Un terrain au-dessus d'un village côtier se vend pour une fraction du prix d'un terrain à bâtir situé à quelques centaines de mètres, et chaque mois un acheteur nous demande s'il peut acheter le terrain et y construire. La réponse honnête est que cela dépend d'un document, non de la confiance du vendeur, et que le document peut être lu avant tout transfert d'argent. Ce guide explique comment l'utilisation des terres est définie au Monténégro, quand un champ peut devenir une parcelle et comment nous évaluons cette possibilité lorsqu'elle est réelle.
Qu'est-ce qui décide si un terrain est constructible ?
Deux enregistrements décrivent une parcelle. Le cadastre lui attribue une catégorie, comme un champ, une prairie, un verger, une forêt ou un terrain à bâtir, qui reflète la manière dont le terrain a été utilisé. Le document d'urbanisme lui attribue une zone, par exemple résidentielle, touristique, agricole ou protégée, qui précise ce qui peut être construit. La zone décide. Une parcelle inscrite comme prairie au cadastre mais située en zone résidentielle est constructible une fois la catégorie cadastrale mise à jour ; une parcelle enregistrée comme terrain à bâtir mais située en zone agricole ne le peut pas.
Les vendeurs citent souvent la catégorie cadastrale, car elle figure sur l'extrait qu'ils détiennent. Les acheteurs ont besoin de la zone qui vient de la municipalité. Notre guide des conditions techniques urbanistiques explique comment l'obtenir pour une parcelle précise.
Quand la conversion est-elle simple ?
Lorsque le plan permet déjà de construire sur la parcelle. Dans ce cas, le terrain est en fait un terrain à bâtir que le cadastre n'a pas rattrapé. Le changement de catégorie cadastrale suit le plan, des frais de changement d'usage sont payés et les conditions d'urbanisme sont émises comme pour toute parcelle. Des champs de ce type existent dans chaque colonie qui s'est développée, et ils représentent souvent la meilleure valeur sur le marché, car leur prix se situe entre celui d'un champ et celui d'une parcelle tout en étant, en droit, cette dernière.
Les trouver est le travail. Nous vérifions la zone de chaque parcelle que nous considérons, et lorsqu'un champ se trouve dans une zone permettant la construction, nous le disons et le fixons en conséquence sur nos annonces.
Quand la conversion est-elle incertaine ?
Lorsque la parcelle est située en dehors des zones constructibles et que le seul tracé est un amendement au plan. Les municipalités révisent périodiquement leurs plans et les colonies s'étendent effectivement aux domaines adjacents, mais le processus n'a pas de calendrier fixe, il implique une consultation publique et une approbation à plusieurs niveaux, et une parcelle particulière peut ou non être incluse. Un acheteur qui paie l'argent d'un terrain pour un terrain dans l'attente d'un rezonage prend un risque de planification sans date ni garantie.
Nous ne disons pas à nos clients que cela n’arrivera jamais, car cela arrive. Nous leur disons de payer pour le champ comme un champ, de considérer le rezonage comme une possibilité et de n'acheter que s'ils se contentent de posséder un champ pendant des années.
Quand la conversion n'est-elle pas possible ?
Lorsque la parcelle se situe dans une zone protégée par le plan : une terre agricole de grande valeur, une forêt, une zone de protection des eaux, un paysage culturel ou une bande littorale. Ces zones existent précisément pour empêcher la conversion, et il est peu probable qu’une révision du plan supprime la protection. Les terrains situés dans ces zones sont évalués en fonction de leur valeur agricole ou d'agrément, et leur attrait réside en tant qu'oliveraie, vignoble ou zone tampon autour d'une villa, et non en tant que site. Nous le traitons comme un achat différent avec un objectif différent.
Que coûte et implique le changement d’usage ?
Lorsque le plan permet de construire, le propriétaire demande le changement de catégorie cadastrale et paie la redevance fixée pour le changement d'affectation du terrain agricole. La redevance est calculée selon les règles en vigueur à l'époque et dépend du terrain et de sa localisation, c'est pourquoi nous obtenons le chiffre de l'autorité pour chaque cas plutôt que de l'estimer. Le changement est enregistré au cadastre et à partir de ce moment, la parcelle est un terrain constructible à toutes fins, y compris les conditions d'urbanisme et le permis.
Le moment du paiement des frais est important pour le budget. Il incombe au propriétaire au moment du changement, donc un acheteur qui achète le terrain puis le convertit le paie ; un acheteur qui demande au vendeur de convertir avant la vente le paie dans le prix. L'un ou l'autre est très bien, à condition que cela soit dans le calcul.
Et si on construisait une ferme ou un bâtiment agricole ?
Certains documents de planification autorisent des constructions limitées sur des terres agricoles à des fins agricoles, et les vendeurs présentent parfois cela comme un chemin vers une villa. Ce n'est pas. Un bâtiment autorisé en tant que structure agricole est limité en taille, en forme et en usage, et le transformer en maison avec piscine est la même construction non autorisée que de repartir de zéro. Les acheteurs qui souhaitent une maison rurale avec un terrain doivent rechercher une parcelle où le plan permet une maison et où le champ environnant reste agricole, ce qui est une combinaison courante et légitime.
Comment valoriser un champ à potentiel ?
Nous classons le colis dans l'une des trois catégories après avoir lu la zone, et nous fixons un prix différent pour chacune :
- Zoné constructible, cadastre pas encore mis à jour : prix à la parcelle moins les frais de transformation et le délai
- Hors zone constructible, mitoyen à un habitat, révision de plan plausible : valorisé comme un terrain, avec un potentiel noté mais non payé
- Zone protégée : tarifée pour un usage agricole ou d'agrément, sans potentiel de construction présumé
La première catégorie constitue un bon achat pour un acheteur qui a l'intention de construire. La seconde convient à un acheteur patient avec un long horizon. Le troisième convient à un acheteur qui souhaite un terrain pour le plaisir ou qui souhaite protéger la vue depuis une villa existante. Confondre les trois est une erreur coûteuse, et le terrain avec vue n'est jamais assez bon marché pour le justifier.
Que doit demander un acheteur avant de payer pour un terrain ?
Demandez l'extrait du document d'urbanisme indiquant la zone de la parcelle exacte et non celle voisine. Demandez à la municipalité si une révision du plan est en cours et si la parcelle s'y trouve. Demandez la catégorie cadastrale actuelle et, lorsque la zone permet la construction, les frais de conversion. Regardez ensuite les accès et les services publics, qui sont abordés dans nos guides sur les routes d'accès et servitudes et sur les services publics de raccordement, car un champ sur lequel on peut construire mais qui ne peut pas être atteint ou desservi est à nouveau un champ.
Si vous avez trouvé un champ et que le vendeur vous dit qu'il est constructible, envoyez-nous le numéro de colis avant de vous déplacer pour le voir. La zone est une question d'enregistrement, et sa lecture coûte une journée plutôt qu'une caution.