Ein Kunde hat uns einmal gefragt, warum wir auf einer Vermessung bestehen, wenn das Kataster die Parzelle auf einer Website bereits farbig anzeigt. Die Antwort ist, dass die Website anzeigt, wo das Paket sein soll, und der Vermesser zeigt, wo es sich befindet. An der montenegrinischen Küste, wo die Grenzen alten Trockenmauern folgen und das Land seit Generationen unter Familien aufgeteilt ist, kann der Unterschied zwischen beiden mehrere Meter betragen, und mehrere Meter an einem Hang mit Aussicht machen den Unterschied zwischen einem Pool und keinem Pool aus. In diesem Leitfaden wird erklärt, was eine Umfrage beinhaltet und wie sie einen Käufer schützt.
Was wird im Kataster erfasst und was nicht?
Das Kataster erfasst jede Parzelle mit einer Nummer, einer Fläche, einer Nutzungskategorie und einem Eigentümer, eingezeichnet auf der Katasterkarte. Es handelt sich um die rechtliche Aufzeichnung dessen, was Sie kaufen, und um die Titelsuche, die vor Beginn eines Kaufs erfolgt. Was es nicht erfasst, ist das Gelände: das Gefälle, die Felsvorsprünge, die Ebenen, die Position der alten Mauer, die jeder als Grenze betrachtet. Auch die Katasterkarte wurde zu unterschiedlichen Zeiten und nach unterschiedlichen Maßstäben in verschiedenen Teilen des Landes erstellt, und die älteren Blätter weisen Positionsfehler auf, die eine moderne Vermessung aufdeckt.
Ein Käufer benötigt daher beides: den Katasterauszug für die Rechtslage und die Vermessung für die physische. Auf unserer Seite Warum Montenegro werden die Titelprüfungen beschrieben; Dieser Leitfaden behandelt die Umfrage.
Wer führt die Umfrage durch?
Ein lizenzierter geodätischer Vermesser, der anhand der Katasterdaten arbeitet, besucht das Grundstück, findet oder legt die Grenzpunkte mit einem GPS-Instrument fest, vermisst das Gelände und erstellt einen Plan, der die Grenzen, die Ebenen und die Merkmale auf dem Boden zeigt. Der Plan ist das Dokument, auf dessen Grundlage der Architekt entwirft, und das Dokument, das das Katasteramt akzeptiert, wenn das fertige Haus registriert wird.
Wir beauftragen das Gutachten, sobald ein Kunde es mit einem Grundstück ernst meint und noch vor einer Anzahlung, damit der Entwurf, die Planungsbedingungen und das Budget auf fundierten Fakten beruhen. Auf den von uns aufgelisteten Grundstücken, wie zum Beispiel dem unter Bucht von Kotor, ist die Vermessung von Anfang an Teil der Datei.
Was verrät die Umfrage, was die Karte nicht kann?
Die Liste aus unseren eigenen Dateien ist lang und die Elemente, die am häufigsten auftauchen, sind:
- Eine gemessene Fläche, die etwas kleiner oder größer als die Katasterzahl ist, was normal ist und durch die Katasterzahl festgelegt wird
- Eine Grenzmauer, die ein oder zwei Meter innerhalb oder außerhalb der Katasterlinie errichtet wurde
- Der Schuppen, die Terrasse oder die Einfahrt eines Nachbarn überquert die Grenze
- Ein öffentlicher Fußweg oder ein alter Weg, der das Grundstück durchquert und noch immer von Menschen genutzt wird
- Ein Wasserlauf oder ein Durchlass entlang einer Grenze, mit Regeln für das Bauen in der Nähe davon
- Ebenen, die zeigen, dass das Grundstück steiler ist, als es von der Straße aus aussieht, wodurch sich das Gelände verändert
- Felsvorsprünge dort, wo das Haus stehen sollte
Keines davon ist ein Grund, alleine wegzugehen. Jedes muss geklärt werden, bevor der Preis vereinbart und der Vertrag unterzeichnet wird, und einige davon, wie zum Beispiel die Terrasse eines Nachbarn über der Linie, lassen sich viel einfacher regeln, während der Verkäufer noch verkaufen möchte.
Wie werden die Grenzpunkte festgelegt?
Der Vermesser berechnet die Grenzpunkte aus den Katasterkoordinaten, lokalisiert sie mit dem Instrument auf dem Boden und markiert sie mit Stiften oder Farbe. Wenn das Grundstück an Nachbarn grenzt, können die Nachbarn zur Absteckung eingeladen werden, und eine so festgelegte Grenze mit den anwesenden Nachbarn ist eine, die später niemand mehr missverstanden haben will.
In alten Siedlungen wird der Vermesser oft feststellen, dass die Katasterlinie und die Mauer nicht übereinstimmen, und die Frage ist, welche regiert. Die Antwort hängt von der Entstehung des Katasters und der Geschichte der Mauer ab und ist eine Frage, die der Vermesser und der Anwalt gemeinsam stellen müssen. Das Interesse des Käufers besteht lediglich darin, die Antwort vor dem Kauf zu kennen.
Warum ist die Hangvermessung so wichtig?
Die Planungsbedingungen legen eine vom Gelände ausgehende Höhenbegrenzung und Abstände von den Grenzen fest. An einem Hang entscheidet das Geländeniveau an jeder Ecke des Hauses darüber, wie viele Stockwerke hineinpassen, und die Grenzpositionen entscheiden darüber, wo das Haus stehen kann. Ohne eine Vermessung mit Ebenen schätzt der Architekt beides ein, und die Vermutung wird während der Genehmigungsprüfung korrigiert, woraufhin der Entwurf überarbeitet wird.
Die Vermessung mit Wasserwaagen verrät dem Ingenieur auch, wie viel Aushub und Verfüllung das Haus benötigt, und der Aushub und die Verfüllung von Kalkstein machen einen großen Teil der Kosten für die Erdarbeiten aus. Das Grundstück, das von der Straße aus leicht geneigt zu sein scheint und in der Breite um zehn Meter abfällt, ist eine weitverbreitete Geschichte, und die Umfrage sagt es vor dem Kauf und nicht danach. Die Rolle der Bedingungen wird in unserem Leitfaden zu den städtebaulichen technischen Bedingungen erläutert.
Was passiert, wenn das Paket geteilt oder zusammengelegt werden muss?
Käufer möchten manchmal einen Teil eines größeren Grundstücks oder zwei kleine Grundstücke zu einem Grundstück zusammenlegen, auf dem ein größeres Haus gebaut werden kann. Bei beiden handelt es sich um Katasterverfahren, die mit einer Vermessung beginnen: Der Vermesser zeichnet die neue Parzelle aus, die Teilung oder Zusammenlegung wird gemäß den Planungsregeln genehmigt und das Kataster registriert die neuen Parzellen. Für die neue Parzelle gelten dann die Planungsbedingungen, die mehr oder weniger zulassen können als die alten.
Eine Teilung ist nicht immer zulässig; Die Planungsregeln legen in jeder Zone eine Mindestparzellengröße fest, und eine Parzelle darunter kann nicht erstellt werden. Die Umfrage und die Konditionen zusammen geben Aufschluss darüber, ob die von Ihnen gewünschte Aufteilung möglich ist, bevor Sie sich auf den Kauf eines halben Feldes einigen.
Wie werden Zugang und Dienstbarkeiten in der Umfrage angezeigt?
Der Vermesser erfasst den physischen Zugang zum Grundstück, die Fahrspur, das Gleis, das Tor, und das Kataster erfasst, ob es sich bei diesem Zugang um eine öffentliche Straße, ein separates Grundstück im Besitz einer anderen Person oder eine im Titel eingetragene Dienstbarkeit handelt. Beides muss zusammenpassen: Eine Fahrspur, die auf dem Gelände vorhanden ist, aber einem Nachbarn ohne eingetragenes Wegerecht gehört, ist ein Problem, das durch den Kauf gelöst werden muss. Unser Leitfaden zu Zufahrtsstraßen und Dienstbarkeiten behandelt diese Frage vollständig.
Was sollte ein Käufer verlangen?
Ein kürzlich datierter Vermessungsplan mit Grenzen und Höhen von einem zugelassenen Vermesser, wobei die Grenzpunkte auf dem Boden markiert sind; ein Hinweis auf etwaige Abweichungen zwischen der gemessenen und der Katasterfläche; eine Aufzeichnung, dass die Nachbarn zum Abstecken eingeladen wurden, wenn die Grenzen zweifelhaft waren; und die Bestätigung des Gutachters, dass der angezeigte Zugang mit dem Kataster übereinstimmt.
Das ist eine kurze Liste, sie dauert Tage und sie beseitigt die meisten Überraschungen, die uns von Käufern erreichen, die sie übersprungen haben. Wenn Sie ein Grundstück in Aussicht haben, teilen Sie uns die Parzellennummer mit und wir werden als ersten Schritt die Besichtigung veranlassen; Jedes Grundstück in unseren Angeboten verfügt bereits über eines.