Kiekvienas sklypas, kurį pristatome sąrašuose, pateikiamas su vienu dokumentu, kurio dauguma privačių pardavėjų neturi: urbanistinės techninės sąlygos, paprastai vadinamos UTU Juodkalnijos santrumpa. Pirkėjas, perskaitęs šį dokumentą, prieš pirmą apžiūrą žino, ką galima statyti, kokio dydžio, kokio aukščio ir kaip toli nuo kaimynų. Pirkėjas, kuris jo neskaito, perka vaizdą ir tikisi. Šiame vadove paaiškinama, kas yra dokumentas, kaip jis gaunamas ir jame esančios eilutės, pagal kurias nustatoma, ar sklypas tinkamas jūsų turimai vilai.
Kokios urbanistinės techninės sąlygos?
Juodkalnija savo žemę planuoja planavimo dokumentais, apimančiais savivaldybę, gyvenvietę ar konkrečią zoną, o kiekviename dokumente nustatomos joje esančios žemės taisyklės: kam ji gali būti naudojama, kiek sklypo gali uždengti pastatas, kiek aukštų leidžiama, kiek pastatas turi stovėti nuo ribos ir kelio ir kaip jis jungiasi prie vandens, elektros ir kanalizacijos. Urbanistinės techninės sąlygos paima tas taisykles ir taiko jas vienam kadastro sklypui.
Rezultatas – rašytinis dokumentas su išrašu iš plano, sklypo aprašymu ir sąlygų, kurias turi atitikti būsimas pastatas, sąrašu. Jame architektas projektuoja, pagal jį patikrinamas statybos leidimas, o pabaigoje atliekama techninė apžiūra lygina gatavą namą su juo. Tai yra viso projekto pagrindas, todėl kiekvieną siužeto failą pradedame juo, o ne nuotraukomis.
Kas juos išduoda ir kiek laiko tai užtrunka?
Paraiška siunčiama per savivaldybę, kurioje yra sklypas, institucijai, atsakingai už planavimą toje vietovėje. Jame sklypas įvardijamas pagal kadastro numerį ir bendrai apibūdinamas numatomas pastatas: šeimyninis namas, vila su baseinu, nedidelis daugiabutis. Institucija patikrina, kuris planavimo dokumentas apima sklypą ir išrašo sąlygas.
Laikas priklauso nuo savivaldybės ir nuo to, ar aiškus to sklypo planas. Pakrantės savivaldybės nagrinėja daug paraiškų, o paprastos pateikiamos per kelias savaites; siuntinys, esantis dviejų zonų pakraštyje, arba siuntinys, kurį palietė tikslinamas planas, užtrunka ilgiau ir kartais grįžta su prašymu patikslinti. Tai įtraukiame į pirkimo kalendorių, kad užstatas niekada nebūtų sumokėtas, kol nebus sudarytos sąlygos.
Kurios dokumento eilutės yra svarbiausios vilos pirkėjui?
Dokumentą sudaro keli puslapiai, tačiau pirkėjo sprendimas priklauso nuo kelių skaičių. Skaitome juos tokia tvarka:
- Leidžiamas naudojimas: gyvenamasis, turistinis, mišrus ar kažkas kitas ir ar tinka privati vila
- Pastato aprėptis: sklypo dalis, kurią gali užimti pėdsakas
- Grindų ploto santykis arba bendras leidžiamas grindų plotas, pagal kurį nustatomas namo dydis
- Grindų skaičius ir didžiausias aukštis, skaičiuojamas nuo reljefo tam tikru būdu
- Klaidos nuo kiekvienos ribos ir nuo kelio, kurios formos gali stovėti namas
- Prieiga: iš kurio kelio pristatomas siuntinys ir ar jis viešas
- Komunalinės paslaugos: kur yra vandens, elektros ir nuotekų prijungimo taškai, ar reikalingas septikas
Du vienodo dydžio sklypai su tuo pačiu vaizdu šiose linijose gali visiškai skirtis. Viename leidžiama dviejų aukštų vila su baseinu; kitas leidžia vieno aukšto namas trečdalį ploto. Vien tik žemės kvadratinio metro kaina nieko nesako, kuris yra kuris.
Kaip sąlygos sąveikauja su sklypo forma ir nuolydžiu?
Klaidos matuojamos nuo ribų, todėl siauras sklypas praranda didesnę dalį statomo ploto nei kvadratinis tokio pat dydžio sklypas. Juodkalnijos pakrantėje dauguma sklypų yra ant šlaito, o nuo reljefo skaičiuojamo kelio aukščio nusprendžiama, ar apatinis aukštas, nukreiptas į jūrą, laikomas rūsiu, ar aukštu. Geras architektas perskaito sąlygas kartu su reljefo tyrimu ir per dieną pasako, kas tinka.
Štai kur sklypas, kurį pateikiame Kotoro įlanka, iliustruoja esmę: sąlygos, nuolydis ir orientacija kartu lemia namą, o vaizdas yra rezultatas, o ne pradžios taškas. Mes paaiškiname, kaip gaunamas reljefo tyrimas, mūsų sklypo matavimo ir ribų vadove.
Kas nutinka, kai planas ir kadastras nesutampa?
Planavimo dokumentai braižomi žemėlapiuose, o kadastras sklypus registruoja kitame žemėlapyje. Jie ne visada sutampa. Sklypas gali nukristi iš dalies į gyvenamąją zoną ir iš dalies į žaliąją juostą arba jos kampą gali kirsti planuojamas kelias. Sąlygos taip pasakys, o pastatomas plotas atitinkamai mažėja.
Pirkėjas, kuris tai rado po pirkimo, turi sklypą, kurio vertė mažesnė už sumokėtą kainą. Pirkėjas, prieš pirkdamas jį radęs sąlygose, arba derasi dėl kainos, perka gretimą juostą, kad atkurtų formą, arba pasišalina. Visi trys yra įprasti tinkamai parengtos bylos rezultatai, todėl sąlygos yra mūsų deramo patikrinimo kontrolinio sąrašo viršuje kartu su pavadinimo paieška, aprašyta puslapyje kodėl Juodkalnija
.Ar sąlygas galima pakeisti arba apskųsti?
Sąlygos atitinka planą, todėl keičiasi planui pasikeitus. Savivaldybės karts nuo karto planus taiso, o sklype, kuriame šiandien leidžiamas vienas aukštas, po patikslinimo gali būti du arba atvirkščiai. Pirkėjas, iš pardavėjo išgirdęs, kad planas bus tobulinamas, turėtų tai laikyti gandu, kol nebus priimtas pakeistas planas ir paskelbtos naujos sąlygos.
Jei pirkėjas mano, kad sąlygos klaidingai perskaitė planą, taikoma procedūra, skirta jų užklausai. Praktikoje tai yra reta ir lėta, o geresnis būdas beveik visada yra suprojektuoti pagal paskelbtas sąlygas.
Kaip sąlygos lemia statybos leidimą?
Išdavus sąlygas architektas pagal jas parengia projektą, projektas peržiūrimas ir pagal tą projektą išduodamas statybos leidimas ar jo atitikmuo. Todėl sąlygos yra pirmas žingsnis grandinėje, kuri baigiasi namu, kurį galima įregistruoti kadastroje ir parduoti arba išnuomoti teisėtai.
Grandinės praleidimas yra klaida, kurią dažniausiai matome tarp pirkėjų, kurie sklypą rado per draugo draugą. Be grandinės pastatytas namas negali būti įregistruotas, apdraustas ar parduodamas realia verte, o vėliau, kur tai įmanoma, įteisinimo kaina dažniausiai viršija mokesčius, kurie buvo sutaupyti. Visa seka nuo brėžinio iki raktų yra tai, ką valdo mūsų tinkintos kūrimo paslauga, o sąlygos yra ten, kur ji prasideda.
Ko pirkėjas turėtų paklausti prieš mokėdamas užstatą?
Prašykite neseniai sudarytoje pirkimo-pardavimo sutartyje ir plano išrašo pateikti urbanistines technines sąlygas dėl tikslaus sklypo numerio. Paprašykite pardavėjo patvirtinti, kad joks plano pakeitimas nevykdomas. Paprašykite architekto ant apklausos nubraižyti pastatomą voką. Tada nuspręsk.
Jei pardavėjas negali pateikti sąlygų, jas gauname prieš peržiūrą. Jei sklypas, kurį radote kitur, atkeliauja be jų, atsiųskite mums siuntinio numerį ir mes jums pasakysime, ką leidžia planas, prieš keliaujant jo apžiūrėti.