Os compradores chegam com um preço por metro quadrado na cabeça, obtido de um portal de listagem ou de um amigo, e ficam surpreendidos ao encontrar um terreno com três vezes esse valor numa aldeia e com um terço dele na seguinte. Os preços dos terrenos em Montenegro são avaliados por local de forma muito refinada e as diferenças têm causas que podem ser lidas antes de serem visualizadas. Este guia explica o que influencia os preços dos terrenos entre e dentro dos municípios e como comparamos os terrenos dos clientes com base no que podem realmente construir
.Porque é que o litoral se comporta como vários mercados?
O litoral é curto, mas está dividido pela geografia e pelo tipo de comprador que cada parte atrai. A Baía de Kotor é um trecho de água fechado com antigos assentamentos de pedra, planeamento rigoroso e um comprador que valoriza o carácter e a calma. Tivat tem um aeroporto, uma marina e um comprador que valoriza os serviços e a revenda. Budva e a sua riviera têm as praias, as multidões de verão e o maior stock de apartamentos. Bar e Ulcinj a sul têm praias extensas, mais espaço e um comprador que valoriza o valor. Os preços seguem estes perfis, e o preço de um terreno é definido pelo mercado a que pertence antes de se considerar que qualquer coisa sobre o próprio terreno seja considerada
.A nossa página por que razão o Montenegro descreve as regiões do ponto de vista do comprador; este guia centra-se no que as diferenças afetam o preço da terra
.O que aumenta o preço de um terreno dentro de um concelho?
Dentro de qualquer concelho repetem-se os mesmos fatores:
- Distância até ao mar, medida em minutos a pé, em vez de metros no mapa
- Uma vista da água, e na baía uma vista de um determinado troço da mesma
- Acesso a partir de uma estrada de asfalto em vez de uma faixa ou pista
- Água, eletricidade e esgotos na fronteira, em vez de um cabo e um cano de distância
- Condições de planeamento que permitem dois pisos ou mais em vez de um
- Uma parcela quadrada e ligeiramente inclinada, em vez de uma faixa longa e íngreme
- Proximidade do aeroporto, da marina ou do centro histórico
Um lote com boa pontuação em todos estes itens ocupa o topo da faixa do seu município; um lote com pontuação baixa em vários pontos fica na parte inferior, qualquer que seja o concelho. As razões são as mesmas que verificamos quanto à capacidade de construção, razão pela qual um terreno que é barato para a sua área raramente é barato para o que pode ser construído nele
.Onde estão os municípios em relação uns aos outros?
Sem referir números que estariam desatualizados numa temporada, a encomenda está estável há anos. O bairro da marina de Tivat e as melhores margens da baía estão no topo com o Budva riviera. Seguem-se os restantes de Kotor, Tivat e Herceg Novi, com grande variação por aldeia. Bar fica abaixo deles com o melhor valor para um terreno perto de uma boa praia, e Ulcinj abaixo de Bar com as praias mais extensas e menos infraestruturas. No interior, Podgorica tem um mercado próprio de terrenos urbanos, impulsionado pelo crescimento da capital, e os municípios do norte em redor de Kolašin e Žabljak têm um mercado de montanha impulsionado pelas estâncias de esqui e pelas segundas casas, a preços muito abaixo da costa
.Para um comprador, a utilização prática desta ordenação é decidir qual o mercado que se adapta ao orçamento e ao propósito e, em seguida, comparar os terrenos dentro dele e não entre eles
.Porque é que duas aldeias vizinhas têm preços tão diferentes?
Porque algumas centenas de metros podem alterar vários fatores ao mesmo tempo. Uma aldeia pode ter esgotos e a outra uma fossa séptica; um pode ter uma planta que permite três pisos e o outro uma zona protegida que permite um; um pode sentar-se na praia soalheira e o outro à sombra do inverno. Os compradores que comparam as aldeias pelo preço na placa perdem tudo isso. Comparámo-los lendo as condições de planeamento, explicadas pelo nosso guia de condições técnicas urbanísticas, e percorrendo a pista.
O que torna os terrenos baratos baratos?
Os terrenos na parte inferior da faixa de um município existem por razões que o processo revela: sem direitos de construção, um campo numa zona agrícola, um lote sem acesso legal, uma faixa demasiado estreita para construir após contratempos, um lote parcialmente sob uma estrada planeada ou um declive que duplica o custo do terreno. Cada um deles é um desconto real para um comprador que o compreende e uma armadilha para um comprador que não o compreende
.O nosso guia para conversão de terrenos agrícolas cobre o primeiro deles, e o guia para estradas de acesso e servidões cobre aquele que mais surpreende os compradores. Um terreno barato que passe nas verificações e na pesquisa é uma oportunidade genuína, e elas existem
.Como comparamos os gráficos em termos de valor e não de preço?
Colocamos cada prestação na mesma tabela curta: o preço pedido; a área útil edificável nas condições após recuos e altura; o custo para chegar a uma vivenda acabada, incluindo as bases do levantamento geotécnico, as utilidades e a própria construção; e o mercado de revenda de uma habitação acabada naquela microlocalização. O resultado é um custo por metro quadrado de vivenda acabada, que é o que o comprador está realmente a comprar, e uma visão de quanto seria vendida
.Com base nisto, um terreno com um preço mais elevado por metro quadrado de terreno é muitas vezes a melhor compra, porque permite uma casa maior num terreno melhor com os serviços públicos no portão. O enredo que apresentamos em Baía de Kotor está listado com este raciocínio e não com uma figura de título.
Como mudam os preços e o que deve um comprador esperar?
A procura externa elevou as terras costeiras a longo prazo, e novas infra-estruturas, uma estrada, uma marina, uma expansão de aeroporto, elevaram os locais que servem. Os preços também estagnam, em locais individuais e em alguns anos, e os terrenos que valorizam através de uma tenda são os que têm direitos de construção mais claros e melhores acessos. Um comprador deve tratar a tendência longa como pano de fundo e o arquivo do gráfico específico como a decisão
.Os preços pedidos aos vendedores privados no litoral são normalmente elevados, e o comprador que negoceia a partir de um arquivo completo, com as condições, a investigação e os serviços públicos conhecidos, obtém um melhor resultado do que aquele que negoceia com entusiasmo. Fazemos esta negociação para os clientes como parte do serviço
.Por onde deve começar um comprador?
Com o propósito e o orçamento que o mercado escolhe. Depois com o ficheiro de cada parcela dentro desse mercado, que escolhe a parcela. Os lotes em nossos anúncios vêm com o ficheiro preparado, e para um lote encontrado noutro local iremos prepará-lo. Diga-nos o que pretende construir e em que zona do litoral, e nós responderemos com os concelhos que se enquadram e o que pede atualmente um lote edificável em cada um deles.