Die alten Dörfer der Bucht von Kotor und die Hügel hinter der Küste sind voller Steinhäuser ohne Dach und mit einem Feigenbaum, der durch den Boden wächst, und jedes einzelne von ihnen wurde von einem Käufer besichtigt, der sich eine Restaurierung vorstellte. Einige dieser Käufer besitzen jetzt ein schönes Haus an einem Ort, an dem kein neues Grundstück gekauft werden konnte. Viele weitere gaben nach einem Jahr der Suche nach Erben auf oder stellten nach dem Kauf fest, dass das Haus nicht so wieder aufgebaut werden konnte, wie sie es sich gewünscht hatten. In diesem Leitfaden werden die Schecks beschrieben, die einen Käufer in die erste Gruppe einordnen.
Wem gehört die Ruine eigentlich?
Eine Ruine ist normalerweise alt, und altes Eigentum in Montenegro ist oft über Generationen hinweg weitergegeben worden, ohne dass das Anwesen offiziell aufgeteilt wurde. Das Kataster kann eine Person enthalten, die vor Jahrzehnten verstorben ist, oder eine Liste von Miteigentümern mit Anteilen, von denen einige im Ausland leben, andere nicht auffindbar sind. Die Ruine zu kaufen bedeutet, jeden Bruchteil zu kaufen oder darauf zu warten, dass die Erben ein Erbverfahren abschließen, das der Käufer nicht für sie durchführen kann.
Dies ist die Prüfung, die über die meisten Ruinkäufe entscheidet, und wir führen sie zuerst durch. Eine Ruine mit einem einzigen lebenden Eigentümer im Katasterauszug ist ein Kauf; Eine Ruine mit elf Miteigentümern und zwei ungelösten Nachlässen ist ein Projekt ohne Enddatum. Die auf unserer Seite Warum Montenegro beschriebene Titelsuche ist für eine Ruine dieselbe wie für eine Handlung; es findet einfach mehr.
Ist die Ruine als Gebäude verzeichnet?
Das Kataster erfasst das Grundstück und, sofern es eingetragen ist, das darauf befindliche Gebäude. Eine Ruine, die als Gebäude mit Grundriss erfasst ist, hat nach den Planungsvorschriften eine stärkere Stellung als eine Steinparzelle, die das Kataster als unbebautes Land behandelt. Das erfasste Gebäude spricht dafür, dass der Grundriss wieder aufgebaut werden kann, und in einigen Zonen bevorzugen die Regeln die Sanierung vorhandener Gebäude gegenüber Neubauten.
Eine Ruine ohne erfasstes Gebäude ist ein Grundstück, und es gelten die Planungsbedingungen für ein Grundstück. Das kann in Ordnung sein, wenn die Zone das Bauen zulässt, und fatal, wenn dies nicht der Fall ist. Der Leitfaden zu den städtebaulichen technischen Bedingungen erklärt, wie Sie sich vor dem Kauf informieren können.
Was erlauben die Planungsregeln auf dem alten Grundriss?
Außerhalb geschützter Siedlungen gelten die üblichen Regeln: Abdeckung, Höhe, Rückschläge und Nutzung, wie in den Planungsbedingungen für das Grundstück angegeben. Der alte Grundriss befindet sich möglicherweise bereits innerhalb der Rücksprünge, näher an der Grenze oder der Straße als ein neues Gebäude, und die Bedingungen legen fest, ob ein Wiederaufbau darauf zulässig ist. Wo sie ist, bietet die Ruine eine Position, die ein neues Grundstück nicht bieten könnte.
In geschützten Siedlungen wie den alten Dörfern entlang der Bucht schreiben die Regeln die Form, die Materialien, die Dachneigung und -eindeckung, die Fensterproportionen und manchmal auch die Farbe der Fensterläden vor, und die Denkmalbehörde genehmigt den Entwurf. Ein Käufer, der eine Glasbox auf einem Steinsockel möchte, sollte nicht in einem geschützten Dorf kaufen; Ein Käufer, der ein gut gemachtes Steinhaus möchte, wird feststellen, dass die Regeln auf seiner Seite sind, weil sie auch die Nachbarn binden.
Kann das Haus erweitert oder ein Pool hinzugefügt werden?
Außerhalb geschützter Siedlungen folgen Erweiterungen den üblichen Regeln, und der alte Fußabdruck ist ein Ausgangspunkt. Ein Käufer mit einer kleinen Ruine auf einem großen Grundstück kann möglicherweise einen Flügel oder ein zweites Gebäude hinzufügen, wenn Deckung und Rückschläge dies zulassen. Innerhalb geschützter Siedlungen gibt es nur begrenzte Erweiterungen, Pools sind oft auf Orte außerhalb der Sichtweite des Wassers beschränkt und die Behörde hat auch auf Terrassen und Parkplätzen einen Blick.
Wir lesen die Bedingungen und gegebenenfalls die Denkmalschutzbestimmungen, bevor ein Kunde ein Angebot abgibt, und zeigen im Gutachten, wie das fertige Haus aussehen könnte. Unser Leitfaden zu Meerblick- und Rücksprungregeln behandelt die Regeln zu Höhe und Abstand, die für umgebaute Häuser ebenso gelten wie für neue.
Wie gelangt man zur Ruine und durch wen?
Alte Dörfer wurden für Menschen zu Fuß und für Esel gebaut, und viele Ruinen liegen auf einem Stufenweg, der für Fahrzeuge nicht zugänglich ist. Das ist Teil des Charmes und Teil der Kosten: Jeder Stein, jeder Sack Zement und jeder Fensterrahmen wird von Hand oder auf einer kleinen Maschine eingebracht, und der Preis der Arbeiten steigt entsprechend. Eine Ruine mit Fahrzeugzufahrt zum Tor ist ein anderes Projekt als eine dreihundert Stufen über der Straße gelegene Ruine.
Die rechtliche Seite des Zugangs ist ebenso wichtig wie die physische. Der Weg kann andere Parzellen kreuzen und das Recht zur Nutzung muss im Eigentum enthalten oder durch eine Grunddienstbarkeit gesichert sein. Unser Leitfaden zu Zufahrtsstraßen und Dienstbarkeiten erklärt, wie dies überprüft und geregelt wird.
Was kostet der Wiederaufbau eigentlich?
Mehr als Käufer erwarten. Eine Ruine behält manchmal ihre Mauern und sonst kaum etwas. Der Wiederaufbau erfordert in der Regel neue Fundamente oder Untermauerungen, eine neue Dachkonstruktion und -abdeckung, Böden, Isolierung, eine Feuchtlösung für Wände, die auf Felsen stehen, neue Dienstleistungen vom Tor, Fenstern und Türen nach dem vorgeschriebenen Muster sowie eine Steinbearbeitung durch einen Maurer, der den lokalen Stil kennt. In einer geschützten Siedlung sind die Materialien vorgeschrieben und kosten mehr.
Das Ergebnis ist ein Budget, das oft einem Neubau gleicher Größe entspricht, zuzüglich des Kaufpreises der Ruine. Der Käufer zahlt für eine Position und einen Charakter, die nicht neu gekauft werden können, und das ist ein guter Kaufgrund, sofern es der Grund ist. Wir geben jedem Kunden einen Kostenvoranschlag für den Umbau von einem Bauunternehmer, der diese Arbeiten vor dem Angebot durchgeführt hat, und in unserem Leitfaden zu Baukosten pro Quadratmeter wird dargelegt, wie dieser Kostenvoranschlag erstellt wird.
Wie ist die Reihenfolge für eine Ruine?
Titelsuche und Erben zuerst, denn ohne einen sauberen Kauf zählt nichts anderes. Dann der Katasterstatus des Gebäudes, die Planungsbedingungen und bei einer geschützten Siedlung die Auflagen der Denkmalbehörde. Dann die Vermessung, der Zugang, die Versorgungsleistungen und ein Kostenvoranschlag des Bauherrn. Dann das Angebot, alles zum Preis.
Die Reihenfolge ist die gleiche wie für ein Grundstück, mit den Erben und der Hinzufügung der Erbschaftsstufe, und der Custom-Build-Service betreibt die Kette für Ruinen wie für neue Villen. Kunden, die ihm folgen, kaufen eine Ruine, die zu einem Haus wird; Kunden, die im Hinblick auf den Feigenbaum kaufen, besitzen oft schon lange einen Feigenbaum.
Welche Ruinen sind es wert, verfolgt zu werden?
Diejenigen mit einem sauberen oder fertigzustellenden Titel, einem eingetragenen Gebäude, Planungsbedingungen, die den vom Käufer gewünschten Umbau ermöglichen, einem legalen und praktikablen Zugang und einem Kostenvoranschlag für den Umbau, mit dem der Käufer zufrieden ist. Sie sind seltener als Ruinen, aber es gibt sie in jeder alten Siedlung und sie sind die Immobilien, auf die unsere Kunden am stolzesten sind.
Wenn Sie eines gesehen haben, senden Sie uns das Paket und ein Foto und wir werden Ihnen innerhalb weniger Tage mitteilen, ob der Titel und die Planung das Haus unterstützen, das Sie sich vorstellen. Wir listen auch Ruinen und Steinhäuser, die diese Prüfungen bestanden haben, in unseren Angeboten auf, wenn wir sie finden.