Um campo acima de uma aldeia costeira é vendido por uma fracção do preço de um terreno para construção a algumas centenas de metros de distância, e todos os meses um comprador pergunta-nos se pode comprar o campo e construir nele. A resposta honesta é que depende de um documento, não da confiança do vendedor, e que o documento pode ser lido antes de qualquer movimentação de dinheiro. Este guia explica como é definido o uso do solo no Montenegro, quando é que um campo pode tornar-se um lote e como avaliamos essa possibilidade quando é real
.O que decide se um terreno pode ser construído?
Dois registos descrevem um pacote. O cadastro atribui-lhe uma categoria, como campo, prado, pomar, floresta ou terreno para construção, que reflete a forma como o terreno foi utilizado. O documento de ordenamento atribui-lhe uma zona, como residencial, turística, agrícola ou protegida, que indica o que pode ser construído. A zona decide. Uma parcela registada como prado no cadastro, mas situada em zona residencial, pode ser construída após atualização da categoria cadastral; uma parcela registada como terreno para construção, mas situada numa zona agrícola, não o pode fazer
.Os vendedores costumam referir a categoria cadastral, porque está no extrato que têm. Os compradores precisam da zona, que vem do concelho. O nosso guia das condições técnicas urbanísticas explica como obtê-las para uma parcela específica.
Quando é que a conversão é simples?
Quando o plano já permite construir no lote. Neste caso, o terreno é, na realidade, um terreno para construção que o cadastro não está atualizado. A mudança de categoria cadastral segue o plano, é paga uma taxa pela mudança de utilização e são emitidas as condições de planeamento como para qualquer lote. Campos deste tipo existem em todos os povoados que cresceram e, muitas vezes, têm o melhor valor no mercado, porque têm um preço entre um campo e um lote, sendo, por lei, o último
.Encontrá-los é o trabalho. Verificamos a zona de cada lote que consideramos e, quando um campo se encontra numa zona que permite a construção, informamos isso e definimos o preço de acordo em nossos anúncios.
Quando é que a conversão é incerta?
Quando a parcela se encontra fora das zonas que permitem a construção e o único traçado é uma alteração ao plano. Os municípios reveem os seus planos periodicamente e os assentamentos estendem-se a áreas adjacentes, mas o processo não tem um calendário fixo, envolve consulta pública e aprovação a mais de um nível, e uma determinada parcela pode ou não ser incluída. Um comprador que pague um terreno por um campo na expectativa de um rezoneamento está a correr um risco de planeamento sem data e sem garantia
.Não dizemos aos clientes que isso nunca vai acontecer, porque acontece. Dizemos-lhes para pagarem o campo como um campo, para tratarem o rezoneamento como uma possibilidade e para comprarem apenas se se contentarem em possuir um campo durante anos
.Quando é que a conversão não é possível?
Quando a parcela se situa numa zona protegida pelo plano: terrenos agrícolas de elevado valor, floresta, zona de protecção da água, paisagem cultural ou faixa costeira. Estas zonas existem precisamente para evitar a conversão, e é pouco provável que uma revisão do plano remova a protecção. Os terrenos nestas zonas são avaliados pelo seu valor agrícola ou de lazer, e o seu apelo é como um olival, uma vinha ou uma zona tampão em redor de uma vivenda, e não como um sítio. Tratamos isto como uma compra diferente com um propósito diferente
.O que custa e implica a mudança de utilização?
Quando o plano permite a construção, o proprietário solicita a alteração da categoria cadastral e paga a taxa fixada para a alteração da utilização dos terrenos agrícolas. A taxa é calculada de acordo com as regras em vigor na altura e depende do terreno e da sua localização, pelo que obtemos o valor da autoridade para cada caso em vez de o estimarmos. A alteração é registada no cadastro e a partir daí a parcela passa a ser terreno para construção para todos os fins, incluindo as condições de planeamento e o alvará.
O momento da taxa é importante para o orçamento. Cabe ao proprietário no momento da mudança, pelo que um comprador que compra o campo e depois converte paga; um comprador que pede ao vendedor para converter antes da venda paga-o no preço. Qualquer um está bem, desde que esteja no cálculo
.Que tal construir uma casa de quinta ou um edifício agrícola?
Alguns documentos de planeamento permitem construções limitadas em terrenos agrícolas para uso agrícola, e os vendedores apresentam-no por vezes como um caminho para uma aldeia. Não é. Uma construção permitida como estrutura agrícola tem restrições de tamanho, forma e utilização, e transformá-la numa casa com piscina é a mesma construção não permitida que começar do zero. O comprador que pretenda uma casa rural com terreno deve procurar um lote onde a planta permita uma casa e o campo envolvente se mantenha agrícola, o que é uma combinação comum e legítima
.Como precificamos um campo com potencial?
Colocámos o pacote numa de três categorias depois de ler a zona e definimos o preço de cada uma de forma diferente:
- Zoneado para construção, registo ainda não atualizado: preço como lote menos a taxa de conversão e o atraso
- Fora da zona de construção, contíguo a um assentamento, revisão do plano plausível: preço como um terreno, com potencial anotado mas não pago
- Zona protegida: preço para uso agrícola ou de lazer, sem potencial de construção assumido
A primeira categoria é uma boa compra para um comprador que pretende construir. O segundo é adequado para um comprador paciente com uma posição longa horizon. O terceiro é adequado para um comprador que pretenda um terreno por si só ou que pretenda proteger a vista de uma vivenda existente. Confundir os três é um erro caro, e o campo com vista nunca é suficientemente barato para o justificar
.O que deve um comprador perguntar antes de pagar por um campo?
Solicite o extrato do documento de planeamento que mostre a zona da parcela exata e não a vizinha. Pergunte ao município se está em curso uma revisão do plano e se a parcela está dentro do mesmo. Solicite a categoria cadastral atual e, caso a zona permita a construção, a taxa de conversão. Em seguida, observe o acesso e as utilidades, que são abordados nos nossos guias para estradas de acesso e servidões e para ligações de utilidades, porque um campo que pode ser construído, mas não pode ser alcançado ou servido, é novamente um campo
.Se encontrou um campo e o vendedor lhe disser que pode ser construído, envie-nos o número do pacote antes de viajar para o ver. A zona é uma questão de registo e a sua leitura custa um dia em vez de um depósito
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