Kupujúci prichádzajú s cenou za meter štvorcový v hlave, ktorú si vybrali z portálu s ponukou alebo od kamaráta, a sú prekvapení, keď v jednej dedine nájdu pozemok s trojnásobkom tejto hodnoty a v ďalšej s tretinou. Pozemky v Čiernej Hore sú ocenené podľa miesta veľmi jemne a rozdiely majú príčiny, ktoré sa dajú prečítať pred obhliadkou. Táto príručka vysvetľuje, čo hýbe cenami pozemkov medzi obcami a v rámci nich a ako porovnávame pozemky pre klientov s tým, čo môžu skutočne postaviť.
Prečo sa pobrežie správa ako niekoľko trhovísk?
Pobrežie je krátke, ale je rozdelené geograficky a podľa druhu kupcov, ktorých jednotlivé časti priťahujú. Zátoka Kotor je uzavretý úsek vody so starými kamennými osadami, prísnym plánovaním a kupujúcim, ktorý si cení charakter a pokoj. Tivat má letisko, prístav a kupujúceho, ktorý oceňuje služby a ďalší predaj. Budva a jej riviéra majú pláže, letné davy a najväčšiu zásobu apartmánov. Bar a Ulcinj na juhu majú dlhé pláže, viac priestoru a kupca, ktorý si váži hodnotu. Ceny sledujú tieto profily a cena pozemku je stanovená podľa toho, na ktorý trh patrí, predtým, než sa zohľadní čokoľvek o pozemku samotnom.
Naša stránka prečo Čierna Hora popisuje regióny z pohľadu kupujúceho; táto príručka sa sústreďuje na to, čo robia rozdiely s cenou pôdy.
Čo zvyšuje cenu pozemku v rámci obce?
V rámci ktorejkoľvek obce sa opakujú rovnaké faktory:
- Vzdialenosť od mora meraná v minútach chôdze, nie v metroch na mape
- Pohľad na vodu a v zálive pohľad na jej konkrétny úsek
- Prístup z asfaltovej cesty namiesto trate alebo jazdného pruhu
- Voda, elektrina a kanalizácia na hranici a nie kábel a potrubie preč
- Podmienky plánovania, ktoré umožňujú dve alebo viac podlaží namiesto jedného
- Skôr štvorcový, mierne sa zvažujúci pozemok než dlhý strmý pás
- Blízkosť letiska, prístavu alebo starého mesta
Pozemok, ktorý dosahuje dobré výsledky vo všetkých týchto bodoch, je na vrchole rozsahu svojej obce; parcela, ktorá na viacerých boduje slabo, je na spodku, nech je samospráva akákoľvek. Dôvody sú tie isté, ako my kontrolujeme zastaviteľnosť, a preto pozemok, ktorý je lacný na svoju plochu, je zriedka lacný na to, čo sa na ňom dá postaviť.
Kde sa nachádzajú obce voči sebe?
Bez citovania údajov, ktoré by boli počas sezóny neaktuálne, je poradie stabilné už roky. Prístavná štvrť Tivat a najlepšie pobrežia zálivu sa nachádzajú na vrchole s Budva riviera. Nasleduje zvyšok Kotoru, Tivatu a Herceg Novi so širokými variáciami podľa dedín. Bar sa nachádza pod nimi s najlepšou hodnotou za pozemok v blízkosti dobrej pláže a Ulcinj pod Barom s najdlhšími plážami a najmenšou infraštruktúrou. Vo vnútrozemí má Podgorica svoj vlastný trh s mestskými pozemkami, ktorý je poháňaný rastom hlavného mesta, a severné obce v okolí Kolašinu a Žabljaku majú horský trh, ktorý poháňajú lyžiarske strediská a druhé domy za ceny hlboko pod pobrežím.
Pre kupujúceho je praktické využitie tohto usporiadania v tom, že sa rozhodne, ktorý trh vyhovuje rozpočtu a účelu, a potom porovná parcely v rámci neho a nie naprieč ním.
Prečo majú dve susedné dediny tak rozdielne ceny?
Pretože niekoľko stoviek metrov môže zmeniť niekoľko faktorov naraz. Jedna dedina môže mať kanalizáciu a druhá septik; jedna môže mať plán, ktorý umožňuje tri podlažia a druhá chránenú zónu, ktorá umožňuje jedno; jeden môže sedieť na slnečnom brehu a druhý v zimnom tieni. Toto všetko chýba kupcom, ktorí porovnávajú dediny podľa ceny na ceduľke. Porovnávame ich čítaním plánovacích podmienok, ktoré vysvetľuje náš sprievodca urbanistickými technickými podmienkami a prechádzaním jazdným pruhom.
Čo robí lacnú pôdu lacnou?
Pozemky v dolnej časti rozsahu obce sú z dôvodov, ktoré dokument odhaľuje: žiadne stavebné práva, pole v poľnohospodárskej zóne, pozemok bez legálneho prístupu, pás príliš úzky na zastavenie po neúspechoch, pozemok čiastočne pod plánovanou cestou alebo svah, ktorý zdvojnásobuje náklady na zemné práce. Každý z nich je skutočnou zľavou pre kupujúceho, ktorý tomu rozumie, a pascou pre kupujúceho, ktorý tomu nerozumie.
Náš sprievodca premenou poľnohospodárskej pôdy sa zaoberá prvým z nich a sprievodca prístupovými cestami a vecnými bremenami sa zaoberá tým, ktorý kupujúcich prekvapí najviac. Lacný pozemok, ktorý prejde kontrolami aj prieskumom, je skutočnou príležitosťou a existujú.
Ako porovnávame grafy na základe hodnoty a nie ceny?
Každý pozemok sme umiestnili do rovnakej krátkej tabuľky: požadovaná cena; zastaviteľná podlahová plocha za podmienok po poklesoch a výška; náklady na dokončenie dokončenej vily vrátane zemných prác od geotechnického prieskumu, inžinierskych sietí a samotnej stavby; a trh ďalšieho predaja dokončenej vily v tejto mikrolokácii. Výsledkom sú náklady na meter štvorcový hotovej vily, čo kupujúci v skutočnosti kupuje, a pohľad na to, za čo by sa predávala.
Na základe toho je pozemok za vyššiu cenu za meter štvorcový pozemku často lepšou kúpou, pretože umožňuje väčší dom na lepšom pozemku s inžinierskymi sieťami pri bráne. Zápletka, ktorú uvádzame na Kotorský záliv, je uvedená s týmto odôvodnením a nie s nadpisom.
Ako sa pohybujú ceny a čo by mal kupujúci očakávať?
Dopyt zo zahraničia z dlhodobého hľadiska zdvihol pobrežnú pôdu a nová infraštruktúra, cesty, prístav, rozšírenie letiska pozdvihli miesta, ktoré obsluhuje. Ceny sa tiež držia na jednotlivých miestach av niektorých rokoch a pozemky, ktoré majú hodnotu prostredníctvom stánku, sú tie, ktoré majú najjasnejšie stavebné práva a najlepší prístup. Kupujúci by mal považovať dlhý trend za pozadie a konkrétny súbor pozemku za rozhodnutie.
Požadované ceny od súkromných predajcov na pobreží sú zvyčajne nastavené vysoko a kupujúci, ktorý vyjednáva z kompletného súboru, so známymi podmienkami, prieskumom a službami, dosiahne lepší výsledok ako ten, ktorý vyjednáva z nadšenia. Toto vyjednávanie robíme pre klientov ako súčasť služby.
Kde by mal kupujúci začať?
S účelom a rozpočtom, ktorý si vyberie trh. Potom so súborom na každom pozemku v rámci tohto trhu, ktorý vyberie pozemok. Pozemky na našich zoznamoch sa dodávajú s pripraveným súborom a pre pozemok nájdený inde ho pripravíme. Povedzte nám, čo chcete stavať a v ktorej časti pobrežia, a my vám odpovieme s obcami, ktoré sa do toho hodia, a na to, čo si momentálne pýta staviteľný pozemok v každej z nich.