沿海村庄上方的一块土地的售价只是几百米外建筑用地价格的一小部分，每个月都有买家询问我们是否可以购买这块土地并在其上建造。诚实的答案是，这取决于文件，而不是卖方的信心，并且可以在任何资金转移之前阅读该文件。本指南解释了黑山如何设定土地利用、一块田地何时可以成为一块地块，以及当这种可能性真实存在时我们如何定价。
什么决定土地是否可以建设？
两条记录描述了一个包裹。地籍赋予土地一个类别，例如田地、草地、果园、森林或建筑用地，反映了土地的使用方式。规划文件给出了一个区域，例如住宅区、旅游区、农业区或保护区，其中说明了可以建造什么。区域决定。更新地籍类别后，可以在地籍中记录为草地但位于住宅区的地块上进行建设；记录为建设用地但位于农业区的地块不能。
卖家经常引用地籍类别，因为它位于他们持有的摘录中。买家需要这个来自市政府的区域。我们的城市技术条件指南解释了如何获取特定地块的技术条件。
什么时候转换是简单的？
当规划已允许在地块上进行建设时。在这种情况下，该土地实际上是地籍尚未跟上的建筑用地。地籍类别变更按照规划进行，缴纳变更用途费，并按地块出具规划条件。这种田地存在于每一个发展起来的定居点中，它们通常是市场上最有价值的，因为它们的价格介于田地和地块之间，而在法律上，属于后者。
找到它们是一项工作。我们检查我们考虑的每个地块的区域，当一块田地位于允许建设的区域时，我们会这样说，并在我们的列表上相应地定价。
什么时候转换是不确定的？
当地块位于允许建设的区域之外并且唯一的路线是对计划进行修改时。市政当局会定期修改其规划，定居点确实会延伸到邻近的地区，但这一过程没有固定的时间表，它涉及多个层面的公众咨询和批准，并且可能会也可能不会包括某一特定地块。为一块土地支付地块钱并期望重新分区的买家正在承担没有日期和没有保证的规划风险。
我们不会告诉客户这永远不会发生，因为它确实发生了。我们告诉他们将土地作为土地来支付，将重新分区视为一种可能性，并且只有当他们满足于拥有土地多年时才购买。
什么情况下不能转换？
当地块位于规划保护的区域时：高价值农田、森林、水域保护区、文化景观或沿海地带。这些区域的存在正是为了防止转换，并且计划修订不太可能取消保护。这些地区的土地按其农业或便利价值定价，其吸引力在于作为橄榄园、葡萄园或别墅周围的缓冲区，而不是作为场地。我们将其视为具有不同目的的不同购买。
改变用途会产生什么成本并涉及什么？
规划允许建设的，业主申请变更地籍类别，缴纳农用地用途变更费。该费用是根据当时有效的规则计算的，并且取决于土地及其位置，因此我们从每个案例的当局那里获得数字，而不是估计它。这一变化记录在地籍中，从那时起，该地块就用于各种目的的建筑土地，包括规划条件和许可证。
收费时间对预算很重要。它在变更时由所有者承担，因此购买该土地然后进行转换的买家需要支付该费用；买家要求卖家在出售前进行转换，并在价格中支付费用。两者都可以，只要它在计算中即可。
建造农舍或农业建筑怎么样？
一些规划文件允许在农业用地上建造有限的建筑物用于农业用途，卖家有时会将其作为通往别墅的路线。它不是。允许作为农业建筑的建筑在尺寸、形式和用途上受到限制，将其改造成带游泳池的房屋与从头开始一样是未经许可的建筑。想要拥有土地的农村房屋的买家应该寻找一个地块，该地块的规划允许房屋和周围的田地保持农业状态，这是一种常见且合法的组合。
我们如何为具有潜力的领域定价？
在读取区域后，我们将包裹分为三个类别之一，并且我们对每个类别进行不同的定价：
- 划为建筑，地籍尚未更新：按地块定价减去转换费和延迟
- 在建筑区之外，毗邻定居点，计划修订似乎合理：按一块土地定价，潜力已被注意到但尚未支付
- 保护区：定价为农业或休闲用途，假设没有建筑潜力
对于打算建造的买家来说，第一类是不错的选择。第二种适合有耐心的长买家horizon。第三种适合那些为了土地本身而想要土地，或者想要保护现有别墅景观的买家。混淆这三者是一个代价高昂的错误，而有景观的场地永远不会便宜到足以证明它是合理的。
买家在支付土地费用之前应该问什么？
索要规划文件中的摘录，显示确切地块的区域，而不是邻近地块的区域。询问市政府是否正在进行规划修订以及该地块是否在其中。询问当前的地籍类别，以及在该区域允许建造的情况下的转换费。然后查看通道和公用设施，这些内容在我们的通道和地役权以及连接公用设施指南中进行了介绍，因为可以建造但无法到达或服务的场地又是一个场地。
如果您找到了一块土地，并且卖家表示可以在其上建造房屋，请在您前往查看之前将包裹号码发送给我们。该区域是一个记录问题，阅读它需要一天而不是押金。