A primeira pergunta que fazemos sobre qualquer terreno não é qual é a vista, mas como se chega até ela, e se a pista pela qual se chega pertence a alguém que a poderia fechar. Na costa montenegrina, a resposta é muitas vezes que pertence a um vizinho, ou aos descendentes da família que outrora foi proprietária de toda a encosta, e que o direito de utilização nunca foi escrito. Este guia explica como funciona o acesso legal, como verificá-lo e como protegê-lo antes de comprar
.Porque é que o acesso é a primeira verificação?
Porque disso dependem as condições de planeamento, o alvará e o valor do terreno. As condições indicam a estrada a partir da qual o pacote é servido. A licença exige que a parcela possa ser alcançada a partir de uma via pública, diretamente ou através de um direito registado. E um terreno que não pode ser alcançado legalmente não pode ser construído, não pode ser vendido como terreno para construção e não pode ser ligado a serviços públicos cujos cabos e tubagens devem atravessar a mesma faixa. Todas as outras verificações dependem desta, e é por isso que está no topo da nossa diligência, juntamente com a pesquisa de títulos descrita na nossa página porquê Montenegro.
Estrada pública, via privada ou algo entre os dois?
O cadastro regista as estradas como parcelas. A via pública é um terreno de propriedade pública, e o terreno que a toca tem acesso por direito. Uma estrada que faz parte do terreno de um vizinho é privada, independentemente do tempo que a aldeia a percorreu. Entre as duas existem pistas registadas como parcelas separadas, propriedade conjunta de várias famílias, que foram criadas aquando da divisão de uma encosta e são privadas por direito e partilhadas na prática.
O plano do topógrafo mostra a pista física; o registo mostra quem é o proprietário. Quando os dois são lidos em conjunto, a maioria dos enredos enquadra-se num de três casos: acesso direto à via pública, que é simples; acesso por via particular com servidão registada, o que é bom; ou acesso por via privada sem direito registado, que é o caso deste guia. O nosso guia para levantamento de parcelas e limites explica como o levantamento é obtido.
O que é uma servidão e como é criada?
A servidão, denominada servidão na prática montenegrina, é um direito inscrito no cadastro que permite ao proprietário de uma parcela utilizar parte de outra para um fim determinado: passagem a pé, passagem com veículos, colocação de canalização de água ou cabo eléctrico, escoamento de água. É criado por um acordo entre os proprietários das duas parcelas, assinado perante um notário e registado em ambas as parcelas, de forma a vincular todos os futuros proprietários de cada uma delas.
O acordo estabelece o percurso, normalmente traçado no levantamento, a largura, as finalidades e eventuais compensações. Uma servidão bem elaborada para um lote de habitação cobre veículos, tráfego de construção durante as obras e utilidades, porque o direito de passagem a pé não dá direito a cavar uma vala para um cabo.
O que acontece quando o vizinho não assina?
A parcela sem acesso à via pública tem na lei um caminho para obter a passagem necessária nos terrenos vizinhos, com indemnização ao vizinho, através de procedimento perante o tribunal ou autoridade competente. Existe, funciona e é lento e imprevisível. Um comprador que compra um terreno sem litoral com base no mesmo comprou um procedimento, não um terreno
.O nosso conselho é simples: garantir a servidão por acordo antes da compra, ou condicionar a compra a ela, para que o vendedor tenha todos os motivos para ajudar a obter a assinatura do vizinho. Os vendedores que vivem na aldeia há décadas conseguem geralmente arranjar numa semana o que um comprador estrangeiro não conseguiria num ano
.Quem mantém uma via privada?
A servidão registada dá direito de passagem; não diz por si só quem repara o betão depois da chuva de inverno ou quem limpa a parede caída. O acordo pode estabelecer isto, e deve fazê-lo, porque um caminho partilhado por quatro aldeias e um agricultor é um caminho sobre o qual alguém irá discutir. As pistas partilhadas registadas como um lote conjunto são mantidas pelos coproprietários, e comprar uma parte do lote da pista, onde o vendedor a detém, é muitas vezes o arranjo mais limpo de todos.
Como interage o acesso com as obras?
O tráfego de construção é mais pesado e mais largo do que um automóvel, e uma servidão de passagem nem sempre permite uma betoneira ou uma grua. Antes de comprar fazemos o percurso com uma empresa de construção e confirmamos o que pode chegar ao local, sendo que a servidão é traçada para cobrir o tráfego de construção durante a obra. Quando a pista for fisicamente demasiado estreita, é acordado no mesmo documento um acordo temporário com o vizinho para as obras
.As pistas íngremes também transportam os serviços públicos. O cabo eléctrico e a conduta de água passam numa vala ao longo da via, devendo a servidão permitir isso. O nosso guia para conectar utilitários explica o lado prático.
Que situações devem fazer o comprador parar?
Uma pequena lista dos nossos próprios ficheiros:
- Uma faixa que faz parte do lote de um vizinho sem servidão e de um vizinho que não está disponível ou não quer .
- Uma via de propriedade de muitos herdeiros de uma propriedade indivisa, para que nenhuma pessoa possa assinar
- Servidão que permite a passagem apenas a pé, para terreno que necessite de veículos e serviços
- Uma estrada pública planeada no documento de planeamento que não foi construída e sem acesso atual
- Uma faixa que atravessa terreno numa zona protegida onde o alargamento ou a abertura de valas são restringidos
Cada um pode ser resolvido em alguns casos e não noutros, e o momento para descobrir é antes do depósito. Os lotes que não passam esta verificação estão no fundo da gama de preços em todos os municípios, como explica o nosso guia de preços dos terrenos por município, e são baratos por uma razão
.O que deve um comprador pedir?
Extrato cadastral da parcela e da via que a serve, indicando se a via é pública ou privada e quem a possui; quando particular, a servidão registada no título ou contrato assinado e pronto para registo; a confirmação do topógrafo de que a faixa no terreno segue a faixa do cadastro; e uma confirmação do construtor de que a rota transporta tráfego de construção
.Todos os lotes em nossos anúncios passaram esta verificação. Se estiver à procura de um terreno noutro local e o acesso for uma pista e não uma estrada, envie-nos o número do pacote e nós diremos quem é o proprietário da pista e o que seria necessário para garantir o direito de a utilizar
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