Alıcılar manzara için para ödüyor ve manzara nadiren okudukları kurallara bağlı: Evin her sınırdan ne kadar uzakta olması gerektiği, yokuştan ne kadar yükseğe çıkabileceği, halka açık kıyı şeridinin başladığı yer ve öndeki arsanın ne inşa etmesine izin verildiği. Alıcıların aşağıdaki arsanın kaldırma hakkına sahip olduğu bir manzara için prim ödediğini izledik ve diğerlerinin de kuralları aslında manzarayı tamamen garanti eden bir arsanın üzerinden geçtiğini izledik. Bu kılavuz, deniz manzarası planını yöneten kuralları ve müşteri karar vermeden önce bunları nasıl okuyacağımızı açıklamaktadır.
Gerileme kuralları nereden geliyor?
Her planlama belgesi, her bölge için, bir binanın parsel sınırlarından ve yoldan uzak tutması gereken minimum mesafeyi, kaplanabilecek parsel payı ve maksimum yüksekliği belirler. Bir parselin kentsel teknik koşulları bu rakamları çıkarır ve uygular. Kuralların arsalarını nasıl etkilediğini bilmek isteyen bir alıcı, kentsel teknik koşullar kılavuzumuzda açıklandığı gibi koşulları okur.
Gerilemeler mutlak anlamda büyük değil, ancak dar bir parselde her iki taraftan birer şerit alıp arsadan çok daha küçük bir inşa edilebilir alan bırakıyorlar. Pek çok eski aile parselinin sahip olduğu şekil olan, denize doğru yokuş aşağı uzanan uzun ince parsel en çok etkilenen parseldir.
Eğimli zeminde yükseklik nasıl çalışır?
Düz bir arsa üzerinde yükseklik yerden bir sayıdır. Eğimli arazilerde arazi seviyesinin nasıl alınacağını ve yokuş aşağı taraftaki alt katın kat olarak sayılıp sayılmayacağını koşullar belirler. Aradaki fark, villanın tüm katının deniz manzaralı olmasıdır ve bu, bir mimarın her yamaç parselinde görüntülemeden önce cevaplamasını istediğimiz sorudur.
İki komşu parsel, eğimlerine bağlı olarak bunu farklı şekilde çözebilir. Daha dik olan parsel, bahçeye ve havuza açılan giriş katının altında bir kata sığabilirken, daha yumuşak olan parsel sığmayabilir ve planlama koşulları ve katlarla birlikte karar verilir. Planlama araştırması ve sınırlar hakkındaki rehberimiz, seviyelerin neden tahmin edilmek yerine ölçüldüğünü açıklamaktadır.
Kıyı şeridi şeridi nerede başlar?
Kıyı boyunca uzanan bir şerit kamusaldır ve ayrı olarak yönetilir ve bu şeritte özel bina yapılması norm değildir. Deniz kıyısındaki parseller genellikle şerit hattının altına uzanır ve alttaki kısım olağan anlamda inşa edilemez. Planlama koşulları imar alanının nerede başlayacağını gösterir ve parselin fiyatı hangi kısmının evi taşıyabileceğini, hangi kısmının sadece yol veya bahçeyi taşıyabileceğini yansıtmalıdır.
Şeridin üzerindeki koşullar, bölgeye göre değişmekle birlikte, binanın koruması gereken kıyı şeridine daha fazla mesafe ekleyebilir. Su kenarındaki terasın resmini çeken bir alıcı, herhangi bir şeyin resmini yapmadan önce koşullardaki çizgiye bakmalıdır.
Aşağıdan görünümü ne korur?
Kurallardaki hiçbir şey özel görüşü bir hak olarak korumaz. Onu koruyan ise eğim ile öndeki parseldeki sınırların birleşimidir. Aşağıdaki parsel tek kata izin veren bir bölgede ise ve ikisi arasındaki eğim dik ise uygulamada görüş güvenlidir. Aşağıdaki parsel üç kata izin veren bir bölgedeyse ve eğim azsa, görüntü olup olmadığı değil ne zaman olduğu sorusudur.
Bu nedenle sadece arsanın kendisi için değil, bir manzara parselinin önündeki parseller için de planlama koşullarını okuyoruz ve müşteriye aşağıdaki arsanın ne inşa edebileceğini söylüyoruz. Kotor Körfezi'te listelediğimiz arsa kısmen su ile arasında kalan şeyden dolayı bu şekilde fiyatlandırılmıştır.
Yukarıdaki arsa ve her iki taraftaki komşular ne olacak?
Yukarıdaki arsa kendi sınırları dahilinde inşa edilebilir ve yokuş yukarı çıkan yüksek bir ev, manzara yerine sabah veya öğleden sonra ışığını alır. Her iki taraftaki komşular mahremiyeti manzaradan daha fazla etkiliyor ve parseller arasındaki aksaklıklar terasların birbirine bakmasını engelliyor. Manzara kadar mahremiyete de önem veren bir alıcı, komşu parsellerdeki yan çekilmelere ve muhtemel terasların yönüne bakmalıdır.
Her iki taraftaki parsellerin zaten inşa edildiği durumlarda sorun çözülmüş ve görünür hale gelmiştir. Boş olduklarında bu kolilerin koşulları hikayeyi anlatır ve müşteri ciddi olduğunda bunları alırız.
Körfez ve açık sahil arasındaki farklar nelerdir?
Kotor Körfezi, yerin karakterini korumak için tasarlanmış, biçim, yükseklik, malzeme ve çatılar konusunda katı kurallara sahip eski yerleşim yerlerini içeriyor ve bunların etrafındaki bölgeler bu korumanın bir kısmını dışarıya taşıyor. Bu yerleşim yerlerinden birine yakın bir parsel, köyün sudan manzarasını koruyacak, aynı zamanda parselden manzarayı da koruyacak bir form ve yükseklikle sınırlandırılabilir. Budva'dan Ulcinj'e kadar olan açık sahil, daha büyük binalara izin verilen turistik bölgeler de dahil olmak üzere daha fazla çeşitliliğe sahiptir ve bir turizm bölgesinin yanındaki manzara arsası, o bölgenin koşullarının dikkatle okunmasını gerektirir.
Fark, bir alıcının istek listesinin (örneğin iki kat, düz bir çatı ve terasta bir havuz) bir belediyede tamamen mümkün olabileceği, diğerinde ise mümkün olamayabileceği anlamına gelir. Müşteri, cevabın hayır olduğu bir komploya kapılmadan önce hangisini erken söyleriz.
Satın aldıktan sonra kurallar değişebilir mi?
İmar belgelerinde zaman zaman değişiklik yapılır ve değişiklik parselinizin ve çevresindeki parsellerin sınırlarını artırabilir veya azaltabilir. İzin verildiğinde yürürlükte olan kurallar evi yönetir; yürürlükteki kurallar daha sonra komşuların neler ekleyebileceğini belirler. Bir alıcı geleceği düzeltemez, ancak bir alıcı bir değişikliğin prosedürde olup olmadığını bilebilir, bu da belediyede bir kayıt meselesidir ve biz bunu her görüş alanı için kontrol ederiz.
Alıcı bir görüş planını nasıl değerlendirmelidir?
Koli ve öndeki kolilerin koşullarını okuyun. Eğimi ölçün. Parçalarla yapılan zarfı yüzey araştırmasının üzerine yerleştirin ve terasın olacağı yerde durun. Aşağıdaki sınırların eğimle birlikte görünümü koruyup korumadığını ve terasın ne kadarını koruduğunu sorun. Daha sonra bunu görüntüleme için istenen fiyatla karşılaştırın.
Bu okuma birkaç gün sürüyor ve bir duyguyu gerçeğe dönüştürüyor. Listelerimiz üzerindeki parseller için bu zaten yapılmıştır ve kendi bulduğunuz bir arsa için, bize parsel numarasını gönderin ve taahhütte bulunmadan önce onunla ilgili kuralları okuyalım.