Gli acquirenti arrivano con un prezzo al metro quadrato in testa, preso da un portale di annunci o da un amico, e sono sorpresi di trovare un terreno tre volte quella cifra in un villaggio e un terzo in quello successivo. I prezzi dei terreni in Montenegro vengono stabiliti in base al luogo in modo molto dettagliato e le differenze hanno cause che possono essere lette prima di una visione. Questa guida spiega cosa muove i prezzi dei terreni tra e all'interno dei comuni e come confrontiamo i lotti per i clienti su ciò che possono effettivamente costruire.
Perché la costa si comporta come diversi mercati?
La costa è breve, ma è divisa in base alla geografia e al tipo di acquirenti che ciascuna parte attrae. Le Bocche di Cattaro sono uno specchio d'acqua chiuso con antichi insediamenti in pietra, una pianificazione rigorosa e un acquirente che apprezza il carattere e la calma. Tivat ha l'aeroporto, il porto turistico e un acquirente che apprezza i servizi e la rivendita. Budva e la sua riviera hanno le spiagge, la folla estiva e il maggior numero di appartamenti. Bar e Ulcinj a sud hanno lunghe spiagge, più spazio e un acquirente che apprezza il valore. I prezzi seguono questi profili e il prezzo di un terreno è fissato dal mercato a cui appartiene prima che venga preso in considerazione qualsiasi aspetto relativo al terreno stesso.
La nostra pagina perché Montenegro descrive le regioni dal punto di vista dell'acquirente; questa guida si concentra sugli effetti delle differenze sul prezzo dei terreni.
Che cosa fa aumentare il prezzo di un terreno all'interno di un comune?
All'interno di ogni comune si ripetono gli stessi fattori:
- Distanza dal mare, misurata in minuti a piedi anziché in metri sulla mappa
- Una veduta dell'acqua, e nella baia uno scorcio di un particolare tratto della stessa
- Accesso da una strada asfaltata anziché da una pista o da una corsia
- Acqua, elettricità e fognature al confine anziché un cavo e un tubo di distanza
- Condizioni di progettazione che consentono due o più piani anziché uno
- Un appezzamento quadrato, in leggera pendenza anziché una lunga striscia ripida
- Vicinanza all'aeroporto, al porto turistico o al centro storico
Un appezzamento che ottiene un buon punteggio in tutti questi parametri si colloca al vertice dell'intervallo del suo comune; un terreno che ottiene un punteggio scarso su molti si trova in fondo, qualunque sia il comune. Le ragioni sono le stesse che controlliamo per l'edificabilità, motivo per cui un terreno economico per la sua area raramente lo è per ciò che può essere edificato su di esso.
Dove si trovano i comuni l'uno rispetto all'altro?
Senza citare cifre che sarebbero obsolete in una stagione, l'ordinamento è stabile da anni. Il quartiere della marina di Tivat e le migliori rive della baia si trovano in cima con Budva riviera. Seguono il resto di Kotor, Tivat e Herceg Novi, con ampie variazioni da villaggio a paese. Bar si trova sotto di loro con il miglior rapporto qualità-prezzo per un terreno vicino a una bella spiaggia, e Ulcinj sotto Bar con le spiagge più lunghe e le minori infrastrutture. Nell'entroterra, Podgorica ha un proprio mercato fondiario urbano, trainato dalla crescita della capitale, e i comuni settentrionali attorno a Kolašin e Žabljak hanno un mercato montano trainato dalle stazioni sciistiche e dalle seconde case, a prezzi molto al di sotto della costa.
Per un acquirente, l'uso pratico di questo ordinamento è decidere quale mercato si adatta al budget e allo scopo, quindi confrontare i lotti al suo interno anziché al suo interno.
Perché due villaggi vicini hanno prezzi così diversi?
Perché poche centinaia di metri possono cambiare diversi fattori contemporaneamente. Un villaggio può avere la fogna e l'altro una fossa settica; uno può avere una pianta che permette tre piani e l'altro una zona protetta che ne permette uno; uno può sedersi sulla riva soleggiata e l'altro all'ombra invernale. Gli acquirenti che confrontano i villaggi in base al prezzo riportato sul cartello si perdono tutto questo. Li confrontiamo leggendo le condizioni di pianificazione, che spiega la nostra guida alle condizioni tecniche urbanistiche, e percorrendo il vicolo.
Cosa rende economici i terreni a buon mercato?
I lotti nella parte inferiore del territorio di un comune sono lì per ragioni che il dossier rivela: nessun diritto di costruzione, un campo in una zona agricola, un appezzamento senza accesso legale, una striscia troppo stretta per edificarvi dopo battute d'arresto, un appezzamento parzialmente sotto una strada pianificata o una pendenza che raddoppia il costo del lavoro di fondazione. Ognuno di questi è un vero sconto per un acquirente che lo capisce e una trappola per un acquirente che non lo capisce.
La nostra guida alla conversione dei terreni agricoli copre il primo di questi, mentre la guida alle strade di accesso e servitù copre quello che sorprende di più gli acquirenti. Un terreno economico che supera sia i controlli che il sondaggio è una vera opportunità, e esistono.
Come confrontiamo i grafici sul valore anziché sul prezzo?
Inseriamo ogni appezzamento nella stessa breve tabella: il prezzo richiesto; la superficie edificabile alle condizioni dopo gli arretramenti e l'altezza; il costo per raggiungere una villa finita, comprese le basi dell'indagine geotecnica, i servizi pubblici e la costruzione stessa; e il mercato di rivendita di una villa finita in quella micro-località. Il risultato è un costo per metro quadrato della villa finita, che rappresenta ciò che l'acquirente sta effettivamente acquistando, e una visione del prezzo a cui la venderebbe.
Su questa base un terreno a un prezzo più alto per metro quadrato di terreno è spesso l'acquisto migliore, perché consente una casa più grande su un terreno migliore con le utenze al cancello. La trama che presentiamo in Baia di Kotor è elencata con questo ragionamento piuttosto che con una figura principale.
Come si muovono i prezzi e cosa dovrebbe aspettarsi un acquirente?
La domanda dall'estero ha aumentato il territorio costiero nel lungo termine e nuove infrastrutture, una strada, un porto turistico, l'espansione di un aeroporto, hanno migliorato i luoghi che servono. Anche i prezzi sono in stallo, in singoli luoghi e in alcuni anni, e gli appezzamenti che mantengono valore grazie allo stallo sono quelli con i diritti edificatori più chiari e il miglior accesso. Un acquirente dovrebbe considerare il trend lungo come sfondo e il file della trama specifica come la decisione.
I prezzi richiesti ai venditori privati sulla costa sono generalmente alti, e l'acquirente che negozia da un dossier completo, con le condizioni, il rilievo e le utilità conosciute, ottiene un risultato migliore di chi negozia con entusiasmo. Effettuiamo questa negoziazione per i clienti come parte del servizio.
Da dove dovrebbe iniziare un acquirente?
Con lo scopo e il budget che sceglie il mercato. Poi con il file su ogni appezzamento all'interno di quel mercato, che sceglie l'appezzamento. I terreni presenti nei nostri elenchi vengono forniti con il file già preparato, e per un terreno trovato altrove lo prepareremo. Dicci cosa vuoi costruire e in quale parte della costa, e ti risponderemo con i comuni adatti e cosa richiede attualmente un terreno edificabile in ciascuno di essi.