קונים שרכשו נכס בבית מצפים שהתהליך במונטנגרו יהיה דומה, ובעיקרון הוא: חוזה, נוטריון, רישום. ההבדלים הם בסדר השיקים, במה שהנוטריון עושה ומה לא מוודא וברגע שהכסף זז. מדריך זה מפרט את הרצף שאנו עוקבים אחריהם בכל רכישת מגרש, כך שרוכש יודע בכל שלב מה נעשה, על ידי מי ולמה.
שלב ראשון: הקובץ לפני הצפייה
עלילה לא מוצגת עד שהקובץ שלה קיים. הקובץ מכיל את תמצית הקדסטר המראה את הבעלים וחיובים כלשהם, תנאי התכנון המראים מה ניתן לבנות, הסקר עם הגבולות והמפלסים, בדיקת הגישה ובדיקת השירותים. לכל אחד מהם יש מדריך משלו באתר זה, החל בתנאים טכניים עירוניים וסקר העלילה והגבולות.
הקובץ הופך את הצפייה לאישור ולא לגילוי. הרוכש עומד על המגרש יודע את המעטפת הניתנת לבנייה, הכיוון, הגישה ועלות הקרקע, והשיחה היא האם זה הבית שהם רוצים, ולא האם המגרש אמיתי. כל עלילה ברישומים שלנו מוצגת עם הקובץ שלה.
שלב שני: ההצעה וההזמנה
כאשר הקונה מחליט, ניתנת הצעה על בסיס התיק, והמשא ומתן הוא על המחיר והתנאים, כגון מועד הגמר ותנאים כלשהם, למשל רישום זיקת הנאה לפני סיום. לאחר שסוכם, נחתם הסכם הזמנה ומשולם פיקדון אשר מוציא את המגרש מהשוק לתקופה קצובה בזמן שעורך הדין מסיים את הבדיקות המשפטיות ומכין את החוזה.
הפיקדון צנוע ביחס למחיר, וההסכם מציין את הנסיבות שבהן הוא מוחזר, כגון פגם בעלות שלא ניתן לריפוי, והנסיבות שבהן הוא נשמר. על הקונה לקרוא את הסעיף הזה עם עורך הדין לפני החתימה.
שלב שלישי: הבדיקות המשפטיות
עורך הדין בוחן לעומק את הכותרת: שרשרת הבעלות, כל משכנתא, שעבוד, מחלוקות תלויות ועומדות או זכויות של צדדים שלישיים, מעמד הבעלים המשותפים כאשר ישנם כמה, וההתאמה בין החלקה בחוזה לבין החלקה בשטח. כאשר החלקה מוגשת בנתיב פרטי, הקלות נבדקת או נוצרת בשלב זה, כפי שמוסבר במדריך שלנו דרכי גישה והקלות.
ההמחאות מכסות גם את יכולתו של המוכר למכור: כי החותם הוא הבעלים הרשום או מחזיק בייפוי כוח תקף, וכי כאשר המוכר נשוי או חברה קיימות ההסכמות הנדרשות. בעיות שנמצאו כאן ניתנות לרוב לריפוי עם הזמן, ועבורה מיועדת תקופת ההזמנה.
שלב רביעי: החוזה והנוטריון
עורך הדין מכין את החוזה במונטנגרית, עם תרגום לקונה, תוך ציון הצדדים, החבילה לפי מספרה הקדסטרי, המחיר, תנאי התשלום, מועד ההשלמה, מסירת החזקה וכל תנאי. הצדדים חותמים בפני נוטריון, אשר מאשר את החתימות ואת זהות החותמים. קונה שאינו יכול להגיע חותם באמצעות נציג במסגרת ייפוי כוח נוטריוני, דבר שכיח ועובד היטב.
הנוטריון מאשר את החוזה; הנוטריון אינו מבצע את בדיקת הנאותות. זו עבודתו של עורך הדין והסיבה שהצ'קים מגיעים לפני החתימה ולא בה.
שלב חמישי: תשלום
המחיר משולם על פי החוזה המאושר, במסגרת הסדר המשחרר את הכספים שכן הבעלות רשומה על שם הקונה. ההסדרים לכספי לקוחות מתוארים בדף למה מונטנגרו שלנו. מס ההעברה, אגרת הנוטריון ודמי הרישום משולמים באותה תקופה, והרוכש צריך להחזיק את התקציב עבורם מוכן, בסכומים שנקבעו לפני ההזמנה.
קונה שמשלם את מלוא המחיר לחשבון המוכר לפני אישור החוזה, ויתר על ההגנה שהרצף מספק. אנחנו לא מייעצים לזה ואנחנו לא בונים רכישות כך.
שלב שישי: רישום בקדסטר
החוזה המאושר מוגש לקברן עם המסמכים התומכים, והקבר רושם את הקונה כבעל החבילה. הרוכש מקבל תמצית קדסטר על שמו, המהווה את הוכחת הבעלות והמסמך בכל שלב מאוחר יותר, מתנאי התכנון על שם הרוכש ועד להיתר הבנייה והחיבורים לתועלת, שיידרשו.
הרישום לוקח זמן שמשתנה לפי משרד, ועורך הדין עוקב אחריו עד להוצאת התמצית. החזקה במגרש עוברת בדרך כלל בחוזה או בתשלום, כפי שנכתב בחוזה, כך שהרוכש יכול להתחיל בסקר התכנון ועבודת האדריכל עם סיום הרישום.
שלב שביעי: לאחר הרכישה
עם רישום הבעלות מתחילה השרשרת לקראת בית: תנאי תכנון על שם הקונה אם הוצאו למוכר, התכנון, ההיתר, החיבורים והבנייה. שירות הבנייה המותאם אישית קולט את זה כפרויקט אחד, והמדריכים שלנו לבנייה על חלקת חוף ולעלויות בנייה למ"ר מתארים את ההמשך.
לקונה שאינו מתכוון לבנות בבת אחת יש מגרש רשום עם תיקו שלם, אשר מחזיק בערכו טוב בהרבה ממגרש שנקנה בלחיצת יד, ואשר ניתן למכור באותו תיק לקונה הבא.
מה משתבש וכיצד הרצף מונע זאת
הכשלים שאנו שומעים עליהם מקונים שהגיעו אלינו לאחר מכן חולקים דפוס: פיקדון ששולם לפני קריאת תנאי התכנון, מחיר מלא ששולם לפני אישור החוזה, מגרש שנקנה מאחד מכמה שותפים, נתיב שהתברר כשייך למישהו אחר, גבול שלא היה היכן שהקיר היה. כל אחד מאלה נתפס בצעד אחד מהרצף שלמעלה, ואף אחד מהם לא נתפס בהתלהבות.
הרצף לוקח שבועות, לא ימים, והשבועות הם המקום שבו נמצאת ההגנה. אם מצאתם מגרש וברצונכם לדעת היכן אתם נמצאים ברצף ומה נותר לעשות, ספרו לנו על החבילה ועל השלב אליו הגעתם ונפרט את השלבים הנותרים.