Ένα χωράφι πάνω από ένα παραθαλάσσιο χωριό πωλείται για ένα κλάσμα της τιμής ενός οικοπέδου σε απόσταση λίγων εκατοντάδων μέτρων και κάθε μήνα ένας αγοραστής μας ρωτά αν μπορεί να αγοράσει το χωράφι και να χτίσει σε αυτό. Η ειλικρινής απάντηση είναι ότι εξαρτάται από ένα έγγραφο, όχι από την εμπιστοσύνη του πωλητή, και ότι το έγγραφο μπορεί να διαβαστεί πριν κινηθούν χρήματα. Αυτός ο οδηγός εξηγεί πώς ορίζεται η χρήση γης στο Μαυροβούνιο, πότε ένα χωράφι μπορεί να γίνει οικόπεδο και πώς τιμολογούμε τη δυνατότητα όταν είναι πραγματική.
Τι αποφασίζει εάν μπορεί να χτιστεί γη;
Δύο εγγραφές περιγράφουν ένα δέμα. Το κτηματολόγιο του δίνει μια κατηγορία, όπως χωράφι, λιβάδι, περιβόλι, δάσος ή οικοδομική γη, η οποία αντικατοπτρίζει τον τρόπο χρήσης της γης. Το πολεοδομικό έγγραφο του δίνει μια ζώνη, όπως οικιστική, τουριστική, αγροτική ή προστατευόμενη, η οποία αναφέρει τι μπορεί να κατασκευαστεί. Η ζώνη αποφασίζει. Ένα αγροτεμάχιο που έχει καταγραφεί ως λιβάδι στο κτηματολόγιο αλλά βρίσκεται σε κατοικημένη ζώνη μπορεί να οικοδομηθεί μόλις ενημερωθεί η κατηγορία κτηματογράφησης. ένα αγροτεμάχιο που έχει καταγραφεί ως οικοδομική γη αλλά βρίσκεται σε αγροτική ζώνη δεν μπορεί.
Οι πωλητές συχνά αναφέρουν την κατηγορία κτηματογράφησης, επειδή βρίσκεται στο απόσπασμα που κατέχουν. Οι αγοραστές χρειάζονται τη ζώνη, η οποία προέρχεται από τον δήμο. Ο οδηγός μας για τις αστικές τεχνικές συνθήκες εξηγεί πώς να το αποκτήσετε για ένα συγκεκριμένο δέμα.
Πότε είναι απλή η μετατροπή;
Όταν το σχέδιο επιτρέπει ήδη την κατασκευή στο αγροτεμάχιο. Στην περίπτωση αυτή, το οικόπεδο είναι στην πραγματικότητα ένα οικοδομικό οικόπεδο που δεν έχει προλάβει το κτηματολόγιο. Η αλλαγή κατηγορίας κτηματογράφησης ακολουθεί το σχέδιο, καταβάλλεται τέλος αλλαγής χρήσης και εκδίδονται οι πολεοδομικοί όροι όπως για κάθε οικόπεδο. Τέτοιου είδους χωράφια υπάρχουν σε κάθε οικισμό που έχει αναπτυχθεί, και συχνά έχουν την καλύτερη αξία στην αγορά, επειδή κοστολογούνται μεταξύ χωραφιού και οικοπέδου ενώ, νομικά, είναι το τελευταίο.
Η εύρεση τους είναι η δουλειά. Ελέγχουμε τη ζώνη κάθε αγροτεμαχίου που εξετάζουμε και όταν ένα χωράφι βρίσκεται σε μια ζώνη που επιτρέπει την κατασκευή, το λέμε και το τιμολογούμε ανάλογα στις καταχωρίσεις μας.
Πότε είναι αβέβαιη η μετατροπή;
Όταν το αγροτεμάχιο βρίσκεται εκτός των ζωνών που επιτρέπουν την κατασκευή και η μόνη διαδρομή είναι τροποποίηση του σχεδίου. Οι δήμοι αναθεωρούν τα σχέδιά τους περιοδικά και οι οικισμοί επεκτείνονται σε παρακείμενα χωράφια, αλλά η διαδικασία δεν έχει σταθερό χρονοδιάγραμμα, περιλαμβάνει δημόσια διαβούλευση και έγκριση σε περισσότερα από ένα επίπεδα και ένα συγκεκριμένο αγροτεμάχιο μπορεί ή όχι να περιλαμβάνεται. Ένας αγοραστής που πληρώνει χρήματα οικοπέδου για ένα χωράφι με την προσδοκία μιας αλλαγής περιοχής αναλαμβάνει έναν κίνδυνο σχεδιασμού χωρίς ημερομηνία και καμία εγγύηση.
Δεν λέμε στους πελάτες ότι δεν θα συμβεί ποτέ, γιατί συμβαίνει. Τους λέμε να πληρώνουν για το χωράφι ως χωράφι, να αντιμετωπίζουν την αλλαγή ζωνών ως δυνατότητα και να αγοράζουν μόνο εάν είναι ικανοποιημένοι να έχουν ένα χωράφι για χρόνια.
Πότε δεν είναι δυνατή η μετατροπή;
Όταν το αγροτεμάχιο βρίσκεται σε ζώνη που προστατεύει το σχέδιο: γεωργική γη υψηλής αξίας, δάσος, ζώνη προστασίας νερού, πολιτιστικό τοπίο ή λωρίδα κατά μήκος της ακτής. Αυτές οι ζώνες υπάρχουν ακριβώς για να αποτρέψουν τη μετατροπή και η αναθεώρηση του σχεδίου είναι απίθανο να καταργήσει την προστασία. Η γη σε τέτοιες ζώνες κοστολογείται για τη γεωργική ή την αξία της ανέσεις και η ελκυστικότητά της είναι σαν ελαιώνας, αμπελώνας ή προστατευτικός χώρος γύρω από μια βίλα, όχι ως τοποθεσία. Το αντιμετωπίζουμε ως μια διαφορετική αγορά με διαφορετικό σκοπό.
Τι κοστίζει και τι περιλαμβάνει η αλλαγή χρήσης;
Όπου το σχέδιο επιτρέπει δόμηση, ο ιδιοκτήτης κάνει αίτηση για αλλαγή κτηματογράφησης και καταβάλλει το τέλος που έχει οριστεί για την αλλαγή χρήσης γεωργικής γης. Το τέλος υπολογίζεται σύμφωνα με τους κανόνες που ισχύουν εκείνη τη στιγμή και εξαρτάται από τη γη και την τοποθεσία της, επομένως λαμβάνουμε το ποσό από την αρχή για κάθε περίπτωση αντί να το υπολογίζουμε. Η αλλαγή καταγράφεται στο κτηματολόγιο και από εκεί και πέρα το αγροτεμάχιο είναι οικοδομική γη για κάθε σκοπό, συμπεριλαμβανομένων των πολεοδομικών όρων και της άδειας.
Το χρονοδιάγραμμα της χρέωσης έχει σημασία για τον προϋπολογισμό. Πέφτει στον ιδιοκτήτη τη στιγμή της αλλαγής, οπότε ο αγοραστής που αγοράζει το χωράφι και στη συνέχεια μετατρέπει το πληρώνει. ένας αγοραστής που ζητά από τον πωλητή να κάνει μετατροπή πριν από την πώληση πληρώνει για αυτό στην τιμή. Καλό είναι το ένα από τα δύο, αρκεί να είναι στον υπολογισμό.
Τι γίνεται με την κατασκευή μιας αγροικίας ή ενός αγροτικού κτιρίου;
Μερικά έγγραφα σχεδιασμού επιτρέπουν περιορισμένα κτίρια σε γεωργική γη για γεωργική χρήση και οι πωλητές μερικές φορές το παρουσιάζουν ως διαδρομή προς μια βίλα. Δεν είναι. Ένα κτίριο που επιτρέπεται ως γεωργική κατασκευή είναι περιορισμένο σε μέγεθος, μορφή και χρήση, και η μετατροπή του σε σπίτι με πισίνα είναι το ίδιο μη επιτρεπόμενο κτίριο με το να ξεκινάς από την αρχή. Οι αγοραστές που θέλουν μια αγροτική κατοικία με γη θα πρέπει να αναζητήσουν ένα αγροτεμάχιο όπου το σχέδιο επιτρέπει ένα σπίτι και το γύρω χωράφι να παραμένει γεωργικό, κάτι που είναι ένας κοινός και νόμιμος συνδυασμός.
Πώς τιμολογούμε ένα χωράφι με δυνατότητες;
Τοποθετούμε το δέμα σε μία από τις τρεις κατηγορίες αφού διαβάσουμε τη ζώνη και τιμολογούμε το καθένα διαφορετικά:
- Ζώνη για το κτίριο, το κτηματολόγιο δεν έχει ενημερωθεί ακόμη: τιμή ως οικόπεδο μείον το τέλος μετατροπής και την καθυστέρηση
- Έξω από την οικοδομική ζώνη, δίπλα σε οικισμό, εύλογη αναθεώρηση σχεδίου: τιμολογείται ως χωράφι, με το δυναμικό να σημειώνεται αλλά δεν έχει πληρωθεί
- Προστατευόμενη ζώνη: τιμολογείται για γεωργική χρήση ή χρήση ανέσεων, χωρίς να υποτίθεται ότι δεν υπάρχει δυνατότητα δόμησης
Η πρώτη κατηγορία είναι μια καλή αγορά για έναν αγοραστή που σκοπεύει να κατασκευάσει. Το δεύτερο ταιριάζει σε έναν ασθενή αγοραστή με μακρύ horizon. Το τρίτο ταιριάζει σε έναν αγοραστή που θέλει γη για χάρη του ή που θέλει να προστατεύσει τη θέα από μια υπάρχουσα βίλα. Η σύγχυση των τριών είναι το ακριβό λάθος, και το πεδίο με θέα δεν είναι ποτέ αρκετά φθηνό για να το δικαιολογήσει.
Τι πρέπει να ζητήσει ένας αγοραστής προτού πληρώσει για ένα χωράφι;
Ζητήστε το απόσπασμα από το έγγραφο σχεδιασμού που δείχνει τη ζώνη του ακριβούς αγροτεμαχίου και όχι του γειτονικού. Ρωτήστε τον δήμο εάν βρίσκεται σε εξέλιξη αναθεώρηση σχεδίου και εάν το αγροτεμάχιο είναι εντός αυτού. Ζητήστε την τρέχουσα κατηγορία κτηματογράφησης και, όπου η ζώνη επιτρέπει δόμηση, για το τέλος μετατροπής. Στη συνέχεια, κοιτάξτε την πρόσβαση και τα βοηθητικά προγράμματα, τα οποία καλύπτονται στους οδηγούς μας για δρόμους πρόσβασης και δουλείες και συνδεόμενες επιχειρήσεις κοινής ωφέλειας, επειδή ένα χωράφι που μπορεί να κατασκευαστεί αλλά δεν μπορεί να προσεγγιστεί ή να εξυπηρετηθεί είναι και πάλι χωράφι.
Εάν έχετε βρει ένα χωράφι και ο πωλητής λέει ότι μπορεί να κατασκευαστεί, στείλτε μας τον αριθμό δέματος προτού ταξιδέψετε για να το δείτε. Η ζώνη είναι θέμα καταγραφής και η ανάγνωσή της κοστίζει μια μέρα παρά μια κατάθεση.