita che iniziare da zero. Gli acquirenti che desiderano una casa rurale con terreno dovrebbero cercare un appezzamento in cui il piano consente che una casa e il campo circostante rimangano agricoli, che è una combinazione comune e legittima.
Come valutiamo un campo con potenziale?
Inseriamo il pacco in una delle tre categorie dopo aver letto la zona e valutiamo ciascuna in modo diverso:
- Zona edificabile, catasto non ancora aggiornato: prezzo come terreno meno la tassa di conversione e il ritardo
- Fuori zona edificabile, confinante con un insediamento, revisione del piano plausibile: prezzato come un campo, con il potenziale notato ma non pagato
- Zona protetta: tariffata per uso agricolo o ricreativo, senza presupposto alcun potenziale edificabile
La prima categoria è un buon acquisto per un acquirente che intende costruire. Il secondo è adatto a un acquirente paziente con una posizione lunga horizon. Il terzo è adatto ad un acquirente che desidera un terreno fine a se stesso o che vuole proteggere la vista da una villa esistente. Confondere i tre è un errore costoso, e il campo con vista non è mai abbastanza economico da giustificarlo.
Cosa dovrebbe chiedere un acquirente prima di pagare per un campo?
Richiedere l'estratto del documento di pianificazione indicante la zona della particella esatta e non quella confinante. Chiedere al comune se è in corso una revisione del piano e se il lotto si trova al suo interno. Richiedi la categoria catastale attuale e, ove la zona sia edificabile, l'imposta di conversione. Poi guardiamo gli accessi e i servizi, che sono trattati nelle nostre guide alle vie di accesso e servitù e ai servizi di collegamento, perché un campo edificabile ma non raggiungibile o servito è ancora un campo.
Se hai trovato un campo e il venditore dice che è edificabile, inviaci il numero del pacco prima di partire per vederlo. La zona è una questione di registrazione e leggerla costa un giorno anziché un deposito.