Jedan klijent nas je svojevremeno pitao zašto insistiramo na premjeru kada katastar već prikazuje parcelu u boji na sajtu. Odgovor je da sajt prikazuje gdje bi parcela trebalo da bude, a geodeta pokazuje gdje jeste. Na crnogorskom primorju, gdje granice prate stare suvozidove a zemljište se generacijama dijelilo među porodicama, razlika između to dvoje može biti nekoliko metara, a nekoliko metara na nagibu sa pogledom razlika je između bazena i nema bazena. Ovaj vodič objašnjava šta premjer obuhvata i kako štiti kupca.
Šta katastar bilježi, a šta ne?
Katastar bilježi svaku parcelu sa brojem, površinom, kategorijom namjene i vlasnikom, ucrtanu na katastarskoj karti. To je pravni zapis onoga što kupujete, i provjera vlasništva koja prethodi svakoj kupovini počinje tu. Ono što ne bilježi jeste teren: nagib, izdanci stijene, kote, položaj starog zida koji svi tretiraju kao granicu. Katastarska karta je i crtana u različito vrijeme i po različitim standardima u raznim dijelovima zemlje, a stariji listovi nose greške u položaju koje savremen premjer otkriva.
Kupcu su zato potrebna oba: katastarski izvod za pravni položaj, i premjer za fizički. Naša stranica zašto Crna Gora opisuje provjere vlasništva; ovaj vodič obrađuje premjer.
Ko sprovodi premjer?
Licencirani geodeta, radeći iz katastarskih podataka, obilazi parcelu, pronalazi ili iznosi granične tačke GPS instrumentom, mjeri teren i izrađuje plan koji prikazuje granice, kote i detalje na terenu. Plan je dokument na kojem arhitekta projektuje i dokument koji katastar prihvata kada se gotova kuća upisuje.
Premjer naručujemo čim je klijent ozbiljan oko parcele i prije bilo kakve kapare, kako bi projekat, urbanistički uslovi i budžet počivali na izmjerenim činjenicama. Na parcelama koje nudimo, kao što je ona u Bokokotorskom zalivu, premjer je dio dosijea od početka.
Šta premjer otkriva što karta ne može?
Spisak iz naših spisa je dug, a stavke koje se najčešće javljaju jesu:
- Izmjerena površina nešto manja ili veća od katastarske cifre, što je normalno i rješava se katastarskom cifrom
- Granični zid sagrađen metar ili dva unutar ili izvan katastarske linije
- Susjedova šupa, terasa ili prilaz koji prelaze granicu
- Javna pješačka staza ili stari put koji prelazi parcelu i koji ljudi još koriste
- Vodotok ili propust duž granice, sa pravilima o gradnji blizu njega
- Kote koje pokazuju da je parcela strmija nego što izgleda sa puta, što mijenja zemljane radove
- Izdanci stijene tamo gdje je kuća trebalo da stoji
Nijedan od ovih sam po sebi nije razlog za odustajanje. Svaki je činjenica koju treba riješiti prije nego što se cijena dogovori i ugovor potpiše, a neke od njih, kao susjedova terasa preko linije, mnogo je lakše riješiti dok prodavac još želi da proda.
Kako se iznose granične tačke?
Geodeta izračunava granične tačke iz katastarskih koordinata, locira ih na terenu instrumentom i obilježava kolčićima ili bojom. Tamo gdje parcela graniči sa susjedima, susjedi se mogu pozvati na iznošenje, a granica iznesena na ovaj način uz prisustvo susjeda jeste ona za koju kasnije niko ne tvrdi da ju je pogrešno shvatio.
U starim naseljima geodeta će često naći da se katastarska linija i zid ne slažu, a pitanje je koja od njih važi. Odgovor zavisi od toga kako je katastar uspostavljen i od istorije zida, i to je pitanje za geodetu i advokata zajedno. Interes kupca je naprosto da zna odgovor prije kupovine.
Zašto je premjer nagiba toliko važan?
Urbanistički uslovi postavljaju ograničenje visine računato od terena, i postavljaju odstojanja od granica. Na nagibu nivo terena na svakom uglu kuće odlučuje koliko etaža staje, a položaji granica odlučuju gdje kuća može da stoji. Bez premjera sa kotama, arhitekta pogađa oboje, a pretpostavka se ispravlja tokom revizije dozvole, u kom trenutku se projekat prerađuje.
Premjer sa kotama govori i inženjeru koliko je useka i nasipa kući potrebno, a usjek i nasip u krečnjaku veliki su dio troška zemljanih radova. Parcela koja sa puta izgleda blago nagnuta a ispostavi se da pada deset metara po svojoj širini uobičajena je priča, a premjer je ispriča prije kupovine umjesto poslije. Uloga uslova objašnjena je u našem vodiču o urbanističko-tehničkim uslovima.
Šta ako parcelu treba podijeliti ili spojiti?
Kupci ponekad žele dio veće parcele, ili žele da spoje dvije male u parcelu koja dozvoljava veću kuću. Oba su katastarska postupka koja počinju premjerom: geodeta crta novu parcelu, podjela ili spajanje odobrava se po planskim pravilima, a katastar upisuje nove parcele. Urbanistički uslovi tada važe za novu parcelu, koja može dozvoliti više ili manje od starih.
Podjela nije uvijek dozvoljena; planska pravila postavljaju najmanju veličinu parcele u svakoj zoni, a parcela ispod nje ne može se stvoriti. Premjer i uslovi zajedno vam govore da li je podjela koju imate na umu moguća prije nego što pristanete da kupite pola njive.
Kako se pristup i službenosti vide u premjeru?
Geodeta bilježi fizički pristup parceli, prilaz, put, kapiju, a katastar bilježi da li je taj pristup javni put, zasebna parcela u vlasništvu nekog drugog ili službenost upisana u vlasničkom listu. To dvoje se mora poklapati: prilaz koji postoji na terenu ali pripada susjedu bez upisanog prava prolaza jeste problem koji kupovina mora riješiti. Naš vodič o pristupnim putevima i službenostima to pitanje obrađuje u cjelini.
Šta kupac treba da zatraži?
Plan premjera sa granicama i kotama od licenciranog geodete, nedavnog datuma, sa graničnim tačkama obilježenim na terenu; zabilješku o eventualnom neslaganju izmjerene i katastarske površine; zapis da su susjedi pozvani na iznošenje tamo gdje su granice bile sporne; i potvrdu geodete da prikazani pristup odgovara katastru.
To je kratak spisak, traje nekoliko dana, i uklanja većinu iznenađenja koja nam stižu od kupaca koji su ga preskočili. Ako imate parcelu na oku, recite nam broj parcele i organizovaćemo premjer kao prvi korak; svaka parcela u našoj ponudi već ga ima.