К нам в первую очередь обращаются клиенты с участками с морем, и те же самые участки, которые доставляют больше всего хлопот при покупке без подготовки. Побережье Черногории красиво, потому что оно крутое, скалистое и обнаженное, и каждое из этих трех слов также является строительным вопросом. В этом руководстве описаны проверки, которые мы проводим на прибрежном участке, прежде чем сказать клиенту о его покупке, а также последовательность действий, которая следует после этого.
Где заканчивается общественная береговая линия и начинается ваш участок?
Полоса вдоль побережья Черногории управляется как общественная морская зона со своими правилами и собственным администратором. На нем не строятся частные виллы; они построены над ним, и граница между ними, это линия, которая имеет большее значение, чем любая другая на прибрежном участке. Условия планирования участка показывают, где начинается территория застройки, а кадастр показывает, где участок заканчивается. Эти две строки не всегда одинаковы.
Участок, доходящий до воды, обычно имеет часть ниже линии, на которой нельзя строить, но которую можно использовать в качестве сада или тропинки к воде в соответствии с правилами зоны. Покупатель должен знать, какая часть цены приходится на землю под застройку, а какая на полосу ниже нее. В нашем справочнике по техническим условиям города объясняется, как этот документ получается и читается.
Что находится под верхним слоем почвы?
Побережье известняковое. Под несколькими сантиметрами красной почвы и кустарника находится камень, и от камня зависит стоимость фундамента, бассейна и каждой подпорной стены. Геотехническое обследование, несколько скважин, прочитанных инженером, скажет вам, строите ли вы на твердой породе, трещиноватом камне или кармане насыпи, и это второй документ, который мы получаем после условий планирования.
Камень, хорошая новость для стабильности и плохая, для раскопок. Бассейн, высеченный в твердом известняке, дорого рыть и дешево содержать; Наполняемый бассейн требует другой структуры. Опрос превращает оба показателя в число до начала проектирования, и это единственный способ удержать строительство в рамках бюджета.
В каком направлении развивается сюжет?
Большая часть открытого побережья обращена на юго-запад, что дает дневное солнце на террасе и закат над морем. Внутри Которского залива берег извивается, и участок на северной стороне обращен на юг, через воду, а участок на южной стороне обращен на север и большую часть зимы находится в тени. В этом нет ничего плохого, но это разные дома для проживания, и покупатели, знающие залив, оценивают их по-разному.
Мы обходим каждый прибрежный участок два раза в день, прежде чем выставить его на продажу, и сообщаем клиентам, где находится солнце в четыре часа дня в июле и в полдень в январе. График, который мы представляем в Которский залив, является хорошим примером того, что ориентация является причиной цены, а не размера.
Как ветер, соль и солнце влияют на дизайн?
Три местных условия, которых не может ожидать покупатель из внутренней Европы:
- Бура, холодный северо-восточный ветер, дующий зимой с гор, достаточно сильный, чтобы формировать дизайн террас и крепить кровли на открытых участках
- Соленый воздух, который разъедает необработанный металл и требует использования судового крепежа, столярных изделий и штукатурки
- Летнее солнце такой интенсивности, что затенение, ориентация и масса стен становятся вопросом комфорта, а не стиля
Местный архитектор спроектировал все три, даже не спросив об этом. Проект, привезенный из северного климата и построенный по чертежу, является обычным источником виллы, на которой холодно в феврале и невыносимо в августе.
Может ли техника добраться до участка?
К крутому участку с красивым видом часто ведет узкая бетонная улочка с крутым поворотом. Полоса, подходящая для автомобиля, может не подходить для бетономешалки, крана или грузовика, перевозящего оболочку бассейна. Перед покупкой мы проезжаем маршрут со строителем и уточняем, что может доехать до объекта, что необходимо перевезти на меньшие транспортные средства и нужен ли для работ временный доступ через участок соседа.
Доступ, это также юридический вопрос, а не только физический. Дорога, обслуживающая участок, должна быть общественной или защищена зарегистрированной полосой отвода, и мы рассказываем об этом в нашем руководстве по подъездным дорогам и сервитутам.
Как действуют правила отступа и высоты на склоне?
На ровном участке отступы снимают по полосе с каждой стороны, а правило высоты снимает верхнюю часть. На склоне высота отсчитывается от рельефа особым образом, а этаж, находящийся под землей в задней части дома, может представлять собой целый этаж спереди, обращенный к морю. Условия планирования и их прочтение архитектором определяют, учитывается ли нижний этаж, и ответ меняет размер виллы на целый этаж.
Правила, защищающие виды и устанавливающие расстояния до моря, являются отдельной темой; Наше руководство по правилам вида на море и отступам подробно описывает их для покупателей, которые хотят понять, почему один участок позволяет больше, чем соседний.
Какова последовательность от сюжета к ключам?
Цепочка прибрежной виллы такая же, как и внутри страны, с добавлением геотехнических изысканий и морской линии в начале:
- Условия планирования посылки, полученной до сдачи на хранение
- Территория и геотехнические изыскания, границы подтверждены
- Проектирование лицензированным архитектором в условиях, с проектированием склона
- Разрешение на основании проекта
- Строительство зарегистрированного подрядчика под надзором
- Технический осмотр и регистрация готового дома
Каждый шаг зависит от предыдущего, поэтому наша служба индивидуальной сборки управляет цепочкой как одним проектом, а не передает клиенту список контактов. Покупатель, который пытается сэкономить время, начав фундаментные работы до получения разрешения, ничего не экономит и рискует домом.
Как покупателю сравнить два прибрежных участка?
Не по цене за квадратный метр. Сравните площадь застройки после неудач, количество этажей, которые позволяют условия, ориентацию, стоимость земляных работ, предполагаемую камнем, доступ для техники и расстояние до воды и электричества. Два участка по одной и той же цене могут на треть различаться по тому, что они позволяют вам построить, и на такую же разницу по стоимости его строительства.
Мы готовим это сравнение для клиентов в виде небольшой таблицы перед просмотром на основе графиков из наших объявлений и графиков, которые они нашли сами. Если вы имеете в виду прибрежную посылку, отправьте нам номер, и мы сообщим вам, что мы проверим в первую очередь.