Покупатели платят за вид, а вид зависит от правил, которые они редко читают: как далеко дом должен стоять от каждой границы, насколько высоко он может подниматься со склона, где начинается общественная береговая линия и что разрешено строить на участке впереди. Мы наблюдали, как покупатели платили надбавку за вид, который участок ниже имел право удалить, и мы наблюдали, как другие пропускали участок, правила которого фактически гарантировали вид навсегда. В этом руководстве объясняются правила, регулирующие участок с видом на море, и то, как мы их читаем, прежде чем клиент примет решение.
Откуда взялись правила возврата?
Каждый документ планирования устанавливает для каждой зоны минимальное расстояние, которое здание должно сохранять от границ участка и от дороги, а также долю участка, которая может быть покрыта, и максимальную высоту. Урбанистические технические условия для участка извлекают эти цифры и применяют их. Покупатель, который хочет знать, как правила влияют на его участок, читает условия, как описано в нашем руководстве по урбанистическим техническим условиям.
В абсолютном выражении отступы невелики, но на узком участке с каждой стороны снимают по полосе, и остается площадь для застройки, намного меньшая, чем участок. Больше всего пострадал длинный тонкий участок, спускающийся по склону к морю, который имеет форму многих старых семейных участков.
Как влияет высота на склоне?
На ровном участке высота, это число над землей. На склоне условия определяют, как принимается уровень местности и считается ли нижний этаж на стороне спуска этажом. Разница заключается в том, что вилла имеет целый этаж с видом на море, и именно на этот вопрос мы задаем ответ архитектору на каждом участке на склоне холма перед осмотром.
Два соседних участка могут решить проблему по-разному в зависимости от их градиента. Более крутой участок может соответствовать этажу ниже уровня входа, который выходит в сад и бассейн, а более пологий - нет, и все решают условия планирования и съемка с уровнями вместе. Наше руководство по съемке участков и границам объясняет, почему уровни измеряются, а не угадываются
.Где начинается береговая полоса?
Полоса вдоль побережья является общественной и управляется отдельно, и частная застройка на ней не является нормой. Участки на берегу моря часто простираются ниже линии полосы, а часть ниже не подлежит застройке в обычном смысле этого слова. Условия планирования показывают, где начинается зона застройки, а цена участка должна отражать, на какой части можно разместить дом, а на какой части, только дорожку или сад.
Условия над полосой могут увеличить расстояние от береговой линии, которое здание должно сохранять, в зависимости от зоны. Покупатель, который представляет себе террасу у кромки воды, должен посмотреть на линию условий, прежде чем что-либо представлять.
Что защищает вид снизу?
Ничто в правилах не защищает частное мнение как право. Что защищает его, так это сочетание уклона и границ участка впереди. Если участок ниже находится в зоне, допускающей один этаж, а уклон между ними крутой, на практике вид безопасен. Если участок ниже находится в зоне, допускающей три этажа, и склон пологий, вопрос о том, когда это произойдет, а не о том, появится ли.
Поэтому мы читаем условия планирования для участков перед обзорным участком, а не только для самого участка, и сообщаем клиенту, что может быть построено на участке ниже. Участок, который мы перечисляем в Которский залив, имеет такую цену, отчасти из-за того, что находится между ним и водой.
А как насчет участка выше и соседей по обе стороны?
Участок выше может быть построен в соответствии со своими ограничениями, а высокий дом на холме привлекает утренний или дневной свет, а не вид. Соседи с обеих сторон больше влияют на конфиденциальность, чем на вид, а расстояние между участками, это то, что не дает террасам смотреть друг на друга. Покупатель, который ценит конфиденциальность так же, как и обзор, должен обратить внимание на боковые отступы соседних участков и на ориентацию их вероятных террас.
Там, где участки с обеих сторон уже построены, вопрос решен и виден. Если они пусты, об этом говорят условия этих посылок, и мы получаем их, когда клиент серьезен.
Чем отличаются залив и открытое побережье?
В Которском заливе есть старые поселения со строгими правилами в отношении формы, высоты, материалов и крыш, призванных защитить характер этого места, а зоны вокруг них частично переносят эту защиту наружу. Участок вблизи одного из таких населенных пунктов может быть ограничен по форме и высоте, сохраняющим вид на село с воды, что также сохраняет вид с участка. Открытое побережье от Будвы до Улциня зонировано более разнообразно, включая туристические зоны, где разрешено строительство более крупных зданий, а смотровой участок рядом с туристической зоной требует внимательного изучения условий этой зоны.
Разница означает, что список пожеланий покупателя, скажем, два этажа, плоская крыша и бассейн на террасе, может быть вполне возможен в одном муниципалитете, но не в другом. Мы говорим, что рано, до того, как клиент попался на сюжет, на который ответ отрицательный.
Могут ли правила измениться после покупки?
В документы планирования время от времени вносятся изменения, и поправка может повысить или понизить ограничения на ваш участок и участки вокруг него. Правила, действующие на момент выдачи разрешения, регулируют дом; действующие правила позже определяют, что могут добавить соседи. Покупатель не может предсказать будущее, но покупатель может знать, находится ли в процессе поправка, что является протоколом муниципалитета, и мы проверяем это для каждого участка просмотра.
Как покупатель должен оценить видовой участок?
Прочитайте условия посылки и посылок впереди. Измерьте наклон. Поместите сборный конверт на обзорную площадку и встаньте там, где должна быть терраса. Спросите, сохраняют ли виды внизу границы вместе с уклоном и на какой части террасы. Затем сравните эту сумму с ценой, запрошенной за вид.
Это чтение занимает несколько дней и превращает чувство в факт. Для участков в наших объявлениях это уже сделано, а для участка, который вы нашли сами, отправьте нам номер посылки, и мы прочитаем правила, связанные с ним, прежде чем вы заключите договор.