Stara sela Bokokotorskog zaliva i brda iza obale puna su kamenih kuća bez krova, sa smokvom koja raste kroz pod, i svaku od njih gledao je kupac koji je zamislio obnovljenom. Nekolicina tih kupaca sada posjeduje prelijepu kuću na mjestu gdje se nije mogla kupiti nijedna nova parcela. Mnogo više njih odustalo je nakon godinu dana jurnjave za nasljednicima ili su, nakon kupovine, saznali da se kuća ne može obnoviti onako kako su željeli. Ovaj vodič iznosi provjere koje kupca svrstavaju u prvu grupu.
Ko zapravo posjeduje ruševinu?
Ruševina je obično stara, a stara imovina u Crnoj Gori često je prošla kroz generacije bez formalne podjele zaostavštine. Katastar može prikazivati osobu koja je umrla prije decenija, ili spisak suvlasnika sa udjelima, neke u inostranstvu, neke nemoguće pronaći. Kupiti ruševinu znači kupiti svaki udio, ili čekati da nasljednici sprovedu ostavinski postupak koji kupac ne može voditi umjesto njih.
Ovo je provjera koja odlučuje o većini kupovina ruševina, i nju sprovodimo prvu. Ruševina sa jednim živim vlasnikom na katastarskom izvodu jeste kupovina; ruševina sa jedanaest suvlasnika i dvije neriješene zaostavštine jeste projekat bez datuma završetka. Provjera vlasništva opisana na našoj stranici zašto Crna Gora ista je za ruševinu kao i za parcelu; samo nađe više.
Je li ruševina upisana kao objekat?
Katastar evidentira parcelu i, tamo gdje je upisan, objekat na njoj. Ruševina koja je upisana kao objekat, sa gabaritom, ima jaču poziciju po planskim pravilima od parcele kamenja koju katastar tretira kao goli teren. Upisani objekat ide u prilog tvrdnji da se gabarit može obnoviti, a u nekim zonama pravila favorizuju obnovu postojećih objekata u odnosu na novu gradnju.
Ruševina bez upisanog objekta jeste parcela, i važe urbanistički uslovi za parcelu. To može biti u redu, tamo gdje zona dozvoljava gradnju, i kobno, tamo gdje ne dozvoljava. Vodič o urbanističko-tehničkim uslovima objašnjava kako to saznati prije kupovine.
Šta planska pravila dozvoljavaju na starom gabaritu?
Izvan zaštićenih naselja važe uobičajena pravila: izgrađenost, visina, odstojanja i namjena, kako je navedeno u urbanističkim uslovima za parcelu. Stari gabarit može već ležati unutar odstojanja, bliže granici ili putu nego što bi nov objekat mogao, a uslovi navode da li je ponovna gradnja na njemu dozvoljena. Tamo gdje jeste, ruševina nudi poziciju koju nova parcela ne bi mogla.
Unutar zaštićenih naselja, kao što su stara sela duž zaliva, pravila propisuju oblik, materijale, nagib i pokrivač krova, proporcije prozora i ponekad boju kapaka, a organ za zaštitu baštine daje saglasnost na projekat. Kupac koji želi staklenu kutiju na kamenom postolju ne treba da kupuje u zaštićenom selu; kupac koji želi dobro urađenu kamenu kuću otkriće da su pravila na njegovoj strani, jer obavezuju i susjede.
Može li se kuća dograditi, ili dodati bazen?
Izvan zaštićenih naselja dogradnje slijede uobičajena pravila, a stari gabarit je polazna tačka. Kupac sa malom ruševinom na velikoj parceli možda može dodati krilo ili drugi objekat ako izgrađenost i odstojanja to dozvoljavaju. Unutar zaštićenih naselja dogradnje su ograničene, bazeni su često ograničeni na položaje van pogleda sa vode, a organ ima stav i o terasama i parkingu.
Čitamo uslove i, gdje je relevantno, pravila zaštite baštine prije nego što klijent da ponudu, i pokazujemo na premjeru kakva bi gotova kuća mogla biti. Naš vodič o pravilima za pogled na more i odstojanja obrađuje pravila o visini i udaljenosti koja važe za obnovljene kuće kao i za nove.
Kako se do ruševine dolazi, i ko?
Stara sela građena su za ljude pješice i magarce, i mnoge ruševine leže na stepenastoj stazi bez kolskog pristupa. To je dio čari i dio cijene: svaki kamen, vreća cementa i prozorski ram unosi se ručno ili malom mašinom, i cijena radova raste u skladu s tim. Ruševina sa kolskim pristupom do kapije drugačiji je projekat od one tri stotine stepenika iznad puta.
Pravna strana pristupa važna je koliko i fizička. Staza može prelaziti druge parcele, a pravo korišćenja mora biti u vlasničkom listu ili obezbijeđeno službenošću. Naš vodič o pristupnim putevima i službenostima objašnjava kako se to provjerava i rješava.
Koliko obnova zapravo košta?
Više nego što kupci očekuju. Ruševina zadrži svoje zidove, ponekad, i malo šta drugo. Obnova obično traži nove temelje ili podupiranje, novu krovnu konstrukciju i pokrivač, podove, izolaciju, rješenje za vlagu kod zidova koji stoje na stijeni, nove priključke od kapije, prozore i vrata po propisanom obrascu, i kamenu obradu koju izvodi majstor koji poznaje lokalni stil. U zaštićenom naselju materijali su propisani i koštaju više.
Rezultat je budžet koji često odgovara novoj gradnji iste veličine, uz kupovnu cijenu ruševine povrh toga. Kupac plaća poziciju i karakter koji se ne mogu kupiti kao novi, i to je dobar razlog za kupovinu, pod uslovom da je to razlog. Svakom klijentu dajemo procjenu obnove od izvođača koji je radio ovakav posao prije ponude, a naš vodič o cijeni gradnje po kvadratnom metru iznosi kako se ta procjena pravi.
Koji je redoslijed za ruševinu?
Provjera vlasništva i nasljednika prvo, jer bez čiste kupovine ništa drugo nije važno. Zatim katastarski status objekta, urbanistički uslovi i, u zaštićenom naselju, uslovi organa za zaštitu baštine. Zatim premjer, pristup, komunalna infrastruktura i procjena izvođača. Zatim ponuda, određena cijenom na osnovu svega toga.
Redoslijed je isti kao za parcelu uz dodate korake nasljednika i baštine, a usluga gradnje po mjeri vodi lanac za ruševine kao i za nove vile. Klijenti koji ga prate kupe ruševinu koja postane kuća; klijenti koji kupe na osnovu pogleda na smokvu često dugo posjeduju smokvu.
Koje ruševine vrijedi slijediti?
One sa čistim ili dovršivim vlasništvom, upisanim objektom, urbanističkim uslovima koji dozvoljavaju obnovu kakvu kupac želi, pravnim i izvodljivim pristupom, i procjenom obnove kojom je kupac zadovoljan. Rjeđe su od ruševina, ali postoje u svakom starom naselju, i to su nekretnine na koje su naši klijenti najponosniji.
Ako ste neku vidjeli, pošaljite nam parcelu i fotografiju i za nekoliko dana ćemo vam reći da li vlasništvo i planska pravila podržavaju kuću koju imate na umu. Takođe uvrštavamo ruševine i kamene kuće koje su prošle ove provjere u našu ponudu kada ih nađemo.