Egy tengerparti falu feletti szántó egy pár száz méterrel távolabbi építési telek árának töredékéért kel el, és havonta megkérdezi tőlünk egy vevő, hogy megveheti-e a szántót és építkezhet rá. Az őszinte válasz az, hogy ez egy dokumentumon múlik, nem az eladó bizalmán, és hogy a dokumentum elolvasható, mielőtt bármilyen pénz megmozdulna. Ez az útmutató elmagyarázza, hogyan történik a földhasználat Montenegróban, mikor válhat egy mezőből parcella, és hogyan árazzuk be a lehetőséget, ha az valós.
Mi dönti el, hogy beépíthető-e a föld?
Két rekord ír le egy csomagot. A kataszter egy kategóriát ad neki, például szántó, rét, gyümölcsös, erdő vagy építési terület, amely tükrözi a földhasználat módját. A tervdokumentum megad egy övezetet, például lakó-, turista-, mezőgazdasági vagy védett övezetet, amely meghatározza, hogy mit lehet építeni. A zóna dönt. A kataszterben rétként nyilvántartott, de lakóövezetben fekvő parcella a kataszteri kategória aktualizálása után beépíthető; építési területként nyilvántartott, de mezőgazdasági övezetben fekvő parcella nem.
Az eladók gyakran idézik a kataszteri kategóriát, mert az szerepel az általuk birtokolt kivonaton. A vásárlóknak szükségük van a zónára, ami az önkormányzattól származik. Útmutatónk az urbanisztikai műszaki feltételekről elmagyarázza, hogyan szerezhető be egy adott parcellához.
Mikor egyszerű a konverzió?
Amikor a terv már lehetővé teszi az építkezést a telken. Ebben az esetben a föld tulajdonképpen építési telek, amelyet a kataszter nem zárt le. A kataszteri kategória váltás a tervet követi, a használat megváltoztatásáért díjat kell fizetni, a tervezési feltételeket mint minden telekre kiadják. Ilyen szántóföldek minden kinőtt településen léteznek, és gyakran a legjobb érték a piacon, mert a szántó és a telek között vannak az árban, miközben jogilag az utóbbi.
Munka megtalálni őket. Minden figyelembe vett parcellának ellenőrizzük a zónát, és amikor egy mező olyan zónában helyezkedik el, amely lehetővé teszi az építkezést, ezt kimondjuk, és ennek megfelelően árazzuk ajánlatainkon.
Mikor bizonytalan a konverzió?
Ha a telek az építkezést lehetővé tévő zónákon kívül esik, és az egyetlen útvonal a terv módosítása. Az önkormányzatok rendszeres időközönként felülvizsgálják a terveiket, a települések a szomszédos területekre is kiterjednek, de a folyamatnak nincs fix ütemezése, több szinten is nyilvános egyeztetést és jóváhagyást igényel, és adott parcella bekerülhet, vagy nem. Az a vevő, aki telekpénzt fizet egy szántóterületért az átrendezés reményében, tervezési kockázatot vállal dátum és garancia nélkül.
Nem mondjuk az ügyfeleknek, hogy ez soha nem fog megtörténni, mert megtörténik. Azt mondjuk nekik, hogy fizessék meg a táblát, mint szántót, kezeljék lehetőségként a zónaátrendezést, és csak akkor vásároljanak, ha megelégszenek azzal, hogy évekig birtokolnak egy táblát.
Mikor nem lehetséges az átalakítás?
Ha a parcella a terv által védett övezetben fekszik: nagy értékű mezőgazdasági terület, erdő, vízvédelmi övezet, kultúrtáj vagy part menti sáv. Ezek a zónák pontosan azért léteznek, hogy megakadályozzák az átalakítást, és a terv felülvizsgálata valószínűleg nem szünteti meg a védelmet. Az ilyen zónákban lévő földek árát a mezőgazdasági vagy közművelődési értékük alapján határozzák meg, és vonzereje olajfaligetként, szőlőültetvényként vagy villa körüli pufferként jelenik meg, nem pedig telekként. Más vásárlásként kezeljük, más céllal.
Mibe kerül és mennyibe kerül a használat megváltoztatása?
Ahol a terv lehetővé teszi az építkezést, a tulajdonos kéri a kataszteri kategória megváltoztatását és megfizeti a termőföld-használat megváltoztatásáért megállapított díjat. A díj kiszámítása a mindenkor hatályos szabályok szerint történik, és függ a földtől és annak elhelyezkedésétől, ezért minden esetre a hatóságtól kapjuk a számot, nem pedig becslést készítünk. A változás a kataszterben rögzítésre kerül, és onnantól kezdve a telek minden rendeltetésű építési terület, beleértve a tervezési feltételeket és az engedélyt is.
A díj időzítése számít a költségvetés szempontjából. A váltáskor a tulajdonosra esik, tehát a táblát megvásárló, majd áttérő vevő fizet; az a vevő, aki megkéri az eladót, hogy az eladás előtt konvertáljon, az árban fizet. Bármelyik rendben van, amíg benne van a számításban.
Mi a helyzet egy parasztház vagy egy mezőgazdasági épület felépítésével?
Egyes tervdokumentumok korlátozott számú épületet engedélyeznek mezőgazdasági területen mezőgazdasági hasznosításra, és az eladók ezt néha egy villához vezető útvonalként mutatják be. Nem az. A mezőgazdasági építményként engedélyezett épület mérete, forma és felhasználása korlátozott, medencés lakássá alakítása ugyanolyan nem engedélyezett építmény, mint a nulláról kezdeni. Azok a vevők, akik vidéki házat szeretnének telkekkel, olyan parcellát keressenek, ahol a terv lehetővé teszi a ház építését, és a környező mező mezőgazdasági marad, ami egy általános és legitim kombináció.
Hogyan árazhatunk be egy potenciális mezőt?
A zóna elolvasása után a csomagokat a három kategória egyikébe soroljuk, és mindegyiket eltérően árazzuk:
- Beépítési övezetbe sorolt, kataszter még nem frissült: telek ára, csökkentve az átalakítási díjjal és a késéssel
- Az építési övezeten kívül, település szomszédságában, tervmódosítás valószínűsíthető: szántóként árazott, a potenciál feljegyezve, de nem fizetve
- Védett övezet: mezőgazdasági vagy közművesített övezet, építési potenciál feltételezése nélkül
Az első kategória jó vétel az építkezni szándékozó vásárló számára. A második megfelel a türelmes vásárlónak hosszú horizon. A harmadik annak a vevőnek felel meg, aki a saját kedvéért szeretne telket, vagy aki meg akarja védeni a kilátást egy meglévő villából. A három összekeverése drága hiba, és a kilátással rendelkező mező soha nem elég olcsó ahhoz, hogy ezt igazolja.
Mit kell megkérdeznie a vevőnek, mielőtt fizet egy mezőért?
Kérje a tervdokumentum kivonatát, amelyen pontosan a telek övezete látható, nem a szomszédé. Kérdezze meg az önkormányzatot, hogy folyamatban van-e a terv felülvizsgálata, és hogy a telek benne van-e. Kérje az aktuális kataszteri kategóriát és ahol az övezet lehetővé teszi az építkezést, az átalakítási díjat. Ezután nézze meg a hozzáférést és a közműveket, amelyekről a bekötőutak és szolgalmi jogok, valamint a csatlakozó közművek című útmutatónk leírja, mert a beépíthető, de nem megközelíthető és nem kiszolgálható mező ismét mező.
Ha talált egy mezőt, és az eladó azt mondja, hogy rá lehet építeni, küldje el nekünk a telekszámot, mielőtt utazna megnézni. A zóna nyilvántartás kérdése, és annak elolvasása egy napba kerül, nem pedig kaucióba.