Käufer zahlen für die Aussicht, und die Aussicht hängt von Regeln ab, die sie selten lesen: wie weit das Haus von jeder Grenze entfernt sein muss, wie hoch es von einem Hang ansteigen darf, wo der öffentliche Küstenstreifen beginnt und was auf dem Grundstück davor bebaut werden darf. Wir haben beobachtet, wie Käufer eine Prämie für eine Aussicht zahlten, zu deren Entfernung das darunter liegende Grundstück berechtigt war, und wir haben beobachtet, wie andere ein Grundstück übergingen, dessen Regeln die Aussicht tatsächlich endgültig garantierten. In diesem Leitfaden werden die Regeln erläutert, die für ein Grundstück mit Meerblick gelten, und wie wir sie lesen, bevor ein Kunde eine Entscheidung trifft.
Woher kommen die Rückschlagregeln?
Jedes Planungsdokument legt für jede Zone den Mindestabstand fest, den ein Gebäude von den Grundstücksgrenzen und von der Straße einhalten muss, zusammen mit dem Anteil des Grundstücks, der abgedeckt werden darf, und der maximalen Höhe. Die städtebaulich-technischen Bedingungen einer Parzelle extrahieren diese Zahlen und wenden sie an. Ein Käufer, der wissen möchte, wie sich die Regeln auf sein Grundstück auswirken, liest die Bedingungen, wie in unserem Leitfaden zu den städtebaulichen technischen Bedingungen erläutert.
Absolut gesehen sind die Rückschläge nicht groß, aber auf einem schmalen Grundstück nehmen sie auf jeder Seite einen Streifen ab und hinterlassen eine bebaubare Fläche, die viel kleiner ist als das Grundstück. Am stärksten betroffen ist ein langes, schmales Grundstück, das einen Hang hinunter zum Meer verläuft, was die Form vieler alter Familienparzellen hat.
Wie funktioniert die Höhe am Hang?
Auf einem flachen Grundstück ist die Höhe eine Zahl über dem Boden. Am Hang legen die Bedingungen fest, wie das Geländeniveau ermittelt wird und ob das untere Stockwerk auf der Gefälleseite als Geschoss gilt. Der Unterschied besteht in einer ganzen Etage einer Villa mit Meerblick, und diese Frage stellen wir einem Architekten auf jedem Hanggrundstück vor der Besichtigung.
Zwei benachbarte Parzellen können es je nach ihrem Gefälle unterschiedlich auflösen. Die steilere Parzelle passt möglicherweise in eine Etage unterhalb der Eingangsebene, die sich zum Garten und zum Pool öffnet, während die flachere Parzelle möglicherweise nicht passt, und die Planungsbedingungen und die Vermessung mit Ebenen entscheiden zusammen. Unser Leitfaden zu Grundstücksvermessung und -grenzen erklärt, warum die Pegel gemessen und nicht geschätzt werden.
Wo beginnt der Küstenstreifen?
Ein Streifen entlang der Küste ist öffentlich und wird separat verwaltet, und privates Bauen ist dort nicht die Norm. Grundstücke direkt am Meer erstrecken sich häufig bis unter die Streifenlinie, und der darunter liegende Teil ist im herkömmlichen Sinne nicht bebaubar. Die Planungsbedingungen zeigen, wo die bebaubare Fläche beginnt, und der Preis des Grundstücks sollte widerspiegeln, welcher Teil das Haus tragen kann und welcher Teil nur einen Weg oder einen Garten tragen kann.
Oberhalb des Streifens können die Bedingungen einen weiteren Abstand von der Küstenlinie hinzufügen, den das Gebäude einhalten muss, je nach Zone unterschiedlich. Ein Käufer, der sich die Terrasse am Wasser vorstellt, sollte sich die Linie in den Bedingungen ansehen, bevor er sich etwas vorstellt.
Was schützt die Sicht von unten?
Nichts in den Regeln schützt eine private Ansicht als Recht. Was es schützt, ist die Kombination aus Gefälle und den Grenzen des davor liegenden Grundstücks. Liegt das Grundstück darunter in einer Zone, die eine Eingeschossigkeit zulässt und das Gefälle zwischen den beiden steil ist, ist die Aussicht in der Praxis sicher. Wenn das Grundstück darunter in einer Zone liegt, die drei Stockwerke zulässt, und die Neigung gering ist, ist die Aussicht eine Frage des Wann und nicht des Ob.
Wir lesen daher die Planungsbedingungen für die Parzellen vor einem Aussichtsgrundstück, nicht nur für das Grundstück selbst, und teilen dem Bauherrn mit, was auf dem darunter liegenden Grundstück bebaut werden darf. Der Preis für das Grundstück, das wir unter Bucht von Kotor auflisten, ist teilweise auf die Lage zwischen ihm und dem Wasser zurückzuführen.
Was ist mit dem Grundstück oben und den Nachbarn auf beiden Seiten?
Das darüber liegende Grundstück kann bis an seine Grenzen bebaut werden, und ein hohes Haus bergauf nimmt eher das Morgen- oder Nachmittagslicht als die Aussicht ein. Nachbarn auf beiden Seiten beeinträchtigen die Privatsphäre mehr als die Aussicht, und die Rückstände zwischen den Parzellen verhindern, dass die Terrassen ineinander blicken. Ein Käufer, dem die Privatsphäre genauso wichtig ist wie die Aussicht, sollte auf die seitlichen Rücksprünge der Nachbargrundstücke und auf die Ausrichtung ihrer wahrscheinlichen Terrassen achten.
Wo die Parzellen auf beiden Seiten bereits bebaut sind, ist die Frage geklärt und sichtbar. Wo sie leer sind, sagen die Bedingungen für diese Parzellen die Geschichte, und wir besorgen sie, wenn der Kunde es ernst meint.
Wie unterscheiden sich die Bucht und die offene Küste?
In der Bucht von Kotor gibt es alte Siedlungen mit strengen Regeln für Form, Höhe, Materialien und Dächer, die den Charakter des Ortes schützen sollen, und die Zonen um sie herum tragen einen Teil dieses Schutzes nach außen. Ein Grundstück in der Nähe einer dieser Siedlungen kann auf eine Form und Höhe beschränkt werden, die den Blick auf das Dorf vom Wasser aus und damit auch vom Grundstück aus gewährleistet. Die offene Küste von Budva bis Ulcinj weist eine größere Vielfalt an Zonen auf, einschließlich touristischer Zonen, in denen größere Gebäude erlaubt sind, und für ein Aussichtsgrundstück neben einer touristischen Zone müssen die Bedingungen dieser Zone sorgfältig gelesen werden.
Der Unterschied bedeutet, dass die Wunschliste eines Käufers, beispielsweise zwei Stockwerke, ein Flachdach und ein Pool auf der Terrasse, in einer Gemeinde durchaus möglich sein kann und in einer anderen nicht. Wir sagen dies frühzeitig, bevor der Kunde sich auf eine Verschwörung einlässt, bei der die Antwort „Nein“ lautet.
Können sich die Regeln nach dem Kauf ändern?
Planungsdokumente werden von Zeit zu Zeit geändert, und eine Änderung kann die Grenzwerte für Ihr Grundstück und die umliegenden Grundstücke erhöhen oder senken. Für das Haus gelten die zum Zeitpunkt der Erteilung der Genehmigung geltenden Vorschriften; Die geltenden Regeln regeln später, was die Nachbarn hinzufügen dürfen. Ein Käufer kann die Zukunft nicht bestimmen, aber er kann wissen, ob eine Änderung in Bearbeitung ist, was bei der Gemeinde aktenkundig ist und wir überprüfen es für jedes Aussichtsgrundstück.
Wie sollte ein Käufer ein Aussichtsgrundstück beurteilen?
Lesen Sie die Bedingungen für das Paket und für die Pakete davor. Messen Sie die Steigung. Platzieren Sie die bebaubare Hülle auf der Erhebung und stellen Sie sie dort auf, wo die Terrasse wäre. Fragen Sie, ob und für wie viel von der Terrasse die darunter liegenden Grenzen zusammen mit dem Gefälle die Aussicht bewahren. Vergleichen Sie das dann mit dem Preis, der für die Aussicht verlangt wird.
Diese Lektüre dauert ein paar Tage und verwandelt ein Gefühl in eine Tatsache. Für die Grundstücke auf unseren Angeboten ist es bereits erledigt, und für ein Grundstück, das Sie selbst gefunden haben, senden Sie uns die Parzellennummer und wir werden die entsprechenden Regeln lesen, bevor Sie sich verpflichten.