Alıcılar, kafalarında metrekare başına bir fiyatla geliyorlar, bir ilan portalından ya da bir arkadaşlarından alıyorlar ve bir köyde bu rakamın üç katı, diğer köyde ise üçte biri değerinde bir arsa bulduklarında şaşırıyorlar. Karadağ'daki araziler çok ince taneli bir şekilde yere göre fiyatlandırılır ve farklılıkların, görmeden önce okunabilecek nedenleri vardır. Bu kılavuz, arazi fiyatlarını belediyeler arasında ve belediyeler içinde neyin değiştirdiğini ve müşterilerin gerçekte ne inşa edebilecekleri konusunda arsaları nasıl karşılaştırdığımızı açıklamaktadır.
Sahil neden birden fazla pazar gibi davranıyor?
Kıyı kısadır ancak coğrafyaya ve her bölümün çektiği alıcı türüne göre bölünmüştür. Kotor Körfezi, eski taş yerleşimlere, sıkı planlamaya ve karaktere ve sakinliğe değer veren bir alıcıya sahip, kapalı bir su alanıdır. Tivat'ta havaalanı, marina ve hizmetlere ve yeniden satışa değer veren bir alıcı var. Budva ve Rivierası plajlara, yazın kalabalıklara ve en büyük daire stokuna sahiptir. Güneydeki Bar ve Ulcinj'de uzun kumsallar, daha fazla alan ve değere değer veren bir alıcı var. Fiyatlar bu profilleri takip eder ve bir arsanın fiyatı, arsanın kendisi ile ilgili herhangi bir şey dikkate alınmadan önce ait olduğu pazara göre belirlenir.
Neden Karadağ sayfamız bölgeleri bir alıcının bakış açısından açıklıyor; bu kılavuz, farklılıkların arazi fiyatına ne yaptığına odaklanmaktadır.
Belediye içindeki bir arsanın fiyatını ne artırır?
Herhangi bir belediyenin içinde aynı faktörler tekrarlanır:
- Denize olan mesafe, haritada metre yerine dakika cinsinden yürüyerek ölçülür
- Suyun görünümü ve körfezdeki belirli bir bölümünün görünümü
- Pist veya şerit yerine asfalt yoldan erişim
- Su, elektrik ve kanalizasyon bir kablo ve boru uzakta olmak yerine sınırda
- Bir kat yerine iki veya daha fazla kata izin veren planlama koşulları
- Uzun dik bir şerit yerine kare, hafif eğimli bir parsel
- Havaalanına, marinaya veya eski şehre yakınlık
Bu komutların hepsinde iyi puan alan bir arsa, belediyesinin menzilinin en üstünde; Belediye ne olursa olsun, birkaç puanda düşük puan alan bir arsa en altta yer alıyor. Sebepler, inşa edilebilirlik açısından kontrol ettiğimiz sebeplerle aynıdır; bu nedenle, kendi alanı için ucuz olan bir arsa, üzerine inşa edilebilecekler açısından nadiren ucuzdur.
Belediyeler birbirlerine göre nerede oturuyorlar?
Bir sezonda geçerliliğini yitirecek rakamlar verilmeden sıralama yıllardır sabit kaldı. Tivat'ın marina bölgesi ve körfezin en güzel kıyıları Budva riviera ile zirvede yer alıyor. Kotor, Tivat ve Herceg Novi'nin geri kalanı, köylere göre büyük farklılıklar göstererek onu takip ediyor. Bar, iyi bir plaja yakın bir arsa için en iyi değere sahip olanların altında yer alır ve Bar'ın altındaki Ulcinj, en uzun plajlara ve en az altyapıya sahiptir. İç kısımda, Podgorica'nın, başkentin büyümesine bağlı olarak kendine ait bir kentsel arsa pazarı vardır ve Kolaşin ve Žabljak çevresindeki kuzey belediyeleri, sahilin çok altında fiyatlarla kayak merkezleri ve ikinci evlerin yönlendirdiği bir dağ pazarına sahiptir.
Bir alıcı için, bu sıralamanın pratik kullanımı, hangi pazarın bütçeye ve amaca uygun olduğuna karar vermek ve ardından arsaları bunun genelinden ziyade onun içinde karşılaştırmaktır.
İki komşu köy neden bu kadar farklı fiyatlandırılıyor?
Çünkü birkaç yüz metre aynı anda birden fazla faktörü değiştirebilir. Bir köyün kanalizasyonu, diğerinin fosseptik sistemi olabilir; birinin üç kata izin veren bir planı, diğerinin ise tek kata izin veren bir koruma alanı olabilir; biri güneşli kıyıda, diğeri kışın gölgede oturabilir. Köyleri tabeladaki fiyata göre karşılaştıran alıcılar tüm bunları gözden kaçırıyor. Bunları, kentsel teknik koşullar rehberimizin açıkladığı planlama koşullarını okuyarak ve şeritte yürüyerek karşılaştırırız.
Ucuz araziyi ucuz yapan şey nedir?
Belediye arazisinin en altındaki parseller, dosyada ortaya çıkan nedenlerden dolayı oradadır: inşaat hakkı olmaması, tarım bölgesindeki bir tarla, yasal erişimi olmayan bir parsel, aksiliklerden sonra üzerine inşaat yapılamayacak kadar dar bir şerit, kısmen planlanan bir yolun altında kalan bir parsel veya temel maliyetini iki katına çıkaran bir eğim. Bunların her biri, anlayan alıcı için gerçek bir indirim, anlamayan alıcı için ise tuzaktır.
Tarım arazilerini dönüştürmeye ilişkin rehberimiz bunlardan ilkini kapsıyor ve erişim yolları ve irtifak haklarına ilişkin rehber, alıcıları en çok şaşırtan kılavuzu kapsıyor. Hem kontrolden hem de araştırmadan geçen ucuz bir arsa gerçek bir fırsattır ve mevcuttur.
Fiyat yerine değere göre grafikleri nasıl karşılaştırırız?
Her grafiği aynı kısa tabloya koyuyoruz: istenen fiyat; gerileme ve yükseklikten sonraki koşullar altında inşa edilebilir taban alanı; Jeoteknik araştırmadan, altyapı hizmetlerinden ve binanın kendisinden kaynaklanan temel inşaatlar da dahil olmak üzere bitmiş bir villaya ulaşmanın maliyeti; ve bu mikro lokasyonda bitmiş bir villanın yeniden satış pazarı. Sonuç, alıcının gerçekte satın aldığı bitmiş villanın metrekare başına maliyeti ve ne kadara satılacağına dair bir fikirdir.
Bu temelde, arazi metrekaresi başına daha yüksek fiyata sahip bir arsa genellikle daha iyi bir satın almadır çünkü bu, kapıdaki hizmetlerle daha iyi bir zeminde daha büyük bir eve olanak tanır. Kotor Körfezi'te sunduğumuz olay örgüsü manşetten ziyade bu mantıkla listelenmiştir.
Fiyatlar nasıl hareket ediyor ve alıcı ne beklemelidir?
Yurtdışından gelen talep uzun vadede kıyı arazilerini artırdı ve yeni altyapı, yol, marina, havaalanı genişletmesi hizmet verdiği yerleri canlandırıyor. Fiyatlar ayrıca bazı yerlerde ve bazı yıllarda duraklıyor ve durak aracılığıyla değer taşıyan parseller, en net inşaat haklarına ve en iyi erişime sahip olanlardır. Bir alıcı, uzun trendi arka plan olarak ve spesifik planın dosyasını karar olarak ele almalıdır.
Kıyıdaki özel satıcılardan istenen fiyatlar genellikle yüksek belirlenir ve bilinen koşullar, anket ve olanaklarla eksiksiz bir dosyadan pazarlık yapan alıcı, coşkuyla pazarlık yapan bir alıcıdan daha iyi bir sonuç elde eder. Bu müzakereyi müşteriler için hizmetin bir parçası olarak yapıyoruz.
Alıcı nereden başlamalı?
Amaç ve bütçeyle pazarı seçen. Daha sonra o pazarın içindeki her arsadaki dosya ile arsayı seçer. Listelerimizde yer alan parseller hazırlanan dosya ile birlikte gelir ve başka bir yerde bulunan bir arsa için onu hazırlayacağız. Bize ne inşa etmek istediğinizi ve sahilin hangi bölümünde söyleyin; biz de uygun olan belediyeleri ve her birinde şu anda inşa edilebilir bir arsanın ne istediğini yanıtlayalım.