Οι αγοραστές πληρώνουν για τη θέα και η θέα εξαρτάται από κανόνες που σπάνια διαβάζουν: πόσο μακριά πρέπει να βρίσκεται το σπίτι από κάθε όριο, πόσο ψηλά μπορεί να ανέβει από μια πλαγιά, από πού αρχίζει η δημόσια λωρίδα της ακτογραμμής και τι επιτρέπεται να χτίσει το οικόπεδο μπροστά. Παρακολουθήσαμε τους αγοραστές να πληρώνουν ένα ασφάλιστρο για μια προβολή που το παρακάτω οικόπεδο είχε δικαίωμα να αφαιρέσει, και παρακολουθήσαμε άλλους να περνούν πάνω από ένα οικόπεδο του οποίου οι κανόνες στην πραγματικότητα εγγυήθηκαν για πάντα την θέα. Αυτός ο οδηγός εξηγεί τους κανόνες που διέπουν ένα οικόπεδο με θέα στη θάλασσα και πώς τους διαβάζουμε πριν αποφασίσει ο πελάτης.
Από πού προέρχονται οι κανόνες οπισθοδρόμησης;
Κάθε έγγραφο σχεδιασμού ορίζει, για κάθε ζώνη, την ελάχιστη απόσταση που πρέπει να διατηρεί ένα κτίριο από τα όρια του αγροτεμαχίου και από το δρόμο, μαζί με το μερίδιο του αγροτεμαχίου που μπορεί να καλυφθεί και το μέγιστο ύψος. Οι πολεοδομικές τεχνικές συνθήκες για ένα δέμα εξάγουν αυτά τα στοιχεία και τα εφαρμόζουν. Ένας αγοραστής που θέλει να μάθει πώς οι κανόνες επηρεάζουν το οικόπεδό του διαβάζει τους όρους, όπως εξηγείται στον οδηγό μας για τις αστικές τεχνικές συνθήκες.
Οι αναποδιές δεν είναι μεγάλες σε απόλυτες τιμές, αλλά σε ένα στενό αγροτεμάχιο αφαιρούν μια λωρίδα από κάθε πλευρά και αφήνουν μια οικοδομήσιμη επιφάνεια πολύ μικρότερη από το οικόπεδο. Ένα μακρύ λεπτό δέμα που τρέχει σε μια πλαγιά προς τη θάλασσα, το σχήμα που έχουν πολλά παλιά οικογενειακά αγροτεμάχια, είναι αυτό που επηρεάζεται περισσότερο.
Πώς λειτουργεί το ύψος σε μια κλίση;
Σε ένα επίπεδο οικόπεδο το ύψος είναι ένας αριθμός πάνω από το έδαφος. Σε μια πλαγιά οι συνθήκες καθορίζουν πώς λαμβάνεται το επίπεδο του εδάφους και αν ο κάτω όροφος στην κατηφορική πλευρά μετράει ως όροφος. Η διαφορά είναι ένας ολόκληρος όροφος βίλας με θέα στη θάλασσα, και είναι η ερώτηση που ζητάμε από έναν αρχιτέκτονα να απαντήσει σε κάθε οικόπεδο στην πλαγιά του λόφου πριν την θέαση.
Δύο γειτονικά δέματα μπορούν να το επιλύσουν διαφορετικά ανάλογα με την κλίση τους. Το πιο απότομο δέμα μπορεί να χωρέσει έναν όροφο κάτω από το επίπεδο εισόδου που ανοίγει στον κήπο και την πισίνα, ενώ το πιο ήπιο μπορεί όχι, και οι συνθήκες σχεδιασμού και η έρευνα με τα επίπεδα μαζί αποφασίζουν. Ο οδηγός μας για τοπογραφία και όρια εξηγεί γιατί τα επίπεδα μετρώνται αντί να μαντεύονται.
Πού ξεκινά η λωρίδα της ακτογραμμής;
Μια λωρίδα κατά μήκος της ακτής είναι δημόσια και διοικείται χωριστά και το ιδιωτικό κτήριο δεν είναι ο κανόνας σε αυτήν. Τα αγροτεμάχια μπροστά στη θάλασσα εκτείνονται συχνά κάτω από τη γραμμή της λωρίδας και το τμήμα κάτω δεν είναι οικοδομήσιμο με τη συνηθισμένη έννοια. Οι συνθήκες σχεδιασμού δείχνουν πού ξεκινά η οικοδομήσιμη περιοχή και η τιμή του αγροτεμαχίου πρέπει να αντικατοπτρίζει ποιο μέρος μπορεί να μεταφέρει το σπίτι και ποιο μέρος μπορεί να μεταφέρει μόνο ένα μονοπάτι ή έναν κήπο.
Επάνω από τη λωρίδα, οι συνθήκες μπορεί να προσθέσουν μια περαιτέρω απόσταση από την ακτογραμμή που πρέπει να διατηρήσει το κτίριο, που ποικίλλει ανά ζώνη. Ένας αγοραστής που απεικονίζει τη βεράντα στην άκρη του νερού θα πρέπει να κοιτάξει τη γραμμή στις συνθήκες πριν απεικονίσει οτιδήποτε.
Τι προστατεύει τη θέα από κάτω;
Τίποτα στους κανόνες δεν προστατεύει την ιδιωτική προβολή ως δικαίωμα. Αυτό που το προστατεύει είναι ο συνδυασμός της κλίσης και των ορίων στο οικόπεδο μπροστά. Εάν το παρακάτω οικόπεδο βρίσκεται σε ζώνη που επιτρέπει έναν όροφο και η κλίση μεταξύ των δύο είναι απότομη, η θέα είναι ασφαλής στην πράξη. Εάν το παρακάτω οικόπεδο βρίσκεται σε μια ζώνη που επιτρέπει τρεις ορόφους και η κλίση είναι ήπια, η θέα είναι ζήτημα πότε και όχι αν.
Διαβάζουμε λοιπόν τους όρους σχεδιασμού για τα αγροτεμάχια μπροστά από ένα οικόπεδο με θέα, όχι μόνο για το ίδιο το οικόπεδο, και λέμε στον πελάτη τι μπορεί να χτίσει το παρακάτω οικόπεδο. Το οικόπεδο που παραθέτουμε στο Κόλπος του Κότορ κοστολογείται όπως είναι εν μέρει λόγω του τι βρίσκεται ανάμεσα σε αυτό και το νερό.
Τι γίνεται με το οικόπεδο παραπάνω και τους γείτονες εκατέρωθεν;
Το παραπάνω οικόπεδο μπορεί να χτιστεί στα όριά του και ένα ψηλό σπίτι στην ανηφόρα παίρνει το πρωινό ή το απογευματινό φως και όχι τη θέα. Οι γείτονες και από τις δύο πλευρές επηρεάζουν περισσότερο το απόρρητο παρά τη θέα, και οι αναποδιές μεταξύ των αγροτεμαχίων είναι αυτές που εμποδίζουν τις βεράντες να κοιτάζουν η μία την άλλη. Ένας αγοραστής που εκτιμά το απόρρητο όσο και τη θέα θα πρέπει να κοιτάξει τις πλευρικές αναποδιές στα γειτονικά αγροτεμάχια και τον προσανατολισμό των πιθανών ταράτσών τους.
Όπου τα αγροτεμάχια και στις δύο πλευρές είναι ήδη κατασκευασμένα, το ερώτημα είναι διευθετημένο και ορατό. Όπου είναι άδεια, οι συνθήκες για αυτά τα δέματα λένε την ιστορία και τα λαμβάνουμε όταν ο πελάτης είναι σοβαρός.
Πώς διαφέρουν ο κόλπος και η ανοιχτή ακτή;
Ο κόλπος του Κότορ περιέχει παλιούς οικισμούς με αυστηρούς κανόνες για τη μορφή, το ύψος, τα υλικά και τις στέγες, σχεδιασμένοι να προστατεύουν τον χαρακτήρα του τόπου και οι ζώνες γύρω τους φέρουν μέρος αυτής της προστασίας προς τα έξω. Ένα οικόπεδο κοντά σε έναν από αυτούς τους οικισμούς μπορεί να περιοριστεί σε μια μορφή και ένα ύψος που διατηρούν τη θέα του χωριού από το νερό, το οποίο διατηρεί επίσης τη θέα από το οικόπεδο. Η ανοιχτή ακτή από την Μπούντβα έως το Ούλτσιν είναι ζωνοποιημένη με μεγαλύτερη ποικιλία, συμπεριλαμβανομένων των τουριστικών ζωνών όπου επιτρέπονται μεγαλύτερα κτίρια, και ένα οικόπεδο με θέα δίπλα σε μια τουριστική ζώνη χρειάζεται να διαβαστούν προσεκτικά οι συνθήκες αυτής της ζώνης.
Η διαφορά σημαίνει ότι η λίστα επιθυμιών ενός αγοραστή, ας πούμε δύο ορόφων, μια επίπεδη οροφή και μια πισίνα στη βεράντα, μπορεί να είναι απολύτως δυνατή σε έναν δήμο και όχι σε έναν άλλο. Λέμε ποιο νωρίς, πριν ο πελάτης πέσει σε οικόπεδο όπου η απάντηση είναι όχι.
Μπορούν να αλλάξουν οι κανόνες μετά την αγορά;
Τα έγγραφα σχεδιασμού τροποποιούνται κατά καιρούς και μια τροποποίηση μπορεί να αυξήσει ή να μειώσει τα όρια στο δέμα σας και στα δέματα γύρω από αυτό. Οι κανόνες που ισχύουν όταν εκδίδεται η άδεια διέπουν το σπίτι. οι κανόνες που ισχύουν αργότερα διέπουν τι μπορούν να προσθέσουν οι γείτονες. Ένας αγοραστής δεν μπορεί να διορθώσει το μέλλον, αλλά ένας αγοραστής μπορεί να γνωρίζει εάν βρίσκεται σε διαδικασία τροποποίησης, το οποίο είναι θέμα αρχείου του δήμου, και το ελέγχουμε για κάθε οικόπεδο προβολής.
Πώς πρέπει ένας αγοραστής να κρίνει ένα οικόπεδο προβολής;
Διαβάστε τους όρους για το δέμα και για τα δέματα μπροστά. Μετρήστε την κλίση. Τοποθετήστε τον οικοδομήσιμο φάκελο στο τοπογραφικό και σταθείτε εκεί που θα ήταν η βεράντα. Ρωτήστε εάν τα παρακάτω όρια, μαζί με την κλίση, διατηρούν τη θέα και για πόσο από τη βεράντα. Στη συνέχεια, συγκρίνετε το με την τιμή που ζητήθηκε για την προβολή.
Αυτή η ανάγνωση διαρκεί λίγες μέρες και μετατρέπει ένα συναίσθημα σε γεγονός. Για τα οικόπεδα στις καταχωρίσεις μας έχει ήδη γίνει, και για ένα οικόπεδο που βρήκατε τον εαυτό σας, στείλτε μας τον αριθμό δέματος και θα διαβάσουμε τους κανόνες γύρω από αυτό πριν δεσμευτείτε.