Jedem Grundstück, das wir auf unseren Angeboten präsentieren, liegt ein Dokument bei, das den meisten Privatverkäufern nicht zur Verfügung steht: die städtebaulichen technischen Bedingungen, die nach der montenegrinischen Abkürzung üblicherweise UTU genannt werden. Ein Käufer, der dieses Dokument liest, weiß bereits vor der ersten Besichtigung, was gebaut werden kann, wie groß, wie hoch und wie weit von den Nachbarn entfernt. Ein Käufer, der es nicht liest, kauft eine Aussicht und hofft. Dieser Leitfaden erklärt, was das Dokument ist, wie man es erhält und welche Zeilen darin entscheiden, ob ein Grundstück für die von Ihnen geplante Villa geeignet ist.
Was sind die städtebaulich-technischen Voraussetzungen?
Montenegro plant sein Land durch Planungsdokumente, die eine Gemeinde, eine Siedlung oder eine bestimmte Zone abdecken, und jedes Dokument legt Regeln für das Land darin fest: wofür es genutzt werden darf, wie viel von einem Grundstück darf von einem Gebäude bedeckt werden, wie viele Stockwerke sind zulässig, wie weit ein Gebäude von der Grenze und der Straße entfernt sein muss und wie es an Wasser, Strom und Abwasser angeschlossen ist. Die städtebaulich-technischen Bedingungen übernehmen diese Regeln und wenden sie auf ein Katastergrundstück an.
Das Ergebnis ist ein schriftliches Dokument mit einem Auszug aus dem Plan, einer Beschreibung des Grundstücks und einer Liste der Bedingungen, die das zukünftige Gebäude erfüllen muss. Darin entwirft der Architekt, die Baugenehmigung wird geprüft und am Ende vergleicht die technische Abnahme das fertige Haus damit. Es ist das Rückgrat des gesamten Projekts und deshalb beginnen wir jede Plotdatei damit und nicht mit Fotos.
Wer stellt sie aus und wie lange dauert es?
Der Antrag geht über die Gemeinde, in der das Grundstück liegt, an die für die Planung in diesem Gebiet zuständige Behörde. Es benennt das Grundstück mit seiner Katasternummer und beschreibt das geplante Gebäude allgemein: ein Einfamilienhaus, eine Villa mit Pool, ein kleines Apartmenthaus. Die Behörde prüft, welches Planungsdokument die Parzelle abdeckt und entnimmt die Auflagen.
Der Zeitpunkt hängt von der Gemeinde ab und davon, ob der Plan für dieses Grundstück klar ist. Küstengemeinden bearbeiten viele Anträge und die unkomplizierten Anträge werden innerhalb von Wochen bearbeitet. Eine Parzelle am Rande zweier Zonen oder eine Parzelle, die von einem überarbeiteten Plan berührt wird, dauert länger und kommt manchmal mit der Bitte um Klärung zurück. Wir bauen dies in den Kaufkalender ein, sodass die Anzahlung nie erfolgt, bevor die Konditionen vorliegen.
Welche Zeilen im Dokument sind für einen Villakäufer am wichtigsten?
Das Dokument umfasst mehrere Seiten, aber die Entscheidung eines Käufers beruht auf einer Handvoll Zahlen. Wir lesen sie in dieser Reihenfolge:
- Zulässige Nutzung: Wohnen, Touristen, gemischt oder etwas anderes, und ob eine private Villa passt
- Gebäudebedeckung: der Anteil des Grundstücks, den die Grundfläche einnehmen darf
- Grundflächenverhältnis oder die insgesamt zulässige Grundfläche, die die Größe des Hauses festlegt
- Anzahl der Stockwerke und maximale Höhe, gezählt vom Gelände auf eine bestimmte Weise
- Rückschläge von jeder Grenze und von der Straße, die bestimmen, wo das Haus stehen kann
- Zufahrt: Von welcher Straße aus das Paket bedient wird und ob es öffentlich ist
- Versorgungseinrichtungen: Wo sich die Anschlusspunkte für Wasser, Strom und Abwasser befinden oder ob eine Klärgrube erforderlich ist
Zwei Parzellen gleicher Größe mit gleicher Aussicht können sich auf diesen Linien völlig unterscheiden. Eines erlaubt eine zweistöckige Villa mit Pool; das andere ermöglicht die Errichtung eines einstöckigen Hauses auf einem Drittel der Grundfläche. Der Preis pro Quadratmeter Land allein sagt nichts darüber aus, welches welches ist.
Wie interagieren die Bedingungen mit der Form und Neigung des Grundstücks?
Rückschläge werden von den Grenzen aus gemessen, sodass ein schmales Grundstück einen größeren Teil seiner bebaubaren Fläche verliert als ein quadratisches Grundstück derselben Größe. An der montenegrinischen Küste liegen die meisten Grundstücke in Hanglage, und die Art und Weise, wie die Höhe vom Gelände aus gezählt wird, entscheidet darüber, ob das zum Meer hin gelegene untere Stockwerk als Keller oder als Geschoss gilt. Ein guter Architekt liest zusammen mit der Geländeaufnahme die Gegebenheiten und sagt Ihnen innerhalb eines Tages, was passt.
Hier verdeutlicht das Grundstück, das wir unter Bucht von Kotor auflisten, den Punkt: Die Bedingungen, die Neigung und die Ausrichtung bestimmen zusammen das Haus, und die Aussicht ist das Ergebnis, nicht der Ausgangspunkt. Wie die Geländevermessung durchgeführt wird, erklären wir in unserem Leitfaden zur Grundstücksvermessung und -grenzen.
Was passiert, wenn Plan und Kataster nicht übereinstimmen?
Planungsunterlagen werden auf Karten eingezeichnet und das Kataster erfasst Flurstücke auf einer anderen Karte. Sie stimmen nicht immer überein. Ein Grundstück kann teilweise in einem Wohngebiet und teilweise in einem Grüngürtel liegen, oder eine geplante Straße kann eine Ecke davon kreuzen. Die Bedingungen geben es vor und die bebaubare Fläche schrumpft entsprechend.
Ein Käufer, der dies nach dem Kauf feststellt, hat ein Grundstück, das weniger wert ist als der gezahlte Preis. Ein Käufer, der es in den Bedingungen vor dem Kauf findet, verhandelt entweder über den Preis, kauft den benachbarten Streifen, um die Form wiederherzustellen, oder geht weg. Alle drei sind normale Ergebnisse einer ordnungsgemäß vorbereiteten Akte, weshalb die Bedingungen neben der Titelsuche, die auf der Seite Warum Montenegro beschrieben wird, ganz oben auf unserer Due-Diligence-Checkliste stehen.
Können die Bedingungen geändert oder angefochten werden?
Die Bedingungen folgen dem Plan, sie ändern sich also, wenn sich der Plan ändert. Kommunen ändern Pläne von Zeit zu Zeit, und ein Grundstück, das heute ein Stockwerk zulässt, könnte nach einer Überarbeitung zwei Stockwerke zulassen, oder umgekehrt. Ein Käufer, der von einem Verkäufer hört, dass der Plan verbessert werden soll, sollte dies als Gerücht betrachten, bis der geänderte Plan angenommen und neue Bedingungen erlassen werden.
Wenn ein Käufer glaubt, dass die Bedingungen den Plan falsch interpretieren, gibt es ein Verfahren, um sie abzufragen. In der Praxis ist dies selten und langsam, und der bessere Weg besteht fast immer darin, die Konstruktion innerhalb der herausgegebenen Bedingungen zu gestalten.
Wie führen die Auflagen zur Baugenehmigung?
Sobald die Bedingungen erteilt sind, bereitet der Architekt den darin enthaltenen Entwurf vor, der Entwurf wird überprüft und auf der Grundlage dieses Entwurfs wird die Baugenehmigung oder eine gleichwertige Genehmigung erteilt. Die Bedingungen sind daher der erste Schritt einer Kette, die mit einem Haus endet, das im Kataster eingetragen und legal verkauft oder vermietet werden kann.
Das Überspringen der Kette ist der Fehler, den wir am häufigsten bei Käufern beobachten, die über den Freund eines Freundes ein Grundstück gefunden haben. Ein ohne die Kette gebautes Haus kann nicht registriert, versichert oder zum tatsächlichen Wert verkauft werden, und die Kosten für eine spätere Legalisierung, sofern dies überhaupt möglich ist, übersteigen in der Regel die eingesparten Gebühren. Der gesamte Ablauf von der Handlung bis zu den Schlüsseln ist das, was unser maßgeschneiderter Build-Service verwaltet, und die Bedingungen sind der Ausgangspunkt dafür.
Was sollte ein Käufer verlangen, bevor er eine Anzahlung leistet?
Fragen Sie nach den städtebaulichen technischen Bedingungen, die für die genaue Parzellennummer im kürzlich datierten Kaufvertrag ausgestellt wurden, zusammen mit dem Auszug aus dem Plan. Bitten Sie den Verkäufer um eine Bestätigung, dass keine Änderung des Plans geplant ist. Bitten Sie einen Architekten, die bebaubare Hülle im Gutachten zu skizzieren. Dann entscheiden Sie.
Sollte der Verkäufer die Konditionen nicht bereitstellen können, holen wir diese vor der Besichtigung ein. Wenn ein Grundstück, das Sie woanders gefunden haben, nicht vorhanden ist, senden Sie uns die Paketnummer und wir teilen Ihnen mit, was der Plan zulässt, bevor Sie losfahren, um es zu besichtigen.