يتم بيع حقل فوق قرية ساحلية مقابل جزء بسيط من سعر قطعة أرض للبناء على بعد بضع مئات من الأمتار، وفي كل شهر يسألنا المشتري عما إذا كان بإمكانه شراء الحقل والبناء عليه. الجواب الصادق هو أن الأمر يعتمد على مستند، وليس على ثقة البائع، وأن المستند يمكن قراءته قبل أن تتحرك أي أموال. يشرح هذا الدليل كيفية تحديد استخدام الأراضي في الجبل الأسود، ومتى يمكن أن يصبح الحقل قطعة أرض، وكيف نقوم بتسعير الاحتمال عندما يكون حقيقيًا.
ما الذي يقرر إمكانية البناء على الأرض؟
سجلان يصفان الطرد. يمنحها السجل العقاري فئة، مثل حقل أو مرج أو بستان أو غابة أو أرض بناء، مما يعكس كيفية استخدام الأرض. ووثيقة التخطيط تحدد لها منطقة سكنية أو سياحية أو زراعية أو محمية، ويذكر فيها ما يجوز البناء عليه. المنطقة تقرر. قطعة الأرض المسجلة كمرج في السجل العقاري ولكنها تقع في منطقة سكنية يمكن البناء عليها بمجرد تحديث الفئة المساحية؛ قطعة أرض مسجلة على أنها أرض بناء ولكنها تقع في منطقة زراعية لا يمكن ذلك.
غالبًا ما يستشهد البائعون بالفئة المساحية، لأنها موجودة في المستخرج الذي بحوزتهم. يحتاج المشترون إلى المنطقة التي تأتي من البلدية. يشرح دليلنا الشروط الفنية الحضرية كيفية الحصول عليها لقطعة أرض معينة.
متى يكون التحويل سهلاً؟
عندما تسمح الخطة بالفعل بالبناء على قطعة الأرض. وفي هذه الحالة، تكون الأرض في الواقع قطعة أرض للبناء لم يلحق بها السجل العقاري. تغيير الفئة المساحية يتبع المخطط، ويتم دفع رسوم تغيير الاستخدام، وتصدر شروط التخطيط لأي قطعة أرض. توجد حقول من هذا النوع في كل مستوطنة نمت، وغالبًا ما تكون أفضل قيمة في السوق، لأنها يتم تسعيرها بين الحقل وقطعة الأرض في حين أنها، من الناحية القانونية، هي الأخيرة.
العثور عليهم هو العمل. نحن نتحقق من منطقة كل قطعة أرض نأخذها في الاعتبار، وعندما يوجد حقل في منطقة تسمح بالبناء، فإننا نقول ذلك ونسعره وفقًا لذلك في قوائمنا.
متى يكون التحويل غير مؤكد؟
عندما تقع قطعة الأرض خارج المناطق التي تسمح بالبناء ويكون الطريق الوحيد هو تعديل المخطط. تراجع البلديات خططها بشكل دوري، وتمتد المستوطنات إلى الحقول المجاورة، لكن العملية ليس لها جدول زمني محدد، فهي تنطوي على مشاورة عامة وموافقة على أكثر من مستوى، وقد يتم أو لا يتم تضمين قطعة أرض معينة. إن المشتري الذي يدفع أموال قطعة أرض مقابل حقل ما توقعًا لإعادة تقسيمه، يخاطر بالتخطيط بدون تاريخ أو ضمان.
نحن لا نخبر العملاء أن هذا الأمر لن يحدث أبدًا، لأنه يحدث بالفعل. نحن نطلب منهم أن يدفعوا ثمن الحقل كحقل، وأن يتعاملوا مع إعادة التنظيم كاحتمال، وأن يشتروا فقط إذا كانوا راضين بامتلاك حقل لسنوات.
متى يكون التحويل غير ممكن؟
عندما تقع قطعة الأرض في منطقة تحميها الخطة: أرض زراعية ذات قيمة عالية، أو غابة، أو منطقة حماية للمياه، أو منظر طبيعي ثقافي أو شريط على طول الساحل. توجد هذه المناطق على وجه التحديد لمنع التحويل، ومن غير المرجح أن تؤدي مراجعة الخطة إلى إزالة الحماية. يتم تسعير الأراضي في مثل هذه المناطق وفقًا لقيمتها الزراعية أو الترفيهية، وجاذبيتها كبستان زيتون أو مزرعة عنب أو منطقة عازلة حول الفيلا، وليس كموقع. نحن نتعامل معها على أنها عملية شراء مختلفة لغرض مختلف.
ما هي تكلفة التغيير في الاستخدام وما الذي يتضمنه؟
عندما يسمح المخطط بالبناء، يقوم المالك بطلب تغيير الفئة المساحية ويدفع الرسم المقرر لتغيير استخدام الأراضي الزراعية. يتم احتساب الرسم وفق القواعد المعمول بها في ذلك الوقت ويعتمد على الأرض وموقعها، لذلك نحصل على الرقم من الهيئة لكل حالة بدلاً من تقديره. يتم تسجيل التغيير في السجل العقاري، ومنذ ذلك الحين يتم بناء قطعة الأرض لكل غرض، بما في ذلك شروط التخطيط والترخيص.
توقيت الرسوم يهم الميزانية. فهي تقع على المالك وقت التغيير، فالمشتري الذي يشتري الحقل ثم يحول يدفعه؛ المشتري الذي يطلب من البائع التحويل قبل البيع يدفع ثمنه في الثمن. وأيهما جيد، طالما أنه في الحساب.
ماذا عن بناء مزرعة أو مبنى زراعي؟
تسمح بعض وثائق التخطيط بمباني محدودة على الأراضي الزراعية للاستخدام الزراعي، ويقدم البائعون ذلك أحيانًا كطريق إلى الفيلا. ليس كذلك. إن المبنى المسموح به كمنشأة زراعية يكون مقيدًا من حيث الحجم والشكل والاستخدام، وتحويله إلى منزل به حوض سباحة هو نفس البناء غير المسموح به كالبدء من الصفر. يجب على المشترين الذين يريدون منزلًا ريفيًا مع قطعة أرض أن يبحثوا عن قطعة أرض يسمح المخطط فيها ببقاء المنزل والحقل المحيط به زراعيًا، وهو مزيج شائع ومشروع.
كيف نقوم بتسعير الحقل ذو الإمكانات؟
نصنف الطرود في واحدة من ثلاث فئات بعد قراءة المنطقة، ونقوم بتسعير كل منها بشكل مختلف:
- مخصصة للبناء، ولم يتم تحديث السجل العقاري بعد: يتم تسعيرها كقطعة أرض مطروحًا منها رسوم التحويل والتأخير
- خارج منطقة البناء، بجوار المستوطنة، يمكن مراجعة الخطة بشكل معقول: يتم تسعيرها كحقل، مع الإشارة إلى الإمكانات ولكن لم يتم دفع ثمنها
- المنطقة المحمية: مُسعرة للاستخدام الزراعي أو الترفيهي، مع عدم افتراض إمكانية البناء
الفئة الأولى هي شراء جيد للمشتري الذي ينوي البناء. والثاني يناسب المشتري الصبور الطويلhorizon. والثالث يناسب المشتري الذي يريد الأرض لذاته، أو الذي يريد حماية الإطلالة من فيلا قائمة. والخلط بين الثلاثة هو الخطأ الباهظ الثمن، والمجال ذو الرؤية ليس رخيصًا أبدًا بما يكفي لتبريره.
ما الذي يجب على المشتري أن يسأله قبل دفع ثمن الحقل؟
اطلب مستخرجًا من وثيقة التخطيط يوضح منطقة قطعة الأرض بالضبط، وليس المنطقة المجاورة. اسأل البلدية عما إذا كانت هناك مراجعة للخطة قيد الإجراء وما إذا كانت قطعة الأرض موجودة ضمنها. اسأل عن الفئة المساحية الحالية، وحيثما تسمح المنطقة بالبناء، اطلب رسوم التحويل. ثم انظر إلى الوصول والمرافق، التي تمت تغطيتها في أدلةنا إلى طرق الوصول وحقوق الارتفاق وتوصيل المرافق، لأن الحقل الذي يمكن البناء عليه ولكن لا يمكن الوصول إليه أو خدمته هو حقل مرة أخرى.
إذا عثرت على حقل وقال البائع أنه يمكن البناء عليه، أرسل لنا رقم الطرد قبل السفر لرؤيته. المنطقة هي مسألة تسجيل، وقراءتها تكلف يومًا بدلًا من إيداع.