Virš pakrantės kaimo esantis laukas parduodamas už dalį kainos už kelių šimtų metrų esančio sklypo statybai, ir kiekvieną mėnesį pirkėjas mūsų klausia, ar gali nusipirkti lauką ir jame statyti. Sąžiningas atsakymas – tai priklauso nuo dokumento, o ne nuo pardavėjo pasitikėjimo, ir kad dokumentą galima perskaityti prieš pajudėjus pinigams. Šiame vadove paaiškinama, kaip Juodkalnijoje nustatomas žemės naudojimas, kada laukas gali tapti sklypu ir kaip įkainojame galimybę, kai ji yra reali.
Kas lemia, ar žemę galima užstatyti?
Dvi įrašai apibūdina siuntinį. Kadastras jai suteikia kategoriją, pvz., laukas, pieva, sodas, miško ar statybos žemė, kuri atspindi, kaip žemė buvo naudojama. Planavimo dokumente jai suteikiama zona, pvz., gyvenamoji, turizmo, žemės ūkio ar saugoma, kurioje nurodyta, ką galima statyti. Zona nusprendžia. Sklypas, įrašytas kadastre kaip pieva, bet esantis gyvenamojoje zonoje, gali būti užstatytas atnaujinus kadastro kategoriją; sklypas, įrašytas kaip statybos žemė, bet esantis žemės ūkio zonoje, negali.
Pardavėjai dažnai nurodo kadastro kategoriją, nes ji nurodyta jų turimame išraše. Pirkėjams reikalinga zona, kuri ateina iš savivaldybės. Mūsų urbanistinių techninių sąlygų vadove paaiškinama, kaip jį gauti konkrečiam sklypui
.Kada konversija yra paprasta?
Kai planas jau leidžia statyti sklype. Tokiu atveju žemė iš tikrųjų yra statybų sklypas, kurio kadastras nepasivijo. Kadastro kategorijos keitimas vyksta pagal planą, mokamas mokestis už paskirties keitimą, o planavimo sąlygos išduodamos kaip ir bet kuriam sklypui. Tokio pobūdžio laukai egzistuoja kiekvienoje išaugusioje gyvenvietėje ir dažnai yra geriausios vertės rinkoje, nes jų kaina yra tarp lauko ir sklypo, o teisiškai yra pastarasis.
Jų rasti yra darbas. Mes patikriname kiekvieno svarstomo sklypo zoną, o kai laukas yra zonoje, kurioje galima statyti, mes taip sakome ir atitinkamai įkainuojame sąrašuose.
Kada konversija neaiški?
Kai sklypas yra už zonų, kuriose leidžiama statyti, ribų ir vienintelis maršrutas yra plano pakeitimas. Savivaldybės periodiškai peržiūri savo planus, atsiskaitymai išsiplečia į gretimus laukus, tačiau procesas neturi fiksuoto grafiko, vyksta viešos konsultacijos ir tvirtinimas daugiau nei vienu lygiu, o konkretus sklypas gali būti įtrauktas arba ne. Pirkėjas, mokantis pinigus už sklypą už lauką, tikėdamasis, kad bus pakeista teritorija, rizikuoja planuoti be datos ir garantijos.
Mes nesakome klientams, kad tai niekada neįvyks, nes taip atsitinka. Mes liepiame jiems mokėti už lauką kaip lauką, zonų keitimą laikyti galimybe ir pirkti tik tuo atveju, jei jie tenkinasi turėdami lauką ilgus metus.
Kada konversija neįmanoma?
Kai sklypas yra zonoje, kuri saugoma pagal planą: didelės vertės žemės ūkio paskirties žemėje, miške, vandens apsaugos zonoje, kultūriniame kraštovaizdyje ar juostoje palei pakrantę. Šios zonos egzistuoja būtent tam, kad būtų užkirstas kelias konversijai, o plano peržiūra vargu ar panaikins apsaugą. Tokiose zonose esanti žemė įkainojama pagal jos žemės ūkio ar patogumų vertę, o jos patrauklumas yra kaip alyvmedžių giraitė, vynuogynas ar buferis aplink vilą, o ne kaip sklypas. Mes tai traktuojame kaip kitokį pirkinį su skirtingu tikslu.
Kiek kainuoja ir ką reiškia naudojimo pakeitimas?
Jei pagal planą leidžiama statyti, savininkas kreipiasi dėl kadastro kategorijos pakeitimo ir moka už žemės ūkio paskirties žemės paskirties keitimą nustatytą mokestį. Mokestis skaičiuojamas pagal tuo metu galiojančias taisykles ir priklauso nuo žemės ir jos vietos, todėl kiekvienu atveju gauname skaičių iš institucijos, o ne įvertiname. Pakeitimas fiksuojamas kadastre ir nuo tada sklypas yra visos paskirties žemė, įskaitant planavimo sąlygas ir leidimą.
Mokesčio laikas yra svarbus biudžetui. Pakeitimo metu jis atitenka savininkui, todėl pirkėjas, perkantis lauką, o vėliau konvertuojantis, jį sumoka; pirkėjas, kuris prašo pardavėjo konvertuoti prieš pardavimą, sumoka už tai kainą. Bet kuris iš jų yra gerai, jei tik jis įtrauktas į skaičiavimus.
O kaip pasistatyti sodybą ar žemės ūkio pastatą?
Kai kuriuose planavimo dokumentuose žemės ūkio paskirties žemėje leidžiama statyti ribotus pastatus žemės ūkio reikmėms, o pardavėjai kartais pateikia tai kaip maršrutą į vilą. Taip nėra. Leidžiamas statyti žemės ūkio paskirties statinys yra apribotas savo dydžiu, forma ir naudojimu, o paversti jį namu su baseinu yra toks pat neleistinas statinys, kaip ir pradėti nuo nulio. Pirkėjai, norintys kaimo namo su žeme, turėtų ieškoti sklypo, kuriame pagal planą būtų galima statyti namą, o aplinkui esantis laukas liktų žemės ūkio paskirties, o tai yra įprastas ir teisėtas derinys.
Kaip įvertinti potencialų lauką?
Perskaitę zoną, siuntinį suskirstome į vieną iš trijų kategorijų ir kiekvieną kainą nustatome skirtingai:
- Paskirta pastato zonoje, kadastras dar neatnaujintas: kaina nurodyta kaip sklypas, atėmus konversijos mokestį ir uždelsimą
- Už pastato zonos ribų, greta gyvenvietės, plano peržiūra tikėtina: įkainota kaip laukas, potencialas pažymėtas, bet už jį nesumokėta
- Saugoma zona: įkainota už naudojimąsi žemės ūkyje arba patogumui, nenumatytas statybos potencialas
Pirmoji kategorija yra geras pirkinys pirkėjui, kuris ketina statyti. Antrasis tinka kantriems pirkėjams, turintiems ilgą horizon. Trečias tinka pirkėjui, kuris nori žemės savo labui arba nori apsaugoti vaizdą iš esamos vilos. Trijų supainiojimas yra brangi klaida, o laukas su vaizdu niekada nėra pakankamai pigus, kad tai pateisintų.
Ko turėtų paklausti pirkėjas prieš mokėdamas už lauką?
Prašyti planavimo dokumento išrašo, kuriame būtų nurodyta tiksli sklypo zona, o ne gretimo. Paklauskite savivaldybės, ar vyksta plano peržiūra ir ar sklypas jame yra. Teiraukitės esamos kadastro kategorijos ir, jei zona leidžia statyti, pertvarkymo mokesčio. Tada pažiūrėkite į privažiavimą ir komunalines paslaugas, kurios aprašytos mūsų vadovuose apie privažiavimo kelius ir servitutus ir jungiančius komunalines paslaugas, nes laukas, kurį galima užstatyti, bet kurio negalima pasiekti ar aptarnauti, vėl yra laukas.
Jei radote lauką ir pardavėjas sako, kad jį galima statyti, atsiųskite mums siuntinio numerį prieš keliaudami jo apžiūrėti. Zona yra įrašo reikalas, o jos skaitymas kainuoja parą, o ne užstatą.