Egy ügyfelünk egyszer megkérdezte tőlünk, hogy miért ragaszkodunk a felméréshez, amikor a kataszter már színesen mutatja a parcellát egy weboldalon. A válasz az, hogy a weboldalon látható, hogy hol kell lennie a csomagnak, a földmérő pedig azt, hogy hol van. A montenegrói tengerparton, ahol a határok régi száraz kőfalak mentén haladnak, és a földet generációk óta családok között osztották fel, a kettő között több méter is lehet a különbség, a kilátással rendelkező lejtőn pedig több méter a különbség a medence és a medence nélküli között. Ez az útmutató elmagyarázza, mit tartalmaz egy felmérés, és hogyan védi meg a vásárlót.
Mit rögzít a kataszter, és mit nem?
A kataszter minden parcellát számmal, területtel, használati kategóriával és tulajdonossal rögzít a kataszteri térképen. Ez a vásárlás jogi nyilvántartása, és a címkeresés, amely a vásárlás megkezdése előtt történik. Amit nem rögzít, az a terep: a lejtő, a sziklakibúvások, a szintek, a régi fal helyzete, amit mindenki határként kezel. A kataszteri térkép is más-más időpontban és más-más színvonalon készült az ország különböző részein, a régebbi lapok pedig olyan helymeghatározási hibákat tartalmaznak, amelyekre egy modern felmérés is rávilágít.
A vevőnek tehát mindkettőre szüksége van: a jogi helyzethez a kataszteri kivonat, a fizikai helyzethez pedig a felmérés. A miért Montenegró oldalunk ismerteti a jogcím-ellenőrzéseket; ez az útmutató lefedi a felmérést.
Ki végzi el a felmérést?
Egy jogosított geodéziai földmérő a kataszteri adatok alapján felkeresi a parcellát, megkeresi vagy GPS-műszerrel kijelöli a határpontokat, megméri a terepet, és tervet készít, amely bemutatja a határokat, a szinteket és a talaj adottságait. A terv az a dokumentum, amelyen az építész tervez, és az a dokumentum, amelyet a kataszter a kész ház bejegyzésekor elfogad.
A felmérést azonnal megrendeljük, amint az ügyfél komolyan gondolja a telket, de még minden letétbe helyezés előtt, így a tervezés, a tervezési feltételek és a költségvetés mind a mért tényeken nyugszik. Az általunk felsorolt parcellákon, mint például a Kotori-öböl helyen, a felmérés kezdettől fogva a fájl része.
Mit mutat a felmérés, amit a térkép nem tud?
A saját fájljaink listája hosszú, és a leggyakrabban a következők kerülnek elő:
- A kataszteri adatnál valamivel kisebb vagy nagyobb mért terület, amely normális és a kataszteri adattal rendeződik
- A kataszteri vonalon belül vagy kívül egy-két méterrel épített határolófal
- A szomszéd fészere, terasza vagy felhajtója átlépi a határt
- Nyilvános gyalogút vagy régi pálya, amely keresztezi a telket, és amelyet az emberek még mindig használnak
- Vízfolyás vagy áteresz egy határ mentén, a közeli építkezés szabályaival
- Azok a szintek, amelyek azt mutatják, hogy a parcella meredekebb, mint amilyennek látszik az útról, ami megváltoztatja az alapozást
- Szikla kiemelkedések ott, ahol a háznak állnia kellett
Ezek egyike sem ok arra, hogy egyedül távozzon. Mindegyik tény, hogy az ár megegyezése és a szerződés aláírása előtt rendezendő, és néhányat, például a szomszéd teraszát a vonal felett, sokkal könnyebb rendezni, amíg az eladó még el akarja adni.
Hogyan vannak meghatározva a határpontok?
A földmérő a kataszteri koordináták alapján kiszámítja a határpontokat, a műszerrel meghatározza azokat a talajon, és csapokkal vagy festékkel megjelöli. Ahol a telek szomszédos szomszédokkal, ott a szomszédokat meg lehet hívni a helyszínre, és a jelen lévő szomszédokkal így megjelölt határ olyan, amelyet később senki sem állít félre.
Régi településeken a földmérő gyakran tapasztalja, hogy a kataszteri vonal és a fal nem egyezik, és a kérdés az, hogy melyik az irányadó. A válasz a kataszter létrehozásának módjától és a fal történetétől függ, ez a földmérő és az ügyvéd közös kérdés. A vevő érdeke egyszerűen az, hogy vásárlás előtt tudja a választ.
Miért számít annyira a lejtőfelmérés?
A tervezési feltételek a domborzattól számítva magassági korlátot határoznak meg, a határoktól pedig visszalépéseket. Lejtőn a ház minden sarkánál a terepszint dönti el, hogy hány emelet fér el, a határpozíciók pedig azt, hogy hol állhat a ház. Szintekkel végzett felmérés nélkül az építész mindkettőn találgat, és a találgatást az engedélyezési felülvizsgálat során korrigálják, ekkor újra elkészítik a tervet.
A szintfelmérés azt is megmondja a mérnöknek, hogy mennyi kivágásra és feltöltésre van szüksége a háznak, és a mészkő kivágása és kitöltése az alapozási költségek nagy részét teszi ki. Az útról enyhén lejtősnek tűnő, szélességében tíz métert süllyedő telek gyakori történet, és a felmérés nem utána, hanem vásárlás előtt mondja el. A feltételek szerepét az urbanisztikus műszaki feltételekhez szóló útmutatónkban ismertetjük.
Mi van, ha a parcellát fel kell osztani vagy össze kell vonni?
A vevők néha egy nagyobb telek egy részét akarják, vagy két kisebbet szeretnének összevonni egy telken, amely lehetővé teszi nagyobb ház építését. Mindkettő egy felméréssel induló kataszteri eljárás: a földmérő kirajzolja az új parcellát, a megosztást vagy összevonást a tervezési szabályok szerint jóváhagyják, a kataszter pedig nyilvántartásba veszi az új parcellákat. A tervezési feltételek ezután az új parcellára vonatkoznak, amely többet vagy kevesebbet enged meg, mint a régiek.
A felosztás nem mindig megengedett; a tervezési szabályok minden zónában minimális parcellaméretet határoznak meg, ez alatti parcella nem hozható létre. A felmérés és a feltételek együttesen megmondják, hogy lehetséges-e az Ön által elképzelt felosztás, mielőtt beleegyezik egy fél mező megvásárlásába.
Hogyan jelennek meg a hozzáférések és a szolgalmi jogok a felmérésben?
A földmérő rögzíti a parcellához való fizikai hozzáférést, a sávot, a pályát, a kaput, a kataszter pedig rögzíti, hogy az adott megközelítés közútról, más tulajdonában lévő külön parcelláról vagy jogcímen bejegyzett szolgalmi jogról van-e szó. A kettőnek meg kell egyeznie: egy olyan sáv, amely a földön van, de egy bejegyzett elsőbbség nélküli szomszédé, olyan probléma, amelyet a vásárlással kell megoldani. Útmutatónk bekötőutakhoz és szolgalomokhoz teljes mértékben lefedi ezt a kérdést.
Mit kérjen a vevő?
Egy képesített földmérő által készített, közelmúltban kelt felmérési terv határokkal és szintekkel, a határpontokkal a talajon jelölve; feljegyzés a mért és a kataszteri terület közötti eltérésekről; egy feljegyzés arról, hogy a szomszédokat meghívták a helyszínre, ahol kétségesek voltak a határok; és a földmérő igazolása arról, hogy a feltüntetett hozzáférés megegyezik a kataszterrel.
Ez egy rövid lista, napokig tart, és eltávolítja azokat a meglepetéseket, amelyek azoktól a vásárlóktól érnek bennünket, akik kihagyták. Ha telek van kilátásban, mondja meg nekünk a telekszámot, és első lépésként megszervezzük a felmérést; minden adatlapunkon szereplő cselekmény már tartalmaz egyet.