Покупатели приходят с ценой за квадратный метр в голове, выбранной на портале объявлений или у друга, и с удивлением обнаруживают, что в одной деревне участок стоит в три раза дороже, а в другой, в треть. Земля в Черногории оценивается по местам очень детально, и различия имеют причины, которые можно прочитать перед просмотром. В этом руководстве объясняется, что влияет на цены на землю между муниципалитетами и внутри них, а также как мы сравниваем участки для клиентов с тем, что они действительно могут построить.
Почему побережье ведет себя как несколько рынков?
Побережье короткое, но оно разделено по географическому положению и по типу покупателей, которых привлекает каждая часть. Которский залив, это замкнутый водный участок со старыми каменными поселениями, строгой планировкой и покупателем, который ценит характер и спокойствие. В Тивате есть аэропорт, пристань для яхт и покупатель, который ценит услуги и перепродажу. В Будве и ее ривьере есть пляжи, многолюдное лето и самый большой выбор квартир. В Баре и Улцине на юге есть длинные пляжи, больше места и покупатель, который ценит ценность. Цены следуют этим профилям, и цена участка устанавливается в зависимости от того, к какому рынку он принадлежит, прежде чем приниматься во внимание что-либо о самом участке.
На нашей странице почему Черногория регионы описаны с точки зрения покупателя; в этом руководстве основное внимание уделяется тому, как эти различия влияют на цену земли.
Что повышает цену участка в муниципалитете?
Внутри любого муниципалитета повторяются одни и те же факторы:
- Расстояние до моря измеряется в минутах ходьбы, а не в метрах на карте
- Вид на воду, а в бухте вид на конкретный ее участок
- Доступ по асфальтированной дороге, а не по тропе или полосе
- Вода, электричество и канализация по границе, а не по кабелю и трубе
- Условия планировки, допускающие строительство двух и более этажей вместо одного
- Квадратный, пологий участок, а не длинная крутая полоса
- Близость к аэропорту, пристани для яхт или старому городу
Участок, который имеет хорошие показатели по всем этим критериям, занимает высшую позицию в рейтинге муниципалитета; участок, получивший низкие оценки по нескольким критериям, находится внизу, независимо от муниципалитета. Причины те же, что мы проверяем на пригодность для застройки, поэтому участок, дешевый для своей площади, редко бывает дешевым для того, что на нем можно построить.
Какое расположение муниципалитетов относительно друг друга?
Если не приводить цифры, которые могут устареть в течение сезона, то порядок заказов остается стабильным в течение многих лет. Квартал пристани для яхт Тивата и лучшие берега залива расположены на вершине Budva riviera. Далее следуют остальная часть Котора, Тивата и Герцег-Нови, с большими вариациями в зависимости от деревни. Ниже расположен Бар с лучшим соотношением цены и качества участка рядом с хорошим пляжем, а Улцинь ниже Бара с самыми длинными пляжами и наименьшим количеством инфраструктуры. Внутри страны, в Подгорице, есть собственный городской рынок земли, обусловленный ростом столицы, а в северных муниципалитетах вокруг Колашина и Жабляка есть горный рынок, основанный на горнолыжных курортах и вторичном жилье, по ценам намного ниже прибрежных.
Практическая польза такого упорядочения для покупателя состоит в том, чтобы решить, какой рынок соответствует его бюджету и цели, а затем сравнить участки внутри него, а не поперек него.
Почему в двух соседних деревнях такие разные цены?
Потому что несколько сотен метров могут изменить сразу несколько факторов. В одной деревне может быть канализация, а в другой – септик; у одного может быть план, допускающий три этажа, а у другого - охраняемая зона, допускающая один; один может сидеть на солнечном берегу, а другой в зимней тени. Покупатели, сравнивающие поселки по цене на вывеске, упускают все это. Мы сравниваем их, читая условия планирования, которые объясняет наш путеводитель по городским техническим условиям, и прогуливаясь по переулку
.Что делает дешевую землю дешевой?
Участки в нижней части диапазона муниципалитета оказались там по причинам, которые раскрываются в досье: отсутствие прав на застройку, поле в сельскохозяйственной зоне, участок без законного доступа, полоса, слишком узкая для застройки после неудач, участок частично под запланированной дорогой или склон, который удваивает стоимость земляных работ. Каждое из этих условий является настоящей скидкой для покупателя, который это понимает, и ловушкой для покупателя, который этого не понимает.
Наше руководство по переустройству сельскохозяйственных земель охватывает первый из них, а руководство по подъездным дорогам и сервитутам, тому, что больше всего удивляет покупателей. Дешевый участок, проходящий как проверку, так и опрос, представляет собой реальную возможность, и она существует.
Как мы сравниваем участки по стоимости, а не по цене?
Мы поместили каждый график в одну и ту же короткую таблицу: запрашиваемая цена; возводимая площадь пола в условиях после откатов и высоты; стоимость строительства готовой виллы, включая фундамент, геотехнические изыскания, коммунальные услуги и саму постройку; и рынок перепродажи готовой виллы в этом микрорайоне. Результатом является стоимость квадратного метра готовой виллы, то есть то, что на самом деле покупает покупатель, и представление о том, за что она будет продана.
Исходя из этого, участок по более высокой цене за квадратный метр земли часто оказывается более выгодной покупкой, поскольку он позволяет построить более крупный дом на лучшем участке с коммунальными услугами у ворот. Сюжет, который мы представляем в Которский залив, указан с учетом этих рассуждений, а не с заголовком.
Как меняются цены и чего ожидать покупателю?
Спрос из-за границы привел к росту прибрежных земель в долгосрочной перспективе, а новая инфраструктура, дорога, пристань для яхт, расширение аэропорта, увеличит количество мест, которые она обслуживает. Цены также падают, в отдельных местах и в некоторые годы, и участки, которые сохраняют свою ценность даже в период падения, имеют самые четкие права на застройку и лучший доступ. Покупатель должен рассматривать длинный тренд как фон, а файл конкретного графика, как решение.
Цены, запрашиваемые у частных продавцов на побережье, обычно устанавливаются высокими, и покупатель, который ведет переговоры на основе полного файла с известными условиями, обследованием и коммунальными услугами, достигает лучшего результата, чем тот, кто ведет переговоры на энтузиазме. Мы проводим эти переговоры для клиентов в рамках услуги.
С чего начать покупателю?
С целью и бюджетом, который выбирает рынок. Потом с файлом на каждый участок внутри того маркета, который выбирает участок. Сюжеты в наших объявлениях поставляются с подготовленным файлом, а для сюжета, найденного в другом месте, мы подготовим его. Сообщите нам, что вы хотите построить и в какой части побережья, и мы ответим, какие муниципалитеты подходят и какие в настоящее время требуются участки под застройку в каждом из них.