A Kotori-öböl régi falvai és a part mögötti dombok tele vannak tető nélküli kőházakkal, a padlón pedig egy fügefa nő át, és mindegyiket megnézte egy vevő, aki azt képzelte, hogy helyreállítják. Néhány vásárlónak most van egy gyönyörű háza egy olyan helyen, ahol nem lehetett új telket vásárolni. Többen egy év örököskergetés után feladták, vagy a vásárlás után megtanulták, hogy a házat nem lehet úgy újjáépíteni, ahogy akarták. Ez az útmutató azokat a csekkeket tartalmazza, amelyek a vevőt az első csoportba sorolják.
Tulajdonképpen kié a rom?
A romok általában régiek, és a montenegrói régi ingatlanok gyakran generációkon keresztül mentek át anélkül, hogy a birtokot formálisan felosztották volna. A kataszterben szerepelhet egy évtizeddel ezelőtt elhunyt személy, vagy a tulajdonostársak listája töredékekkel, akik külföldön élnek, vannak, akik nyomon követhetetlenek. A rom megvásárlása azt jelenti, hogy minden töredéket meg kell vásárolni, vagy meg kell várni az örökösöktől egy olyan öröklési eljárást, amelyet a vevő nem futhat le helyettük.
Ez az a csekk, amely a legtöbb tönkrement vásárlást dönti el, és először ezt futtatjuk. Egyetlen élő tulajdonossal rendelkező rom a kataszteri kivonatban vétel; egy rom tizenegy tulajdonostárssal és két rendezetlen birtokkal egy olyan projekt, amelynek nincs befejezési dátuma. A miért Montenegró oldalunkon leírt címkeresés romra és cselekményre ugyanaz; csak többet talál.
A romot épületként tartják nyilván?
A kataszter rögzíti a parcellát, és ahol van nyilvántartva, a rajta lévő épületet. Az épületként nyilvántartott, lábnyommal rendelkező rom a tervezési szabályok szerint erősebb pozícióval rendelkezik, mint egy kőparcella, amelyet a kataszter puszta területként kezel. A rögzített épület azt támasztja alá, hogy a lábnyom átépíthető, és egyes övezetekben a szabályok a meglévő épületek helyreállítását részesítik előnyben az új építésekkel szemben.
A rögzített épület nélküli rom telek, és a telekre vonatkozó tervezési feltételek érvényesek. Ez jó lehet, ahol a zóna engedélyezi az építkezést, és végzetes, ahol nem. Az urbanisztikus műszaki feltételekhez szóló útmutató elmagyarázza, hogyan lehet tájékozódni vásárlás előtt.
Mit tesznek lehetővé a tervezési szabályok a régi alapterületen?
Védett településeken kívül a szokásos szabályok érvényesek: fedettség, magasság, visszaesések és használat, a parcella tervezési feltételeiben foglaltak szerint. Előfordulhat, hogy a régi lábnyom már a hátulütőkön belül ül, közelebb a határhoz vagy az úthoz, mint egy új épület tudna, és a feltételek szerint megengedhető-e az átépítés. Ahol van, a rom olyan helyzetet kínál, amit egy új telek nem tudna.
A védett településeken, például az öböl menti régi falvakban a szabályok előírják a formát, az anyagokat, a tetőhajlásszöget és a burkolatot, az ablakok arányait, esetenként a redőnyök színét, a tervezést pedig az örökségvédelmi hatóság hagyja jóvá. Az a vevő, aki üvegdobozt szeretne kőalapra, ne vásároljon védett faluban; az a vevő, aki egy jól megépített kőházat akar, a szabályokat az ő oldalán fogja találni, mert azok a szomszédokat is kötik.
Bővíthető a ház, vagy medencével bővíthető?
A védett településeken kívül a bővítések a megszokott szabályok szerint működnek, és a régi lábnyom a kiindulópont. Egy nagy telken kis romokkal rendelkező vevő esetleg szárnyat vagy második épületet építhet be, ha a fedezet és a visszaesések lehetővé teszik. A védett településeken belül a bővítések korlátozottak, a medencéket gyakran a víztől távol eső helyekre korlátozzák, és a hatóságnak van kilátása a teraszokra és a parkolókra is.
Mielőtt az ügyfél ajánlatot tesz, elolvassuk a feltételeket és adott esetben az örökségvédelmi szabályokat, és a felmérésen megmutatjuk, milyen lehet a kész ház. Útmutatónk a tengerre néző és visszaesési szabályokhoz lefedi azokat a magasságra és távolságra vonatkozó szabályokat, amelyek az újjáépített házakra és az újakra vonatkoznak.
Hogyan lehet eljutni a romhoz, és ki által?
A régi falvakat gyalogosok és szamarak számára építették, és sok rom egy lépcsős ösvényen áll, ahová nem lehet behajtani járművel. Ez egy része a varázsnak és egy része a költségeknek: minden követ, cementes zsákot és ablakkeretet kézzel vagy kisgépen visznek be, és ennek megfelelően emelkedik a munkák ára. Egy rom, ahonnan járművel lehet bejutni a kapuhoz, más projekt, mint az út feletti háromszáz lépcsőfok.
A hozzáférés jogi oldala ugyanolyan fontos, mint a fizikai. Az út keresztezhet más telkeket is, a használati jogot jogcímen vagy szolgalmi joggal kell biztosítani. Útmutatónk behajtó utakról és szolgalmi jogokról elmagyarázza ennek ellenőrzését és rendezését.
Mibe kerül valójában az újjáépítés?
Több, mint amennyit a vásárlók várnak. A rom néha megőrzi a falait, és nemigen. Az átépítéshez jellemzően új alapozás vagy alátámasztás, új tetőszerkezet és burkolat, födémek, szigetelések, sziklán álló falak nedves megoldása, új szolgáltatások a kaputól, nyílászáróktól az előírt mintáig, valamint a helyi stílust ismerő kőműves kőműves kivitelezése szükséges. Egy védett településen az anyagok előírásosak és drágábbak.
Az eredmény egy olyan költségkeret, amely gyakran megegyezik egy azonos méretű új épülettel, a rom vételárával a tetején. A vevő olyan pozícióért és karakterért fizet, amelyet nem lehet újonnan megvásárolni, és ez jó ok a vásárlásra, feltéve, hogy ez az oka. Minden ügyfelünknek átépítési becslést adunk egy olyan építtetőtől, aki ezt a munkát az ajánlat benyújtása előtt elvégezte, a négyzetméterenkénti építési költségek című útmutatónk pedig leírja, hogyan készül a becslés.
Mi a sorrend egy romhoz?
Először a jogcím keresése és az örökösök, mert tiszta vásárlás nélkül semmi más nem számít. Majd az épület kataszteri állapota, a tervezési feltételek és védett településen az örökségvédelmi hatósági feltételek. Ezután a felmérés, a hozzáférés, a közművek és egy építtetői becslés. Utána az ajánlat, az összes árával.
A sorrend ugyanaz, mint az örökösökkel és az örökségi lépcsővel kiegészített telek esetében, és az egyedi építési szolgáltatás az új villákhoz hasonlóan a romok láncolatát is működteti. Az ügyfelek, akik ezt követik, vesznek egy romot, amiből ház lesz; a fügefa láttára vásárló ügyfelek gyakran hosszú ideig birtokolnak egy fügefát.
Mely romokat érdemes üldözni?
Azok, amelyek tiszta vagy befejezhető címmel, rögzített épülettel, olyan tervezési feltételekkel rendelkeznek, amelyek lehetővé teszik a vevő által kívánt újjáépítést, törvényes és működőképes hozzáférést, valamint az átépítési becslést, amellyel a vevő elégedett. Ritkábbak, mint a romok, de minden régi településen megvannak, és ezek azok az ingatlanok, amelyekre ügyfeleink a legbüszkébbek.
Ha látott egyet, küldje el nekünk a csomagot és egy fényképet, és napokon belül elmondjuk, hogy a cím és a terv megfelel-e az Ön által tervezett háznak. Felsoroljuk azokat a romokat és kőházakat is, amelyek megfeleltek ezeken az ellenőrzéseken feljegyzéseinkben, amikor megtaláljuk őket.