Njiva iznad priobalnog sela prodaje se za djelić cijene građevinske parcele nekoliko stotina metara dalje, i svakog mjeseca nas kupac pita može li kupiti njivu i graditi na njoj. Iskren odgovor je da to zavisi od dokumenta, a ne od prodavčevog samopouzdanja, i da se taj dokument može pročitati prije nego što se bilo koji novac pomjeri. Ovaj vodič objašnjava kako se u Crnoj Gori određuje namjena zemljišta, kada njiva može postati parcela i kako vrednujemo mogućnost kada je stvarna.
Šta odlučuje da li se na zemljištu može graditi?
Dva zapisa opisuju parcelu. Katastar joj daje kategoriju, kao što su njiva, livada, voćnjak, šuma ili građevinsko zemljište, koja odražava kako se zemljište koristilo. Planski dokument joj daje zonu, kao što su stambena, turistička, poljoprivredna ili zaštićena, koja navodi šta se može graditi. Zona odlučuje. Parcela upisana u katastru kao livada ali u stambenoj zoni može se izgraditi kada se katastarska kategorija ažurira; parcela upisana kao građevinsko zemljište ali u poljoprivrednoj zoni ne može.
Prodavci često navode katastarsku kategoriju, jer je na izvodu koji drže. Kupcima treba zona, koja dolazi iz opštine. Naš vodič o urbanističko-tehničkim uslovima objašnjava kako je pribaviti za određenu parcelu.
Kada je prenamjena jednostavna?
Kada plan već dozvoljava gradnju na parceli. U tom slučaju je zemljište zapravo građevinska parcela koju katastar nije stigao da ažurira. Promjena katastarske kategorije prati plan, plaća se naknada za promjenu namjene, a urbanistički uslovi izdaju se kao za svaku parcelu. Njive ove vrste postoje u svakom naselju koje je raslo, i često su najbolja vrijednost na tržištu, jer su cijenjene između njive i parcele a po zakonu su parcela.
Njihovo pronalaženje je posao. Provjeravamo zonu svake parcele koju razmatramo, i kada njiva leži u zoni koja dozvoljava gradnju, to kažemo i vrednujemo je u skladu s tim u našoj ponudi.
Kada je prenamjena neizvjesna?
Kada parcela leži izvan zona koje dozvoljavaju gradnju i jedini put je izmjena plana. Opštine povremeno revidiraju planove, i naselja se zaista šire u susjedne njive, ali proces nema utvrđen rok, uključuje javnu raspravu i odobrenje na više nivoa, a određena parcela može a ne mora biti obuhvaćena. Kupac koji plati cijenu parcele za njivu u očekivanju promjene namjene preuzima planski rizik bez datuma i bez garancije.
Ne kažemo klijentima da se to nikada neće desiti, jer se dešava. Kažemo im da plate njivu kao njivu, da promjenu namjene tretiraju kao mogućnost, i da kupe samo ako su zadovoljni da godinama posjeduju njivu.
Kada prenamjena nije moguća?
Kada parcela leži u zoni koju plan štiti: poljoprivredno zemljište visoke vrijednosti, šuma, zona zaštite voda, kulturni predjel ili pojas duž obale. Te zone postoje upravo da bi spriječile prenamjenu, i malo je vjerovatno da će izmjena plana ukloniti zaštitu. Zemljište u takvim zonama vrednuje se po svojoj poljoprivrednoj ili ambijentalnoj vrijednosti, a njegova privlačnost je kao maslinjak, vinograd ili zaštitni pojas oko vile, a ne kao gradilište. Tretiramo ga kao drugačiju kupovinu sa drugačijom svrhom.
Šta promjena namjene košta i obuhvata?
Tamo gdje plan dozvoljava gradnju, vlasnik podnosi zahtjev za promjenu katastarske kategorije i plaća naknadu utvrđenu za promjenu namjene poljoprivrednog zemljišta. Naknada se obračunava po pravilima na snazi u tom trenutku i zavisi od zemljišta i njegove lokacije, pa cifru za svaki slučaj pribavljamo od nadležnog organa umjesto da je procjenjujemo. Promjena se upisuje u katastar, i od tada je parcela građevinsko zemljište u svaku svrhu, uključujući urbanističke uslove i dozvolu.
Trenutak plaćanja naknade važan je za budžet. Pada na vlasnika u trenutku promjene, pa je kupac koji kupi njivu pa je prenamijeni plaća; kupac koji traži da je prodavac prenamijeni prije prodaje plaća je u cijeni. Bilo šta je u redu, dok god je u računici.
Šta je sa gradnjom seoske kuće ili poljoprivrednog objekta?
Neki planski dokumenti dozvoljavaju ograničene objekte na poljoprivrednom zemljištu za poljoprivrednu namjenu, i prodavci to ponekad predstavljaju kao put do vile. Nije. Objekat dozvoljen kao poljoprivredni ograničen je po veličini, obliku i namjeni, a pretvaranje u dom sa bazenom isti je nedozvoljen objekat kao gradnja iz početka. Kupci koji žele seosku kuću sa zemljištem treba da traže parcelu na kojoj plan dozvoljava kuću a okolna njiva ostaje poljoprivredna, što je uobičajena i zakonita kombinacija.
Kako vrednujemo njivu sa potencijalom?
Parcelu nakon čitanja zone svrstavamo u jednu od tri kategorije, i svaku drugačije vrednujemo:
- U zoni za gradnju, katastar još neažuriran: vrednuje se kao parcela umanjena za naknadu za prenamjenu i kašnjenje
- Izvan građevinske zone, uz naselje, izmjena plana vjerovatna: vrednuje se kao njiva, uz zabilježen potencijal za koji se ne plaća
- Zaštićena zona: vrednuje se za poljoprivrednu ili ambijentalnu namjenu, bez pretpostavljenog potencijala za gradnju
Prva kategorija je dobra kupovina za kupca koji namjerava da gradi. Druga odgovara strpljivom kupcu sa dugim horizontom. Treća odgovara kupcu koji želi zemljište radi njega samog, ili koji želi da zaštiti pogled sa postojeće vile. Miješanje te tri jeste skupa greška, a njiva sa pogledom nikada nije dovoljno jeftina da je opravda.
Šta kupac treba da pita prije plaćanja njive?
Zatražite izvod iz planskog dokumenta sa zonom tačne parcele, a ne susjedne. Pitajte opštinu da li je izmjena plana u postupku i da li je parcela u njoj. Zatražite važeću katastarsku kategoriju i, gdje zona dozvoljava gradnju, naknadu za prenamjenu. Zatim pogledajte pristup i komunalnu infrastrukturu, koje obrađuju naši vodiči o pristupnim putevima i službenostima i o priključenju komunalne infrastrukture, jer je njiva koja se može izgraditi ali se do nje ne može doći niti se može opslužiti ponovo njiva.
Ako ste pronašli njivu i prodavac kaže da se na njoj može graditi, pošaljite nam broj parcele prije nego što otputujete da je vidite. Zona je stvar zapisa, a njeno čitanje košta jedan dan a ne kaparu.