Die Grundstücke, nach denen uns Kunden zuerst fragen, sind diejenigen mit dem Meer vor sich, und die Grundstücke, die den meisten Ärger verursachen, wenn sie ohne Vorbereitung gekauft werden, sind dieselben. Die Küste Montenegros ist wunderschön, weil sie steil, felsig und exponiert ist, und jedes dieser drei Worte ist auch eine Baufrage. In diesem Leitfaden werden die Kontrollen beschrieben, die wir auf einem Küstengrundstück durchführen, bevor wir einem Kunden sagen, dass er es kaufen soll, sowie die folgende Reihenfolge, wenn er dies tut.
Wo endet die öffentliche Küste und wo beginnt Ihr Grundstück?
Ein Streifen entlang der montenegrinischen Küste wird als öffentliche Meereszone mit eigenen Regeln und einem eigenen Administrator verwaltet. Private Villen werden darauf nicht gebaut; Sie sind darüber gebaut, und die Grenze zwischen den beiden ist eine Linie, die wichtiger ist als jede andere auf einem Grundstück am Meer. Die Planungsbedingungen für die Parzelle zeigen, wo die bebaubare Fläche beginnt, und das Kataster zeigt, wo die Parzelle endet. Die beiden Linien sind nicht immer gleich.
Eine Parzelle, die bis zum Wasser reicht, hat in der Regel einen Teil unterhalb der Grenze, der nicht bebaut werden kann, aber dennoch gemäß den Zonenregeln als Garten oder Weg zum Wasser genutzt werden kann. Ein Käufer sollte wissen, welcher Teil des Preises für das bebaubare Grundstück und welcher für den darunter liegenden Streifen gilt. Unser Leitfaden zu den städtebaulichen technischen Bedingungen erklärt, wie dieses Dokument erhalten und gelesen wird.
Was befindet sich unter der Muttererde?
Die Küste besteht aus Kalkstein. Unter ein paar Zentimetern roter Erde und Gestrüpp liegt Fels, und der Fels entscheidet über die Kosten für die Fundamente, den Pool und jede Stützmauer. Eine geotechnische Untersuchung, bei der ein Ingenieur einige Bohrlöcher liest, gibt Aufschluss darüber, ob Sie auf festem Fels, gebrochenem Fels oder einer Fülltasche bauen, und ist nach den Planungsbedingungen das zweite Dokument, das wir erhalten.
Gestein ist eine gute Nachricht für die Stabilität und eine schlechte Nachricht für den Aushub. Ein in massiven Kalkstein gehauener Pool ist teuer in der Ausgrabung und günstig im Unterhalt; Ein gefüllter Pool benötigt eine andere Struktur. Die Umfrage wandelt beides in eine Zahl um, bevor mit dem Entwurf begonnen wird. Nur so kann ein Bau innerhalb seines Budgets gehalten werden.
In welche Richtung verläuft die Handlung?
Der größte Teil der offenen Küste ist nach Südwesten ausgerichtet, was Nachmittagssonne auf der Terrasse und einen Sonnenuntergang über dem Meer bietet. In der Bucht von Kotor windet sich die Küste, und ein Grundstück auf der Nordseite ist nach Süden über das Wasser ausgerichtet, während ein Grundstück auf der Südseite nach Norden ausgerichtet ist und den größten Teil des Winters im Schatten liegt. Beides ist nicht falsch, aber es handelt sich um unterschiedliche Häuser zum Wohnen, und die Preise für sie sind von Käufern, die die Bucht kennen, unterschiedlich.
Wir besichtigen jedes Küstengrundstück zu zwei Tageszeiten, bevor wir es inserieren, und wir sagen unseren Kunden, wo die Sonne im Juli um vier Uhr nachmittags und im Januar um Mittag steht. Das Grundstück, das wir unter Bucht von Kotor präsentieren, ist ein gutes Beispiel dafür, dass die Orientierung der Grund für den Preis und nicht die Größe ist.
Wie prägen Wind, Salz und Sonne das Design?
Drei örtliche Bedingungen, die ein Käufer aus dem europäischen Binnenland möglicherweise nicht erwartet:
- Die Bura, ein kalter Nordostwind, der im Winter von den Bergen herabkommt und stark genug ist, um die Gestaltung von Terrassen und die Befestigung von Dächern auf exponierten Grundstücken zu prägen
- Salzluft, die unbehandeltes Metall korrodiert und Befestigungen, Schreinereien und Putze in Marinequalität erfordert
- Sommersonne in einer Intensität, die Beschattung, Ausrichtung und die Masse der Wände zu einer Frage des Komforts und nicht des Stils macht
Ein ortsansässiger Architekt entwirft ungefragt alle drei. Ein Entwurf, der aus einem nördlichen Klima importiert und wie gezeichnet gebaut wird, ist die übliche Ursache dafür, dass eine Villa im Februar kalt und im August unerträglich ist.
Können die Maschinen das Grundstück erreichen?
Ein steiles Grundstück mit Aussicht wird oft über eine schmale Betonstraße mit einer Haarnadelkurve erreicht. Die Fahrspur, die für ein Auto geeignet ist, ist möglicherweise nicht für einen Betonmischer, einen Kran oder einen LKW geeignet, der den Poolmantel transportiert. Vor dem Kauf fahren wir die Strecke mit einem Bauunternehmer ab und klären ab, was auf die Baustelle gelangen kann, was auf kleinere Fahrzeuge umgeladen werden muss und ob für die Arbeiten eine vorübergehende Zufahrt über ein Nachbargrundstück erforderlich ist.
Der Zugang ist auch eine rechtliche Frage, nicht nur eine physische. Die zum Grundstück führende Straße muss öffentlich oder durch ein eingetragenes Wegerecht gesichert sein. Wir behandeln dies in unserem Leitfaden zu Zufahrtsstraßen und Dienstbarkeiten.
Was bewirken die Absetz- und Höhenregeln an einem Hang?
Auf einem flachen Grundstück nehmen die Rückschläge einen Streifen auf jeder Seite ab und die Höhenregel nimmt die Oberseite ab. An einem Hang wird die Höhe auf bestimmte Weise vom Gelände aus berechnet, und ein Stockwerk, das sich unter der Erde auf der Rückseite des Hauses befindet, kann auf der dem Meer zugewandten Vorderseite ein ganzes Stockwerk sein. Die Planungsbedingungen und die Interpretation durch den Architekten entscheiden darüber, ob das untere Stockwerk zählt, und die Antwort verändert die Größe der Villa um ein ganzes Stockwerk.
Die Regeln zum Sichtschutz und zur Festlegung von Abständen zum Meer sind ein eigenes Thema; Unser Leitfaden zu Meerblick- und Rückschlagregeln geht sie für Käufer durch, die verstehen möchten, warum ein Grundstück mehr erlaubt als sein Nachbargrundstück.
Wie ist die Reihenfolge von der Handlung bis zu den Schlüsseln?
Die Kette für eine Küstenvilla ist die gleiche wie im Landesinneren, wobei die geotechnische Vermessung und die Meereslinie am Anfang hinzugefügt werden:
- Planungsbedingungen für das Paket, erhalten Sie vor der Hinterlegung
- Gelände- und geotechnische Untersuchung, Grenzen bestätigt
- Entwurf durch einen lizenzierten Architekten im Rahmen der Bedingungen, mit der Technik für den Hang
- Genehmigung auf der Grundlage des Entwurfs
- Bau durch einen registrierten Auftragnehmer mit Aufsicht
- Technische Inspektion und Registrierung des fertigen Hauses
Jeder Schritt hängt vom vorherigen ab, weshalb unser maßgeschneiderter Build-Service die Kette als ein Projekt verwaltet, anstatt dem Kunden eine Liste mit Kontakten auszuhändigen. Der Käufer, der versucht, Zeit zu sparen, indem er vor der Genehmigung mit den Grundarbeiten beginnt, spart nichts und riskiert das Haus.
Wie sollte ein Käufer zwei Küstengrundstücke vergleichen?
Nicht nach Quadratmeterpreis. Vergleichen Sie die bebaubare Fläche nach Rückschlägen, die Anzahl der Stockwerke, die die Bedingungen zulassen, die Ausrichtung, die durch den Fels verursachten Kosten für die Erdarbeiten, den Zugang für Maschinen und die Entfernung zu Wasser und Strom. Zwei Grundstücke zum gleichen Preis können sich um ein Drittel hinsichtlich der Baumöglichkeiten und um einen ähnlichen Unterschied hinsichtlich der Baukosten unterscheiden.
Wir bereiten diesen Vergleich für Kunden als kurze Tabelle vor jeder Besichtigung vor, und zwar anhand der Grundstücke in unseren Angeboten und der Grundstücke, die sie selbst gefunden haben. Wenn Sie eine Küstenparzelle im Sinn haben, senden Sie uns die Nummer und wir sagen Ihnen, was wir zuerst prüfen würden.