Käufer, die eine Immobilie zu Hause erworben haben, erwarten, dass der Prozess in Montenegro ähnlich ist, und im Grunde ist es: ein Vertrag, ein Notar, ein Register. Die Unterschiede liegen in der Reihenfolge der Schecks, darin, was der Notar prüft und was nicht, und im Zeitpunkt der Geldbewegung. Dieser Leitfaden legt die Reihenfolge fest, die wir bei jedem Grundstückskauf einhalten, damit ein Käufer bei jedem Schritt weiß, was von wem und warum erledigt wird.
Schritt eins: die Datei vor der Ansicht
Ein Plot wird erst angezeigt, wenn seine Datei vorhanden ist. Die Datei enthält den Katasterauszug mit Angabe des Eigentümers und etwaiger Gebühren, die Planungsbedingungen, aus denen hervorgeht, was gebaut werden kann, die Vermessung mit Grenzen und Ebenen, die Zugangskontrolle und die Versorgungskontrolle. Für jedes davon gibt es auf dieser Website einen eigenen Leitfaden, beginnend mit den städtebaulichen technischen Bedingungen und der Grundstücksübersicht und -grenzen.
Die Datei verwandelt die Betrachtung eher in eine Bestätigung als in eine Entdeckung. Der Käufer steht auf dem Grundstück und kennt die bebaubare Hülle, die Ausrichtung, den Zugang und die Kosten des Grundstücks. Im Gespräch geht es darum, ob es sich um das Haus handelt, das er möchte, und nicht darum, ob das Grundstück echt ist. Jedes Grundstück in unseren Angeboten wird mit seiner Datei angezeigt.
Schritt zwei: das Angebot und die Reservierung
Wenn sich der Käufer entscheidet, wird auf der Grundlage der Akte ein Angebot erstellt und es wird über den Preis und die Konditionen verhandelt, wie zum Beispiel den Fertigstellungstermin und etwaige Bedingungen, zum Beispiel die Eintragung einer Dienstbarkeit vor der Fertigstellung. Nach der Einigung wird ein Reservierungsvertrag unterzeichnet und eine Anzahlung geleistet, wodurch das Grundstück für einen bestimmten Zeitraum vom Markt genommen wird, während der Anwalt die rechtlichen Prüfungen durchführt und den Vertrag vorbereitet.
Die Anzahlung ist im Verhältnis zum Preis gering und in der Vereinbarung sind die Umstände aufgeführt, unter denen sie zurückgegeben wird, wie z. B. ein Rechtsmangel, der nicht behoben werden kann, und die Umstände, unter denen sie aufbewahrt wird. Der Käufer sollte diese Klausel vor der Unterzeichnung mit dem Anwalt durchlesen.
Schritt drei: die rechtlichen Prüfungen
Der Anwalt untersucht den Titel eingehend: die Eigentumskette, etwaige Hypotheken, Pfandrechte, anhängige Streitigkeiten oder Rechte Dritter, die Stellung der Miteigentümer, wenn es mehrere gibt, und die Übereinstimmung zwischen der Parzelle im Vertrag und der Parzelle am Boden. Wenn das Grundstück über einen Privatweg erschlossen ist, wird die Dienstbarkeit in dieser Phase geprüft oder erstellt, wie in unserem Leitfaden zu Zufahrtsstraßen und Dienstbarkeiten erläutert.
Die Prüfungen decken auch die Verkaufsfähigkeit des Verkäufers ab: dass die unterzeichnende Person der eingetragene Eigentümer ist oder über eine gültige Vollmacht verfügt und dass, wenn der Verkäufer verheiratet oder ein Unternehmen ist, die erforderlichen Zustimmungen vorliegen. Hier auftretende Probleme sind in der Regel mit der Zeit heilbar, wozu die Reservierungsfrist dient.
Schritt vier: der Vertrag und der Notar
Der Anwalt erstellt den Vertrag auf Montenegrinisch mit einer Übersetzung für den Käufer, in der die Parteien, das Grundstück mit seiner Katasternummer, der Preis, die Zahlungsbedingungen, das Fertigstellungsdatum, die Besitzübergabe und etwaige Bedingungen aufgeführt sind. Die Parteien unterzeichnen vor einem Notar, der die Unterschriften und die Identität der Unterzeichner beglaubigt. Ein Käufer, der nicht anwesend sein kann, unterschreibt durch einen Vertreter mit notariell beglaubigter Vollmacht, was üblich ist und gut funktioniert.
Der Notar beglaubigt den Vertrag; Der Notar führt die Due Diligence nicht durch. Das ist die Arbeit des Anwalts und der Grund dafür, dass die Schecks vor der Unterzeichnung erfolgen und nicht erst bei ihr.
Schritt fünf: Zahlung
Der Preis wird gegen den zertifizierten Vertrag gezahlt, im Rahmen einer Vereinbarung, die die Mittel freigibt, da der Titel auf den Namen des Käufers eingetragen ist. Die Vereinbarungen für Kundengelder werden auf unserer Seite Warum Montenegro beschrieben. Die Grunderwerbsteuer, die Notargebühr und die Registrierungsgebühr werden im gleichen Zeitraum gezahlt, und der Käufer sollte das Budget dafür bereithalten, wobei die Beträge vor der Reservierung festgelegt werden müssen.
Ein Käufer, der den vollen Preis auf das Konto eines Verkäufers zahlt, bevor der Vertrag bestätigt wird, hat den Schutz, den die Sequenz bietet, aufgegeben. Wir raten davon ab und strukturieren Einkäufe nicht auf diese Weise.
Schritt sechs: Eintragung in das Kataster
Der beglaubigte Vertrag wird zusammen mit den Belegen beim Kataster eingereicht und das Kataster registriert den Käufer als Eigentümer der Parzelle. Der Käufer erhält einen Katasterauszug im eigenen Namen, der als Eigentumsnachweis und als Dokument für alle weiteren Schritte gilt, von den Planungsbedingungen im Namen des Käufers über die Baugenehmigung bis hin zu den Versorgungsanschlüssen.
Die Registrierung dauert je nach Amt unterschiedlich und der Anwalt folgt ihr, bis der Auszug ausgestellt wird. Der Besitz des Grundstücks geht in der Regel mit dem Vertragsabschluss oder der Zahlung über, wie im Vertrag festgelegt, sodass der Käufer mit der Vermessung des Entwurfs und der Arbeit des Architekten beginnen kann, während die Registrierung abgeschlossen ist.
Schritt sieben: nach dem Kauf
Mit der Eintragung des Eigentumstitels beginnt die Kette zu einem Haus: Planungsbedingungen im Namen des Käufers, sofern sie dem Verkäufer ausgestellt wurden, der Entwurf, die Genehmigung, die Anschlüsse und der Bau. Der Custom-Build-Service greift dies als ein Projekt auf, und unsere Leitfäden zum Bauen auf einem Küstengrundstück und zu Baukosten pro Quadratmeter beschreiben, was als nächstes kommt.
Ein Käufer, der nicht beabsichtigt, sofort zu bauen, verfügt über ein eingetragenes Grundstück mit vollständiger Akte, das seinen Wert weitaus besser behält als ein Grundstück, das per Handschlag gekauft wurde, und das mit derselben Akte an den nächsten Käufer verkauft werden kann.
Was schief geht und wie die Sequenz dies verhindert
Die Misserfolge, von denen wir von Käufern hören, die später zu uns kamen, haben ein gemeinsames Muster: eine Anzahlung, die gezahlt wurde, bevor die Planungsbedingungen gelesen wurden, ein vollständiger Preis, der gezahlt wurde, bevor der Vertrag bestätigt wurde, ein Grundstück, das von einem von mehreren Miteigentümern gekauft wurde, eine Gasse, die sich als Eigentum eines anderen herausstellte, eine Grenze, die nicht dort war, wo die Mauer war. Jeder von ihnen wird von einem Schritt der obigen Sequenz erfasst, und keiner von ihnen wird von Begeisterung erfasst.
Die Sequenz dauert Wochen, nicht Tage, und in den Wochen liegt der Schutz. Wenn Sie ein Grundstück gefunden haben und wissen möchten, wo Sie sich in der Reihenfolge befinden und was noch zu tun ist, teilen Sie uns die Parzelle und den erreichten Stand mit und wir legen die restlichen Schritte fest.