Οι αγοραστές φτάνουν με μια τιμή ανά τετραγωνικό μέτρο στο κεφάλι τους, την παραλαμβάνουν από μια πύλη καταχώρισης ή από έναν φίλο και εκπλήσσονται όταν βρίσκουν ένα οικόπεδο τριπλάσιο από αυτό σε ένα χωριό και στο ένα τρίτο στο επόμενο. Η γη στο Μαυροβούνιο τιμολογείται κατά τόπο με πολύ λεπτόκοκκο τρόπο και οι διαφορές έχουν αιτίες που μπορούν να διαβαστούν πριν από την προβολή. Αυτός ο οδηγός εξηγεί τι μετακινεί τις τιμές της γης μεταξύ και εντός των δήμων και πώς συγκρίνουμε τα οικόπεδα για τους πελάτες σχετικά με το τι μπορούν πραγματικά να χτίσουν.
Γιατί η ακτή συμπεριφέρεται σαν πολλές αγορές;
Η ακτή είναι μικρή, αλλά χωρίζεται ανάλογα με τη γεωγραφία και το είδος του αγοραστή που προσελκύει κάθε τμήμα. Ο κόλπος του Κότορ είναι ένα κλειστό τμήμα νερού με παλιούς πέτρινους οικισμούς, αυστηρό σχεδιασμό και έναν αγοραστή που εκτιμά τον χαρακτήρα και την ηρεμία. Το Tivat έχει το αεροδρόμιο, τη μαρίνα και έναν αγοραστή που εκτιμά τις υπηρεσίες και τη μεταπώληση. Η Μπούντβα και η ριβιέρα της έχουν τις παραλίες, την καλοκαιρινή πολυκοσμία και το μεγαλύτερο απόθεμα διαμερισμάτων. Το μπαρ και το Ulcinj στα νότια έχουν μεγάλες παραλίες, περισσότερο χώρο και έναν αγοραστή που εκτιμά την αξία. Οι τιμές ακολουθούν αυτά τα προφίλ και η τιμή ενός οικοπέδου καθορίζεται από την αγορά στην οποία ανήκει πριν ληφθεί υπόψη οτιδήποτε σχετικά με το ίδιο το οικόπεδο.
Η σελίδα μας γιατί Μαυροβούνιο περιγράφει τις περιοχές από τη σκοπιά ενός αγοραστή. αυτός ο οδηγός επικεντρώνεται στο τι κάνουν οι διαφορές στην τιμή της γης.
Τι αυξάνει την τιμή ενός οικοπέδου εντός δήμου;
Μέσα σε οποιονδήποτε δήμο επαναλαμβάνονται οι ίδιοι παράγοντες:
- Η απόσταση από τη θάλασσα, μετρημένη σε λεπτά με τα πόδια και όχι σε μέτρα στον χάρτη
- Άποψη του νερού και στον κόλπο μια άποψη ενός συγκεκριμένου τμήματός του
- Πρόσβαση από ασφαλτοστρωμένο δρόμο και όχι από πίστα ή λωρίδα
- Νερό, ηλεκτρισμός και αποχέτευση στα όρια αντί για καλώδιο και σωλήνα μακριά
- Συνθήκες σχεδιασμού που επιτρέπουν δύο ή περισσότερους ορόφους αντί για έναν
- Ένα τετράγωνο αγροτεμάχιο με ήπια κλίση αντί για μια μακριά απότομη λωρίδα
- Εγγύτητα στο αεροδρόμιο, τη μαρίνα ή την παλιά πόλη
Ένα οικόπεδο που έχει καλές βαθμολογίες σε όλα αυτά διατάσσει την κορυφή της εμβέλειας του δήμου του. ένα οικόπεδο που έχει κακή βαθμολογία σε πολλά κάθεται στο κάτω μέρος, όποιος κι αν είναι ο δήμος. Οι λόγοι είναι οι ίδιοι που ελέγχουμε για οικοδομησιμότητα, γι' αυτό και ένα οικόπεδο φθηνό για την περιοχή του σπάνια είναι φθηνό για ό,τι μπορεί να χτιστεί σε αυτό.
Πού βρίσκονται οι δήμοι μεταξύ τους;
Χωρίς την αναφορά αριθμών που θα ήταν ξεπερασμένα σε μια σεζόν, η παραγγελία είναι σταθερή εδώ και χρόνια. Η συνοικία της μαρίνας του Tivat και οι καλύτερες όχθες του κόλπου βρίσκονται στην κορυφή με το Budva riviera. Ακολουθούν το υπόλοιπο Κότορ, Τιβάτ και Χέρτσεγκ Νόβι, με μεγάλη ποικιλία ανά χωριό. Το μπαρ βρίσκεται κάτω από αυτά με την καλύτερη αξία για ένα οικόπεδο κοντά σε μια καλή παραλία, και το Ulcinj κάτω από το Μπαρ με τις μεγαλύτερες παραλίες και τη λιγότερη υποδομή. Στην ενδοχώρα, η Ποντγκόριτσα έχει μια δική της αγορά αστικής γης, με γνώμονα την ανάπτυξη της πρωτεύουσας, και οι βόρειοι δήμοι γύρω από το Kolašin και το Žabljak έχουν μια ορεινή αγορά που οδηγείται από τα χιονοδρομικά κέντρα και τις δεύτερες κατοικίες, σε τιμές πολύ χαμηλότερες από την ακτή.
Για έναν αγοραστή, η πρακτική χρήση αυτής της παραγγελίας είναι να αποφασίσει ποια αγορά ταιριάζει με τον προϋπολογισμό και τον σκοπό και, στη συνέχεια, να συγκρίνει τα οικόπεδα μέσα σε αυτήν και όχι σε όλη την αγορά.
Γιατί δύο γειτονικά χωριά έχουν τόσο διαφορετική τιμή;
Επειδή μερικές εκατοντάδες μέτρα μπορούν να αλλάξουν πολλούς παράγοντες ταυτόχρονα. Το ένα χωριό μπορεί να έχει την αποχέτευση και το άλλο ένα σηπτικό κανόνα. Το ένα μπορεί να έχει ένα σχέδιο που επιτρέπει τρεις ορόφους και το άλλο μια προστατευμένη ζώνη που επιτρέπει έναν. ο ένας μπορεί να κάθεται στην ηλιόλουστη ακτή και ο άλλος στη χειμερινή σκιά. Οι αγοραστές που συγκρίνουν τα χωριά με την τιμή στην πινακίδα τα χάνουν όλα αυτά. Τις συγκρίνουμε διαβάζοντας τις συνθήκες σχεδιασμού, τις οποίες εξηγεί ο οδηγός μας για τις αστικές τεχνικές συνθήκες, και περπατώντας τη λωρίδα.
Τι κάνει τη φθηνή γη φθηνή;
Τα οικόπεδα στο κάτω μέρος της εμβέλειας ενός δήμου υπάρχουν για λόγους που αποκαλύπτει το αρχείο: χωρίς δικαιώματα δόμησης, χωράφι σε γεωργική ζώνη, αγροτεμάχιο χωρίς νόμιμη πρόσβαση, λωρίδα πολύ στενή για να χτιστεί μετά από αναποδιές, αγροτεμάχιο εν μέρει κάτω από προγραμματισμένο δρόμο ή κλίση που διπλασιάζει το κόστος εδάφους. Καθένα από αυτά είναι μια πραγματική έκπτωση για έναν αγοραστή που το καταλαβαίνει και μια παγίδα για έναν αγοραστή που δεν το καταλαβαίνει.
Ο οδηγός μας για τη μετατροπή γεωργικής γης καλύπτει το πρώτο από αυτά και ο οδηγός για οδούς πρόσβασης και δουλείες καλύπτει αυτό που εκπλήσσει περισσότερο τους αγοραστές. Ένα φτηνό οικόπεδο που περνάει και τους ελέγχους και την έρευνα είναι μια πραγματική ευκαιρία, και υπάρχουν.
Πώς συγκρίνουμε τα οικόπεδα ως προς την αξία και όχι την τιμή;
Βάζουμε κάθε οικόπεδο στον ίδιο σύντομο πίνακα: η τιμή που ζητήθηκε. την οικοδομήσιμη επιφάνεια δαπέδου υπό τις συνθήκες μετά από οπισθοδρομήσεις και ύψος· το κόστος για να φτάσετε σε μια ολοκληρωμένη βίλα, συμπεριλαμβανομένων των εδαφών από τη γεωτεχνική έρευνα, τις επιχειρήσεις κοινής ωφέλειας και την ίδια την κατασκευή· και την αγορά μεταπώλησης για μια τελική βίλα σε αυτή τη μικρο-τοποθεσία. Το αποτέλεσμα είναι ένα κόστος ανά τετραγωνικό μέτρο έτοιμης βίλας, το οποίο είναι αυτό που αγοράζει στην πραγματικότητα ο αγοραστής, και μια άποψη για το τι θα πουλούσε.
Σε αυτή τη βάση, ένα οικόπεδο σε υψηλότερη τιμή ανά τετραγωνικό μέτρο γης είναι συχνά η καλύτερη αγορά, επειδή επιτρέπει ένα μεγαλύτερο σπίτι σε καλύτερο έδαφος με τα βοηθητικά προγράμματα στην πύλη. Η πλοκή που παρουσιάζουμε στο Κόλπος του Κότορ παρατίθεται με αυτό το σκεπτικό και όχι με ένα σχήμα επικεφαλίδας.
Πώς κινούνται οι τιμές και τι πρέπει να περιμένει ένας αγοραστής;
Η ζήτηση από το εξωτερικό έχει αυξήσει την παράκτια γη μακροπρόθεσμα και οι νέες υποδομές, ένας δρόμος, μια μαρίνα, μια επέκταση αεροδρομίου, αυξάνουν τα μέρη που εξυπηρετεί. Οι τιμές είναι επίσης στάσιμες, σε μεμονωμένα σημεία και σε μερικά χρόνια, και τα οικόπεδα που έχουν αξία μέσω ενός πάγκου είναι αυτά με τα πιο ξεκάθαρα δικαιώματα δόμησης και την καλύτερη πρόσβαση. Ένας αγοραστής θα πρέπει να αντιμετωπίζει τη μακρά τάση ως φόντο και το αρχείο της συγκεκριμένης πλοκής ως απόφαση.
Οι τιμές που ζητούν από ιδιώτες πωλητές στην ακτή είναι συνήθως υψηλές και ο αγοραστής που διαπραγματεύεται από ένα πλήρες αρχείο, με γνωστές τις συνθήκες, την έρευνα και τις υπηρεσίες κοινής ωφέλειας, επιτυγχάνει καλύτερο αποτέλεσμα από εκείνον που διαπραγματεύεται από ενθουσιασμό. Κάνουμε αυτή τη διαπραγμάτευση για τους πελάτες ως μέρος της υπηρεσίας.
Πού πρέπει να ξεκινήσει ένας αγοραστής;
Με τον σκοπό και τον προϋπολογισμό, που επιλέγουν την αγορά. Στη συνέχεια, με το αρχείο σε κάθε οικόπεδο εντός αυτής της αγοράς, το οποίο επιλέγει το οικόπεδο. Τα οικόπεδα στις καταχωρίσεις μας συνοδεύονται από το αρχείο που έχει προετοιμαστεί και για ένα οικόπεδο που βρίσκεται αλλού θα το ετοιμάσουμε. Πείτε μας τι θέλετε να χτίσετε και σε ποιο μέρος της ακτής, και θα σας απαντήσουμε με τους δήμους που χωρούν και τι ζητά επί του παρόντος ένα οικοδομήσιμο οικόπεδο σε καθέναν από αυτούς.