Pole nad nadmorską wioską sprzedaje się za ułamek ceny działki budowlanej oddalonej o kilkaset metrów, a co miesiąc kupujący pyta nas, czy może kupić to pole i na nim zbudować. Szczera odpowiedź jest taka, że zależy to od dokumentu, a nie od zaufania sprzedawcy, i że dokument można przeczytać przed przesunięciem jakichkolwiek pieniędzy. W tym przewodniku wyjaśniono, jak kształtuje się sposób użytkowania gruntów w Czarnogórze, kiedy pole może stać się działką i jak wyceniamy taką możliwość, gdy jest ona realna.
Co decyduje o możliwości zabudowania gruntu?
Dwa rekordy opisują paczkę. Kataster nadaje mu kategorię, taką jak pole, łąka, sad, las lub grunt budowlany, która odzwierciedla sposób użytkowania gruntu. W dokumencie planistycznym przydziela się mu strefę, np. mieszkalną, turystyczną, rolniczą lub chronioną, w której określa się, co można zabudować. Strefa decyduje. Działkę zarejestrowaną w katastrze jako łąka, ale leżącą w strefie zabudowy mieszkaniowej, można na niej zabudować po aktualizacji kategorii katastralnej; działka zarejestrowana jako grunt budowlany, ale leżąca w strefie rolnej, nie może.
Sprzedawcy często podają kategorię katastralną, ponieważ znajduje się ona na wyciągu, który posiadają. Kupującym potrzebna jest strefa, która pochodzi od gminy. W naszym przewodniku po urbanistycznych warunkach technicznych wyjaśniono, jak je uzyskać dla konkretnej działki.
Kiedy konwersja jest prosta?
Gdy plan pozwala już na zabudowę na działce. W takim przypadku grunt jest w istocie działką budowlaną, której kataster nie dogonił. Zmiana kategorii katastralnej następuje zgodnie z planem, wnosi się opłatę za zmianę sposobu użytkowania i wydawane są warunki planistyczne jak dla każdej działki. Pola tego rodzaju istnieją w każdej wyrosłej osadzie i często stanowią najlepszą wartość na rynku, ponieważ wyceniane są pomiędzy polem a działką, choć z prawnego punktu widzenia są tą drugą.
Znalezienie ich to praca. Sprawdzamy strefę każdej rozważanej przez nas działki, a gdy pole znajduje się w strefie umożliwiającej budowę, wyrażamy to i odpowiednio wyceniamy w naszych ogłoszeniach.
Kiedy konwersja jest niepewna?
Gdy działka leży poza strefami dopuszczającymi zabudowę i jedynym przebiegiem jest zmiana planu. Władze miejskie okresowo dokonują przeglądu swoich planów, a osiedla rzeczywiście obejmują przyległe pola, ale proces ten nie ma ustalonego harmonogramu, wymaga konsultacji społecznych i zatwierdzenia na więcej niż jednym poziomie, a konkretna działka może zostać uwzględniona lub nie. Kupujący, który płaci pieniądze za działkę w oczekiwaniu na zmianę planu, podejmuje ryzyko planistyczne bez daty i gwarancji.
Nie mówimy klientom, że to się nigdy nie stanie, ponieważ to się zdarza. Mówimy im, aby płacili za pole jak za pole, aby traktowali zmianę planu zagospodarowania przestrzennego jako możliwość i kupowali tylko wtedy, gdy są zadowoleni z posiadania pola przez lata.
Kiedy konwersja nie jest możliwa?
Gdy działka leży w strefie chronionej planem: gruntów rolnych o dużej wartości, lasu, strefy ochrony wód, krajobrazu kulturowego lub pasa wzdłuż wybrzeża. Strefy te istnieją właśnie po to, aby zapobiec przebudowie i jest mało prawdopodobne, że rewizja planu usunie ochronę. Grunty w takich strefach wyceniane są ze względu na ich wartość rolniczą lub rekreacyjną, a ich atrakcyjność przypomina gaj oliwny, winnicę lub obszar wokół willi, a nie teren. Traktujemy to jako inny zakup o innym przeznaczeniu.
Co kosztuje i wiąże się ze zmianą sposobu użytkowania?
Jeżeli plan dopuszcza budowę, właściciel występuje o zmianę kategorii katastralnej i wnosi opłatę ustaloną za zmianę sposobu użytkowania gruntów rolnych. Opłata naliczana jest zgodnie z obowiązującymi wówczas przepisami i zależy od gruntu oraz jego położenia, dlatego też w każdym przypadku uzyskujemy kwotę od urzędu, a nie ją szacujemy. Zmiana zostaje zarejestrowana w katastrze i od tego momentu działka stanowi grunt budowlany pod dowolny cel, z uwzględnieniem warunków planistycznych i pozwolenia.
Termin uiszczenia opłaty ma znaczenie dla budżetu. W momencie zmiany przypada on na właściciela, więc płaci go kupujący, który kupuje pole, a następnie konwertuje; kupujący, który prosi sprzedającego o konwersję, zanim sprzedaż zapłaci za to w cenie. Obydwa są w porządku, o ile uwzględniane są w obliczeniach.
Co powiesz na budowę domu wiejskiego lub budynku rolniczego?
Niektóre dokumenty planistyczne dopuszczają ograniczoną liczbę budynków na gruntach rolnych do celów rolniczych, a sprzedawcy czasami przedstawiają je jako drogę do willi. Tak nie jest. Budynek dopuszczony jako obiekt rolniczy ma ograniczone rozmiary, formę i zastosowanie, a przekształcenie go w dom z basenem jest tym samym niedopuszczonym budynkiem, co budowanie od zera. Kupujący, którzy chcą mieć wiejski dom z gruntem, powinni szukać działki, na której plan pozwala na postawienie domu, a otaczające go pola pozostają rolne, co jest powszechną i uzasadnioną kombinacją.
Jak wyceniamy pole z potencjałem?
Po zapoznaniu się ze strefą zaliczamy przesyłkę do jednej z trzech kategorii i każdą wyceniamy inaczej:
- Przeznaczony pod zabudowę, kataster jeszcze nie zaktualizowany: cena dotyczy działki pomniejszonej o opłatę za przekształcenie i opóźnienie
- Poza strefą zabudowy, w sąsiedztwie osiedla, prawdopodobna rewizja planu: wyceniona jak pole, z potencjałem odnotowanym, ale nie opłaconym
- Strefa chroniona: cena przeznaczona do celów rolniczych lub rekreacyjnych, bez zakładanego potencjału budowlanego
Pierwsza kategoria to dobry zakup dla kupującego, który zamierza budować. Drugi odpowiada cierpliwemu nabywcy z długim horizon. Trzeci jest odpowiedni dla kupującego, który chce mieć ziemię samą w sobie lub chce chronić widok z istniejącej willi. Mylenie tych trzech kwestii jest kosztownym błędem, a pole z widokiem nigdy nie jest na tyle tanie, aby to uzasadniać.
O co powinien zapytać kupujący przed zapłaceniem za pole?
Poproś o wyciąg z dokumentu planistycznego przedstawiający strefę konkretnej działki, a nie sąsiedniej. Zapytaj gminę, czy trwa zmiana planu i czy działka się w nim znajduje. Zapytaj o aktualną kategorię katastralną oraz, jeżeli strefa pozwala na budowę, o opłatę przekształceniową. Następnie spójrz na dostęp i uzbrojenie, które omówiliśmy w naszych przewodnikach po drogach dojazdowych i służebnościach oraz urządzeniach łączących, ponieważ pole, na którym można zabudować, ale nie można do niego dotrzeć ani obsłużyć, to znowu pole.
Jeśli znalazłeś pole, a sprzedawca twierdzi, że można na nim budować, prześlij nam numer paczki przed wyjazdem, aby ją zobaczyć. Strefa jest przedmiotem zapisu, a jej przeczytanie kosztuje jeden dzień, a nie kaucję.