Les acheteurs paient pour la vue, et la vue dépend de règles qu'ils lisent rarement : à quelle distance la maison doit se trouver de chaque limite, à quelle hauteur elle peut s'élever par rapport à une pente, où commence la bande de rivage publique et ce que le terrain en face est autorisé à construire. Nous avons vu des acheteurs payer un supplément pour une vue que le terrain situé en dessous était en droit de supprimer, et nous avons vu d'autres ignorer un terrain dont les règles garantissaient en fait la vue pour de bon. Ce guide explique les règles qui régissent un terrain avec vue sur la mer et comment nous les lisons avant qu'un client ne prenne une décision.
D'où viennent les règles de recul ?
Chaque document d'urbanisme fixe, pour chaque zone, la distance minimale qu'un bâtiment doit conserver par rapport aux limites de parcelle et à la route, ainsi que la part de parcelle pouvant être parcourue et la hauteur maximale. Les conditions techniques urbanistiques d'une parcelle extraient ces chiffres et les appliquent. Un acheteur qui souhaite savoir comment les règles affectent son terrain lit les conditions, comme expliqué dans notre guide des conditions techniques urbanistiques.
Les marges de recul ne sont pas importantes dans l'absolu, mais sur une parcelle étroite, elles enlèvent une bande de chaque côté et laissent une surface constructible bien plus petite que la parcelle. Une parcelle longue et mince descendant une pente vers la mer, qui correspond à la forme de nombreuses anciennes parcelles familiales, est la plus touchée.
Comment fonctionne la hauteur en pente ?
Sur un terrain plat, la hauteur est un nombre au-dessus du sol. Sur une pente, les conditions définissent comment le niveau du terrain est pris et si l'étage inférieur du côté descendant compte comme un étage. La différence est un étage entier de villa avec vue sur la mer, et c'est la question à laquelle nous demandons à un architecte de répondre sur chaque terrain à flanc de colline avant la visite.
Deux parcelles voisines peuvent le résoudre différemment en fonction de leur pente. La parcelle la plus raide peut comporter un étage en dessous du niveau d'entrée ouvrant sur le jardin et la piscine, tandis que la plus douce ne peut pas le faire, et les conditions d'urbanisme et l'enquête avec niveaux en décident ensemble. Notre guide sur l'arpentage et les limites des parcelles explique pourquoi les niveaux sont mesurés plutôt que devinés.
Où commence la bande littorale ?
Une bande le long de la côte est publique et administrée séparément, et la construction privée n'y est pas la norme. Les parcelles en bord de mer s'étendent souvent en dessous de la ligne de la bande, et la partie située en dessous n'est pas constructible au sens ordinaire du terme. Les conditions de planification indiquent où commence la zone constructible, et le prix de la parcelle doit refléter quelle partie peut supporter la maison et quelle partie ne peut supporter qu'un chemin ou un jardin.
Au-dessus de la bande, les conditions peuvent ajouter une distance supplémentaire par rapport au rivage que le bâtiment doit conserver, variant selon la zone. Un acheteur qui imagine la terrasse au bord de l'eau devrait regarder la ligne dans les conditions avant d'imaginer quoi que ce soit.
Qu'est-ce qui protège la vue d'en bas ?
Rien dans les règles ne protège l'opinion privée en tant que droit. Ce qui le protège, c'est la combinaison de la pente et des limites de la parcelle en face. Si la parcelle en contrebas se trouve dans une zone autorisant un seul étage et que la pente entre les deux est forte, la vue est en pratique sûre. Si la parcelle en contrebas se trouve dans une zone autorisant trois étages et que la pente est douce, la question est de savoir quand, pas si.
Nous lisons donc les conditions d'urbanisme des parcelles situées devant une parcelle vue, et pas seulement de la parcelle elle-même, et nous indiquons au client ce que la parcelle située en dessous peut construire. Le prix du terrain que nous énumérons à Baie de Kotor est tel qu'il est en partie à cause de ce qui se trouve entre lui et l'eau.
Qu'en est-il du terrain situé au-dessus et des voisins des deux côtés ?
La parcelle au-dessus peut s'étendre jusqu'à ses propres limites, et une maison haute en montée prend la lumière du matin ou de l'après-midi plutôt que la vue. Les voisins de chaque côté affectent davantage l’intimité que la vue, et les retraits entre les parcelles empêchent les terrasses de se regarder les unes dans les autres. Un acheteur qui accorde autant d’importance à l’intimité qu’à la vue devrait examiner les marges latérales des parcelles voisines et l’orientation de leurs probables terrasses.
Là où les parcelles de chaque côté sont déjà construites, la question est réglée et visible. Là où elles sont vides, les conditions de ces parcelles racontent l'histoire, et nous les obtenons lorsque le client est sérieux.
En quoi la baie et la côte ouverte diffèrent-elles ?
La baie de Kotor contient d'anciennes colonies avec des règles strictes sur la forme, la hauteur, les matériaux et les toits, conçues pour protéger le caractère du lieu, et les zones qui les entourent portent une partie de cette protection vers l'extérieur. Une parcelle à proximité d'un de ces habitats peut être limitée à une forme et une hauteur qui préservent la vue sur le village depuis l'eau, ce qui préserve également la vue depuis la parcelle. La côte ouverte de Budva à Ulcinj est zonée avec plus de variété, y compris des zones touristiques où les grands bâtiments sont autorisés, et un terrain avec vue à côté d'une zone touristique nécessite que les conditions de cette zone soient lues avec soin.
La différence signifie que les souhaits d'un acheteur, par exemple deux étages, un toit plat et une piscine sur la terrasse, peuvent être tout à fait réalisables dans une commune et pas dans une autre. Nous disons lequel très tôt, avant que le client ne tombe dans le piège d'un complot dont la réponse est non.
Les règles peuvent-elles changer après mon achat ?
Les documents d'urbanisme sont modifiés de temps à autre, et une modification peut augmenter ou diminuer les limites de votre parcelle et des parcelles qui l'entourent. Les règles en vigueur au moment de la délivrance du permis régissent la maison ; les règles en vigueur ultérieurement régissent ce que les voisins peuvent ajouter. Un acheteur ne peut pas fixer l'avenir, mais un acheteur peut savoir si une modification est en cours, ce qui est enregistré à la municipalité, et nous le vérifions pour chaque parcelle vue.
Comment un acheteur doit-il juger un terrain avec vue ?
Lire les conditions du colis et des colis devant. Mesurez la pente. Placez l'enveloppe à construire sur le sondage et placez-vous à l'endroit où se trouverait la terrasse. Demandez si les limites ci-dessous, ainsi que la pente, conservent la vue et dans quelle mesure la terrasse. Comparez ensuite cela avec le prix demandé pour la vue.
Cette lecture prend quelques jours et transforme un sentiment en un fait. Pour les parcelles de nos annonces c'est déjà fait, et pour une parcelle que vous avez trouvée vous-même, envoyez-nous le numéro de parcelle et nous prendrons connaissance du règlement autour avant de vous engager.